距離終止A股IPO后僅僅兩個多月,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)便攜O2O概念火速將上市地轉(zhuǎn)移到了中國香港。9月16日晚,講著“新故事”的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在中國香港聯(lián)交所預(yù)披露了招股書,正式開啟了赴港上市之路。若按發(fā)行10%公眾股、募資額60億美元上限看,上市時萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)市值最高可達(dá)600億美元。萬達(dá)集團(tuán)掌門人王健林也將重新成為中國內(nèi)地首富。

 

而在錯過阿里巴巴后,聯(lián)交所對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也相當(dāng)期待,如果一切順利,萬達(dá)集團(tuán)旗下的這艘旗艦最早可于今年年底之前在中國香港掛牌上市,并成為中國香港市場有史以來最大的房地產(chǎn)企業(yè)IPO。

 

同時,王健林對于商業(yè)地產(chǎn)板塊本次赴港IPO也是憋足了一股勁,其在7月份全集團(tuán)的年中工作會議上表示,“今年的目標(biāo)是力爭推1家—2家主要公司上市。”而其中最重要的公司便是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。

 

轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國香港

 

作為國內(nèi)唯一一家尚未登陸資本市場的房地產(chǎn)大鱷,萬達(dá)對于上市也是十分渴望。早在2009年,萬達(dá)集團(tuán)就啟動了商業(yè)地產(chǎn)板塊的A股上市計劃。不過,隨著證監(jiān)會房地產(chǎn)再融資的限制,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)始終未能完成A股IPO。今年7月1日,證監(jiān)會網(wǎng)站披露,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等32家企業(yè)因未按規(guī)則要求報送預(yù)先披露材料,且申請文件中的財務(wù)資料超過有效期達(dá)三個月,被終止審查。

 

對此,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,相關(guān)部門對房地產(chǎn)融資的審批仍有限制,且面對700多家排隊上市的企業(yè),萬達(dá)有些看不到登陸A股的曙光,再加上萬達(dá)院線也在沖刺A股IPO,證監(jiān)會很難在短期內(nèi)讓兩家公司同時過審,最終萬達(dá)主動放棄了商業(yè)地產(chǎn)板塊在A股上市進(jìn)程。不過,萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)時表示,今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑。

 

而兩個月后萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)便開啟赴港上市之旅,實際上也表明了萬達(dá)在終止A股IPO前便已找好了退路。

 

此外,今年8月份,萬達(dá)此前在港收購的殼公司萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(00169.HK)發(fā)布公告稱,擬將公司更名為“萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司”。更名后,其業(yè)務(wù)定位將作為以后萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在中國境外開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺。而這無疑是在為本次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市清除障礙,避免投資者將兩者混淆。

 

對于本次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市的前景,業(yè)內(nèi)普遍看好,并認(rèn)為這將是中國香港近段時間最大的一單IPO。不過,也有投行表示,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次集資主要用于在二、三線城市建設(shè)大型商業(yè)項目,而根據(jù)目前市場表現(xiàn),現(xiàn)階段的投資者并不看好此類項目。據(jù)悉,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次上市集資金額的90%將用于建設(shè)二、三線城市的10個物業(yè)開發(fā)項目,包括廣元萬達(dá)廣場、哈爾濱哈南萬達(dá)廣場等項目。

 

但多數(shù)機(jī)構(gòu)仍認(rèn)為,作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司,投資者將會積極參與到萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的本次發(fā)行中。在去年11月份和今年1月份,萬達(dá)兩次通過境外子公司發(fā)行小筆債券,為今后上市公司融資進(jìn)行預(yù)演,兩次發(fā)債分別獲得4.6倍和6倍超額認(rèn)購。

 

殷實的“家底”

 

實際上,想要獲得機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可,上市公司必然要在招股書中把“肌肉”亮好。

 

