在對(duì)樓市影響頗深的限購、限貸政策相繼松動(dòng)后,國(guó)慶長(zhǎng)假鄭州樓市有所升溫,多房企對(duì)外宣稱將于近期漲價(jià)。但由于各銀行新的貸款利率政策尚未出臺(tái),對(duì)后市銷售會(huì)有多大的助推力還需時(shí)日觀察。
市場(chǎng)觀望情緒消融,改善型需求歡喜
中國(guó)人民銀行官網(wǎng)于9月30日16:09發(fā)布《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》正式放松首套房認(rèn)定。明確還清首套房貸,再貸款,可算作首套,貸款利率7折。
當(dāng)日晚間,河南5個(gè)部門出臺(tái)“關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見”:銀行貸款還完再買房算首套,銀行最低貸款利率為基準(zhǔn)利率七折;公積金貸款買90平方米以下房子,首付不低于20%。
關(guān)于限購、限貸的問題,一直是購房者關(guān)注的焦點(diǎn),這一政策的出臺(tái)被業(yè)內(nèi)普遍視為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大利好。
這次調(diào)整的亮點(diǎn)是,首套房的認(rèn)定更加明確,范圍有所擴(kuò)大,從而支持改善型住房需求。以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠,而二套房貸首付比例不低于70%,無住房?jī)H有貸款或公積金提取記錄的也要不低于60%。
節(jié)日期間,很多購房者奔走于各個(gè)售樓部之間,甚至有購房者放棄了出行計(jì)劃,積極看房。
“比以往假期看房人有所增多,意向定房的每天都有四五組,新政出臺(tái)后很多人唯恐后市房?jī)r(jià)上漲。”永恒集團(tuán)營(yíng)銷管理部經(jīng)理姚衛(wèi)峰表示,“現(xiàn)在各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度都不太大,不過國(guó)慶期間我們每天也都推出了不同的暖場(chǎng)活動(dòng),人氣高漲。”
8日接近中午時(shí)分,位于棉紡路的某項(xiàng)目售樓部,有10余看房者來回走動(dòng),了解項(xiàng)目情況。
“我們是想買套三房改善居住環(huán)境,現(xiàn)在調(diào)控政策放寬了,不知道以后會(huì)有什么變數(shù),還是先看好房子,等待具體貸款政策落實(shí)后再出手,萬一開發(fā)商漲價(jià),我們也好快速出手。”陳女士告訴記者說,近幾日她已經(jīng)連著看了多個(gè)項(xiàng)目,就是為了做好準(zhǔn)備。
房貸新政細(xì)則未出,買房不妨等幾天
此次調(diào)控新政最值得關(guān)注的就是認(rèn)貸不認(rèn)房和七折利率,有銀行從事房貸業(yè)務(wù)的工作人員對(duì)記者說,新政并非只針對(duì)剛需用戶,對(duì)購買第二套、第三套住房的家庭來說意義更大。
“新政的出臺(tái),一定程度上刺激了購房需求,一些有資金,有需求的購房者,看到新政的出臺(tái),便不再觀望,從而果斷出手購買了。”姚衛(wèi)峰說,“不過現(xiàn)在各銀行的具體落地政策還沒有出臺(tái),我們節(jié)后與合作的中行、建行、浦發(fā)等多家銀行溝通,都說還需要等待。”
記者從部分銀行個(gè)貸部門了解到,目前銀行尚未有操作細(xì)則,近一周內(nèi)應(yīng)該會(huì)有執(zhí)行細(xì)則。
在新政出臺(tái)前,坊間多傳“認(rèn)貸不認(rèn)房”,如今這一利好落定,個(gè)別項(xiàng)目售樓中心已開始實(shí)行,但也有項(xiàng)目較為謹(jǐn)慎,稱等待銀行通知。
8日上午記者以購房者身份來到秦嶺路與中原路一知名項(xiàng)目銷售中心,該項(xiàng)目置業(yè)顧問明確告知只要之前的房子貸款額結(jié)清,現(xiàn)在購房首付及利率就按首套房進(jìn)行。
與該項(xiàng)目一樣,多家樓盤開始向購房者傳達(dá)這樣的信息,也有部分樓盤表示國(guó)慶后將收緊優(yōu)惠。
而位于棉紡路的一項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者,“現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)?yōu)惠還是常規(guī)的按揭兩個(gè)點(diǎn),一次性付款三個(gè)點(diǎn),認(rèn)貸不認(rèn)房以及具體利率則要等銀行通知,若要購房不妨等待幾天。”
七折恐難實(shí)現(xiàn),回歸基準(zhǔn)是大概率
“我剛買過房子,貸款還是基準(zhǔn)利率上浮10%,要是突然七折優(yōu)惠,我真是太虧了。”樓市新政出臺(tái)后,市民李珂抱怨道。
對(duì)于此,多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,房貸利率優(yōu)惠或有放松但七折可能性不太大。
