國慶黃金周前夕，央行房貸新政為低迷的樓市投下一劑“興奮劑”，“最低7折利率”“貸清不認(rèn)房”等房貸松綁政策終于落地。受購房利好消息刺激，國內(nèi)多地在長假期間掀起了久違的看房潮。

小區(qū)里頻繁穿梭的看房者、銀行里絡(luò)繹而來的房貸咨詢者、明里暗里號稱要漲價的地產(chǎn)商……究竟此輪房產(chǎn)新政會如何影響樓市走勢？未來房價又會何去何從？限購令會否全面松綁？

調(diào)控中蘊(yùn)含改革之意

北京市西城區(qū)鏈家地產(chǎn)的小何近日忙著帶客人到所在小區(qū)看房。據(jù)了解，房貸新政出爐后，明顯帶動了各地看房、購房熱情。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，不能將房貸新政簡單地理解為“救市”，而是一次重要的政策優(yōu)化，并表達(dá)出推進(jìn)住房金融改革的政策信號。“首先，央行文件強(qiáng)化了對保障性住房建設(shè)提供金融支持的規(guī)定，這對解決保障房建設(shè)的資金難題將發(fā)揮重要作用，使各級政府的住房保障責(zé)任有條件進(jìn)一步落實。其次，文件根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了實事求是的政策調(diào)整。包括對首次購房家庭貸款利率優(yōu)惠0.7倍，這將大幅減輕首次購房家庭的資金壓力；對首次購房家庭貸款首付最低比例為30%，將有效防范住房信貸的違約風(fēng)險。此外，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策，也體現(xiàn)了對住房改善的支持。”秦虹認(rèn)為，當(dāng)前我國住房的絕對短缺已不存在，改善性需求處于上升期，住房金融對改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的體現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，與以往的房地產(chǎn)調(diào)控不同，此次房貸新政彰顯出調(diào)控思路的三大變化：“以往調(diào)控如‘限購’‘限貸’多依靠行政手段，執(zhí)行過程中難免‘一刀切’，而新政通過金融手段進(jìn)行引導(dǎo)，更加注重發(fā)揮市場機(jī)制的作用，依靠市場配置資源；過去的調(diào)控多數(shù)為自上而下，而新政則是自下而上，先是各地房地產(chǎn)政策微調(diào)不斷，而后中央再出統(tǒng)一政策，體現(xiàn)了從實際出發(fā)的原則。過去是為了調(diào)控而調(diào)控，新政則將推進(jìn)改革融入調(diào)控之中，比如新政提到要擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點等，都是支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的改革新舉措。”

金融杠桿影響樓市

在十幾年的樓市發(fā)展過程中，信貸一直是業(yè)界內(nèi)外判斷市場的重要指標(biāo)和關(guān)鍵信號。金融杠桿對樓市的影響巨大，其支持力度在相當(dāng)大程度上決定了房地產(chǎn)市場的走勢。

秦虹指出，今年以來，一直是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)貸款的個貸卻出現(xiàn)利率上升和貸款額度下降的情況，出于經(jīng)濟(jì)利益的原因，商業(yè)銀行放貸意愿下降，在一定程度上影響了住房市場的銷售。她認(rèn)為，新政將促進(jìn)住房購買力的釋放，寬松的信貸環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場的活躍。

顧云昌分析，金融對房地產(chǎn)市場影響的一個重要指標(biāo)是貸款量。數(shù)據(jù)顯示，2013年個人房貸余額同比增長21%，而今年上半年個人房貸則同比少增239億元。而新政會極大地釋放信貸量。“對首付比例的明確和貸款利率的優(yōu)惠，也意味著政策恢復(fù)到‘兩限’之前的正常狀態(tài)，給買房者帶來利好，有利于提升房地產(chǎn)市場的交易量。”顧云昌表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“信貸政策的全面松綁對市場傳遞出強(qiáng)烈的提振信號。新政將釋放大量需求，預(yù)計將增加30%的可購房人群，而這部分人恰好是之前被政策抑制的意愿購房人群。”

值得注意的是，之前很多地方已陸續(xù)解禁了限購令。限購政策是在過去房地產(chǎn)市場上投機(jī)投資者較多影響了自住需求實現(xiàn)的條件下出臺的。秦虹認(rèn)為，目前整個住房供求關(guān)系已從2011年前的整體偏緊、部分過緊，轉(zhuǎn)變到目前的整體偏松、部分過剩，投機(jī)投資者也大為減少。所以，各地對限購政策進(jìn)行了調(diào)整，也符合分城施策、分類調(diào)控的政策要求。她表示，市場分化已是今后我國房地產(chǎn)市場的最突出特點，“取消限購后市場會出現(xiàn)什么變化，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。

或?qū)⒂瓉硇乱惠喰袠I(yè)整合

告別了多年的漲跌糾葛，房地產(chǎn)市場正迎來全行業(yè)整合洗牌的調(diào)整期。秦虹判斷，未來的房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)五個顯著特點：一是市場整體增速下降，分化格局漸成趨勢。“這個分化不僅是一二線城市與三四線城市之間的分化，二線城市、三四線城市本身也呈現(xiàn)分化格局。”二是新房市場達(dá)到高點，市場競爭不斷加劇。2013年全年銷售商品房面積達(dá)到13億平方米，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)目前的需求，今后的房產(chǎn)市場銷售規(guī)模將在一個平臺上波動，對新房的需求有可能降低。三是市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會顯現(xiàn)。隨著競爭加劇，專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)、性價比高的項目、個性化的產(chǎn)品將有更大的機(jī)會。四是傳統(tǒng)住宅市場的增長變?nèi)?，非傳統(tǒng)住宅市場空間增大，商務(wù)辦公、文化旅游、休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生等需求上升。五是市場集中度提高，企業(yè)優(yōu)勝劣汰不可避免，房地產(chǎn)業(yè)將在調(diào)整整合中提高發(fā)展水平和質(zhì)量。

過去的半年里，國內(nèi)房價環(huán)比持續(xù)下降。對于未來的房價走勢，顧云昌認(rèn)為隨著樓市交易量的逐漸回升，未來房價也可能出現(xiàn)止跌回升。他判斷今年后幾個月以至明年上半年房價都會維持在一個相對平穩(wěn)的水平上。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展將是個長期任務(wù)。秦虹認(rèn)為，關(guān)鍵要做到五個堅持，一是堅持抑制投機(jī)性需求，以民生為先發(fā)展住房市場。二是堅持守住不擴(kuò)大杠桿的底線并建立政策性住房金融支持機(jī)制。她認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場相對處于安全區(qū)間內(nèi)，最重要的判斷依據(jù)是我國有全世界最高的購房首付比例，居民家庭的負(fù)債率較低，這樣即使房價向下調(diào)整，對金融產(chǎn)生的風(fēng)險也是有限的，系統(tǒng)性風(fēng)險容易控制，“我國住房供應(yīng)量大，其目的還是要滿足需求。未來20年我國每年還將有上千萬人的新增住房需求，要抓緊研究穩(wěn)定的政策性住房金融支持政策”。三是堅持保證低收入者的基本住房需求。四是堅持有序提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。五是堅持推進(jìn)有利于形成長效機(jī)制的改革，“從長遠(yuǎn)看，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，必須切實推進(jìn)土地制度、財稅體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場運(yùn)行相配套的房地產(chǎn)稅制的改革。”