而根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股說明書顯示,萬達(dá)將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總共三大板塊全部納入上市公司,分別包括長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營。而這三大板塊恰好是目前萬達(dá)集團(tuán)盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數(shù)據(jù)中,2013年萬達(dá)集團(tuán)1866.4億元的總收入中,商業(yè)地產(chǎn)公司收入為1456.2億元,商管公司的租金收入為85.6億元,酒店管理公司收入為36.3億元。未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬達(dá)整體業(yè)績貢獻(xiàn)比例將達(dá)到80%左右。

 

同時,截至2014年6月30日,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在內(nèi)地112個城市擁有159座萬達(dá)廣場,168個購物中心,102家酒店,其中5星級酒店超過60家,擁有項目總建筑面積達(dá)到9350萬平方米。公司總資產(chǎn)規(guī)模5040億元,超過了同期萬科的5018億元。

 

2013年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售總額為1264億元,僅次于萬科與綠地集團(tuán),位列全國第三。而根據(jù)現(xiàn)有的土地儲備和未來物業(yè)發(fā)展計劃,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)方面表示,將能夠與2015年底前實現(xiàn)擁有總建筑面積2500萬平方米的已完工物業(yè)組合(包括已完工投資物業(yè)和酒店)。為了實現(xiàn)成為全球持有面積最大的商業(yè)地產(chǎn)公司,萬達(dá)表示“將通過進(jìn)軍國際市場、擴(kuò)大國際布局、提升資產(chǎn)管理能力等策略來拓展其業(yè)務(wù)及營運”。

 

造行業(yè)最高利潤

 

在招股說明書中,萬達(dá)還首次對外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米,這雖然與萬達(dá)拿地城市的結(jié)構(gòu)有關(guān),但在最近幾年土地價格節(jié)節(jié)攀升的背景下,土地成本仍能逐年下滑還是一件可讓同行側(cè)目的事情。

 

據(jù)蘭德咨詢的報告顯示,萬達(dá)近三年的土地成本僅占其平均售價的9.18%,這在行業(yè)內(nèi)是一個非常低的水平。以龍湖為例,2013年其土地成本占平均售價的比例為18.2%,萬科則接近25%,四成以上的房企超過33%,只有6.4%的開發(fā)商土地成本低于平均售價的10%。

 

顯然,如此低廉的土地成本,與萬達(dá)強(qiáng)悍的開發(fā)及后續(xù)運營能力密不可分,不少地方政府為了吸引萬達(dá)項目的進(jìn)駐,紛紛在土地價格上給予了很大的優(yōu)惠。

 

而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,如果擁有低廉的土地成本,那么公司的利潤至少了就有了一半的保障,萬達(dá)方面同樣如此。

 

招股說明書顯示,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年的凈利潤達(dá)248.82億元人民幣,要知道此前公開財報的房企中最賺的中海地產(chǎn),2013年的凈利潤也不過230.4億港元(約為181.97億元人民幣),不足萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的四分之三。

 

以售養(yǎng)租模式受挑戰(zhàn)

 

值得注意的是,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2011年—2013年的拿地花費分別為165.21億元、188.78億元、238.44億元,2014年上半年,這一數(shù)據(jù)為119.07億元。從平均土地成本分析,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的拿地面積也呈逐漸增加的趨勢,未來一段時間,萬達(dá)每年開復(fù)工的面積也會繼續(xù)增加。

 

不過,全球房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊近日發(fā)布的《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》顯示,目前我國綜合體開發(fā)面積存量巨大,2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3億平方米,2015年將達(dá)到3.6億平方米,2016年以后則達(dá)到4.3億平方米。

 

報告指出,大部分城市存在商業(yè)綜合體過量開發(fā)的風(fēng)險,且集中分布在1.5線和二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。由于二、三線城市商業(yè)綜合體在短期內(nèi)出現(xiàn)集中供應(yīng),供需失衡使得商業(yè)開發(fā)運營日益艱難。

 

顯然,這一情況如果繼續(xù)惡化,將給萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租的模式帶來巨大的挑戰(zhàn)。畢竟開復(fù)工面積增加的同時,每年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積也會相應(yīng)上升,投入的大量資金能否順利收回,將考驗每一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

 