“此次新政更多的是放權(quán)給市場(chǎng)。但對(duì)于首套房首付30%的標(biāo)準(zhǔn)并沒有下調(diào),而是重申最低七折優(yōu)惠利率,最終決定權(quán)仍在銀行,基于目前樓市風(fēng)險(xiǎn)偏高和房貸收益偏低的考量,商業(yè)銀行并沒有提供超低優(yōu)惠利率的動(dòng)力。”有專家擔(dān)憂七折優(yōu)惠無法得到實(shí)施,“銀行趨利性使其更愿意把資金投向有更多回報(bào)的地方。
房貸基準(zhǔn)利率的七折是4.59%,而現(xiàn)在國(guó)有銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率大部分都在5%以上。一家國(guó)有大行分行廳內(nèi)滾動(dòng)的信息顯示:50萬元起,即日申購7天期銀行理財(cái)產(chǎn)品,年化收益率5.3%,甚至預(yù)期年化收益高于6%者也不在少數(shù)。
一位不愿署名的某銀行鄭州支行工作人員表示,央行發(fā)布的首套房最低七折的政策,只是指導(dǎo)性文件,并不具備強(qiáng)制性,銀行會(huì)根據(jù)信貸規(guī)模進(jìn)行權(quán)衡制定細(xì)則,相對(duì)于七折來說,回歸基準(zhǔn)利率應(yīng)該是大概率。
對(duì)此,永恒集團(tuán)營(yíng)銷管理部經(jīng)理姚衛(wèi)峰也認(rèn)為,能夠回歸基準(zhǔn)利率對(duì)購房者來說都是較大的利好。此前鄭州銀行普遍上浮首套房貸款利率,建設(shè)銀行、光大銀行、工商銀行、鄭州銀行、中國(guó)銀行等多家銀行紛紛上浮10%—20%,二套房普遍上浮20%~30%。
醞釀上調(diào)房?jī)r(jià),開發(fā)商探市需謹(jǐn)慎
限貸松動(dòng)帶來的利好讓諸多開發(fā)商心生歡喜,很多房企開始對(duì)外宣稱要在節(jié)后漲價(jià)。
“假期看房時(shí),置業(yè)顧問告訴我不要再猶豫,房?jī)r(jià)很快就要上調(diào),每平方米可能要漲好幾百。”上班第一天,準(zhǔn)備購買婚房的王宣致電記者表示,“說實(shí)話,這讓我心里有點(diǎn)恐慌,但是開發(fā)商若真要調(diào)價(jià),買房人還會(huì)多嗎?”
早在2008年,全國(guó)樓市大幅低迷,庫存量上升,降價(jià)潮顯現(xiàn),央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。之后樓市上演反轉(zhuǎn)行情,快速回暖,2009年全國(guó)樓市出現(xiàn)小陽春。
在此次房貸新政出臺(tái)后,綠城成為第一個(gè)公開漲價(jià)的企業(yè),而位于航海路的一知名企業(yè)項(xiàng)目則寫著“調(diào)價(jià)公告”,內(nèi)容為“自2014年10月7日起房?jī)r(jià)每平方米上調(diào)300元”。
很多房企負(fù)責(zé)人私下表示,房貸放松后,的確有漲價(jià)的欲望,不過要先觀望一下同行的動(dòng)態(tài)。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,9月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市為21個(gè),較上月減少5個(gè)。其中,漲幅居前十位的城市依次是:鄭州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯鄲、汕頭、北海、綿陽、鞍山,漲幅在0.83%～2.07%。
在這一輪調(diào)控中,鄭州量?jī)r(jià)一直相對(duì)穩(wěn)定,保持著獨(dú)立的行情,開發(fā)商漲價(jià)試探市場(chǎng),進(jìn)行營(yíng)銷、造勢(shì)的心理可以理解,但行動(dòng)上要謹(jǐn)慎。
新合鑫·睿達(dá)廣場(chǎng)總經(jīng)理趙曉莉表示,對(duì)于開發(fā)商來說,限貸的逐步解除,讓開發(fā)商的資金鏈“滿血恢復(fù)”,買賣雙方都要把握好這個(gè)機(jī)遇。
“現(xiàn)在應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)抓緊時(shí)間走量的時(shí)候,漲價(jià)不是很明智。”新田集團(tuán)總裁馮常生這樣表示。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為,經(jīng)過這一輪市場(chǎng)化為導(dǎo)向的調(diào)控政策之后,市場(chǎng)會(huì)更為理性,再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升的可能性并不大,房企應(yīng)謹(jǐn)慎。
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