在北京土地市場已沉寂三年之久的遠洋地產(chǎn)今年逆勢集中發(fā)力。9月28日，遠洋地產(chǎn)所屬北京德俊置業(yè)有限公司和北京奧宸置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體，以49.17億元總價以及配建1000平方米保障房的條件獲得了石景山劉娘府地塊。
截至目前，今年遠洋地產(chǎn)及其聯(lián)合體，已在北京奪得8宗地，斥資約161.66億元，而在全國的新增土地數(shù)量則達到11宗。補倉土地背后，則是遠洋地產(chǎn)三年來經(jīng)歷了股東調(diào)整、消化地王項目、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)期后的再出發(fā)。
拿地標準：毛利率超3成
此前，遠洋地產(chǎn)公布2014年中期業(yè)績顯示，截至上半年，該集團的營業(yè)額為178.40億元，同比增長約96%。報告期內(nèi)，集團毛利達到人民幣35.18億元，較2013年同期增加61%。但是毛利率減至約20%(2013年上半年為24%)。資料顯示，遠洋地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，20%的毛利率幾乎跌到了歷史低點。
雖然行業(yè)毛利率都在下滑，但遠洋地產(chǎn)的毛利率主要是受到遠洋萬和公館、遠洋天著等地王項目的影響。遠洋地產(chǎn)董事局主席李明曾透露，遠洋萬和公館項目受宏觀調(diào)控影響毛利率極低。之后遠洋地產(chǎn)拿地的標準之一則是毛利率要達到30%以上的地才會拿。
重整旗鼓大舉拿地
而隨著遠洋萬和公館、遠洋天著等地王項目接近清盤，再加上遠洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，全國布局基本完成，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)度過漫長的建設(shè)期進入運營的收獲期，遠洋地產(chǎn)身上的包袱輕了，今年開始大舉拿地逆勢擴張。與此同時，遠洋地產(chǎn)在資本市場上成功獲得12億美元債融資。
曾經(jīng)遠洋地產(chǎn)占據(jù)北京市場第一的位置，然而在對外擴張的過程中，第一的位置被萬科、首開等房企占據(jù)。遠洋地產(chǎn)今年在低迷的樓市中拿地，新增11宗土地其中8宗位于北京，重金布局北京意圖明顯。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，過去幾年，遠洋存在的問題是，股東調(diào)整是一方面，更重要的是過多精力集中在二三線城市，但這些城市的深耕又不夠。這實際上在走萬科、恒大的老路，比進駐城市，比項目數(shù)量規(guī)模。此外，扎根商業(yè)地產(chǎn)這一重資產(chǎn)模式，而受電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫。當遠洋下沉到二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)時，遠洋在北京的行業(yè)地位受到影響。再次重金布局北京，有補課的意思在里面。
低價跑量加快周轉(zhuǎn)
在加大土地儲備的同時，遠洋地產(chǎn)也在調(diào)整銷售策略，加快項目周轉(zhuǎn)。
遠洋地產(chǎn)透露，9、10月份集團新推的貨量是整個年度最高的，大概有150億的新增貨量，去化率要求在70%-80%。其中，作為重點銷售區(qū)域的北京全年的銷售目標為120億元左右，遠洋萬和四季、遠洋天著、遠洋春天著、長安新天地多盤入市。
目前已經(jīng)開盤的亞奧萬和四季，總共224套房源，面積區(qū)間在115-240平方米的住宅、躍層精裝產(chǎn)品，該項目9月開盤價均價為47000元/平米，比預(yù)期低了5000元/平米，而周邊產(chǎn)品大戶型價格都在55000元/平米。該項目負責(zé)人表示，低價是為了走量。
另一個高端項目悅山蝶墅亦放出了會以低于周邊項目價格入市的消息，9月開盤精裝產(chǎn)品項目均價在3萬左右，而該項目周邊的高端住宅均價約在3.5萬-4萬元/平方米的區(qū)間。
這一以價換量策略獲得了市場認可。宋延慶認為，除了價格以外，打造適銷對路的產(chǎn)品是遠洋地產(chǎn)接下來應(yīng)該重點關(guān)注的。
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