據(jù)悉,由于今年樓市轉(zhuǎn)冷,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上半年的凈利潤也快速下滑,由去年同期的100.86億元降至49.17億元,跌幅超過五成。同時,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)總額從2013年底的1340億元大幅增至2014年6月底的1800億元,原因則是2014年上半年現(xiàn)金收款放緩時公司加快其開發(fā)活動。

 

穆迪指出,債務(wù)上升導(dǎo)致公司凈債務(wù)/凈資本比率從2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的44.5%,其EBITDA/利息覆蓋率(指數(shù)大于1說明公司有足夠的利潤可以保障利息支付,不至于發(fā)生償債風(fēng)險,通常該指標(biāo)越高越好)也從2013年財年的3倍降至截至2014年6月底12個月的2.5倍。

 

標(biāo)普的報告則認(rèn)為,對很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者而言,無論他們采取建設(shè)并持有的模式還是采取建設(shè)后銷售的模式,未來幾年內(nèi)供應(yīng)過剩和不確定的租金增長前景,將提升風(fēng)險,限制回報。

 

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股說明書顯示,其2011年—2013年的租金水平分別為57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月,2014年上半年則提升至75元/平方米/月,而全國的都市型購物中心的合理租金水平在80元/平方米/月 100元/平方米/月,顯然萬達(dá)的租金水平并不突出,且增速也較為平緩。

 

利息支付方面,由于負(fù)債提高,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年共支付利息97.98億元,較2012年的67.09億元提高46.06%。而2014年上半年,公司支付的利息已達(dá)62.10億元。

 

不過,雖然近兩年公司利息支出增速較快,但主要原因仍是公司規(guī)模的擴(kuò)大。同時,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前手持的現(xiàn)金便接近700億元,銀行授信的1442億元中還也還有超過600億元未動用,足以覆蓋一年內(nèi)到期的342億元債務(wù)。

 

此外,有業(yè)內(nèi)人士計算,其2013年的借款成本約為8.8%,而這樣的成本對比國內(nèi)市場可謂優(yōu)異,但較海外資金仍偏貴。2013年3月份,萬科境外子公司發(fā)行的8億美元5年期債券,年票息率僅2.625%。顯然,在港掛牌后,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資成本將進(jìn)一步降低,而這也是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市的主要目的之一。

 

借O2O概念沖刺IPO

 

除了目前的三大板塊外,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)另外一個受人矚目的地方便是其與O2O的結(jié)合。王健林此前也表示,希望萬達(dá)成為人們線下生活消費及文化娛樂的綜合消費平臺提供商。

 

實際上,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的租賃、銷售、酒店業(yè)務(wù)已經(jīng)錯過了最佳上市時間,再加上其并不高的物業(yè)回報率,如果只靠這幾樣業(yè)務(wù)講一個故事的話,大家甚至已經(jīng)可以猜到結(jié)尾,因此,其對資本市場的吸引力較之幾年前已大大下降。而聰明如王健林這樣的商界大佬,肯定不甘如此,其勢必要對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重新包裝。

 

王健林也確實是這么做的。就在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向聯(lián)交所提交招股書的半個月前,即8月29日,萬達(dá)火速聯(lián)合騰訊、百度共同出資在中國香港注冊成立萬達(dá)電子商務(wù)公司,希望可以打造全球最大的O2O電商公司。而與阿里巴巴從線上到線下不同,萬達(dá)謀求的O2O商業(yè)模式,則是線下到線上。

 

同時,三方在儀式上還給外界畫下了“大餅”,王健林表示,萬達(dá)電子商務(wù)公司一期總投資約為50億元,萬達(dá)集團(tuán)持有70%股份,百度、騰訊各持股份15%,而后五年內(nèi)總投資將達(dá)到200億元。再加上馬化騰、李彥宏兩位科技大佬的“友情”站臺,萬達(dá)O2O平臺確實給外界增添了大幅的想象空間,至少這個“新故事”比此前三個板塊業(yè)務(wù)的故事要有意思的多。

 

這顯然是王健林想要的結(jié)果,而對于目前處于IPO沖刺階段的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)來說,擁有一個市場比較看好的概念,無疑會令本次赴港上市事半功倍。