“棄房斷供”,是指貸款購(gòu)房者停止房屋按揭,放棄該房屋的行為。最近,“棄房斷供”一詞頻頻見(jiàn)諸報(bào)端,浙江杭州、福建寧德、廣東廣州等地都出現(xiàn)了棄房斷供現(xiàn)象,而同樣的現(xiàn)象在蘇州城區(qū)也不少見(jiàn)。
來(lái)自蘇州工業(yè)園區(qū)法院的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至8月,該院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加,其中個(gè)人房屋貸款逾期不還案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近幾年少見(jiàn)。而這些案件都有著一個(gè)共同點(diǎn):幾乎所有的業(yè)主都聲稱(chēng)“無(wú)力還款”而斷供。
蘇州絕大部分金融機(jī)構(gòu)總部聚集在蘇州工業(yè)園區(qū),該區(qū)法院承擔(dān)了全市很大比例的金融糾紛案件。業(yè)主為何會(huì)將首付、月供以及整套房子棄之不理拒不還貸?棄房斷供會(huì)給購(gòu)房者、銀行及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?
棄房斷供
銀行業(yè)主都有話(huà)說(shuō)
家住江蘇省蘇州市城東的王先生是2012年3、4月間購(gòu)買(mǎi)的第二套房。當(dāng)時(shí),蘇州的房?jī)r(jià)和全國(guó)其他地方一樣,被抬到了新的高位。王先生出于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的從眾心理,以不多的首付款與開(kāi)發(fā)商簽下了買(mǎi)賣(mài)合同,又與蘇州某銀行簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》。借款80萬(wàn)元,期限20年。買(mǎi)了房的王先生看著房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì),想想過(guò)幾年賣(mài)出去又能小賺一筆。
但好景不長(zhǎng),王先生所在行業(yè)不景氣,其公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是,由于國(guó)家宏觀(guān)政策的調(diào)控,房?jī)r(jià)漲勢(shì)止住了,自己所買(mǎi)的樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)。“房子總價(jià)跌了快兩成,自己每個(gè)月還要支付幾千元貸款,壓力不小,干脆斷供。”于是,王先生停止了向銀行還貸。銀行方面催要無(wú)果,只得拿著合同將王先生告到蘇州工業(yè)園區(qū)法院。
原告認(rèn)為,王先生連續(xù)數(shù)月未按時(shí)償還貸款本息,銀行只得將王先生告上法庭,要求解除與王先生之間的借款合同,確認(rèn)銀行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),并支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費(fèi)用。
原告還認(rèn)為,對(duì)銀行而言,如果借款人不按合同約定還款,在當(dāng)前樓市現(xiàn)狀下,就有可能造成無(wú)法全額執(zhí)行到借款人所欠貸款的結(jié)果,增加銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
被告王先生則當(dāng)庭直言:對(duì)借款事實(shí)無(wú)異議,表示自己所在單位經(jīng)濟(jì)情況不景氣,經(jīng)濟(jì)困難,無(wú)力償還貸款。希望向開(kāi)發(fā)商退還所購(gòu)房屋,以降低自己的損失。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,原、被告間個(gè)人購(gòu)房借款、擔(dān)保合同合法有效。合同簽訂后,王先生未按約還款已構(gòu)成違約。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部貸款本息的條件已經(jīng)成就。王先生應(yīng)當(dāng)立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息等。且根據(jù)擔(dān)保合同的內(nèi)容,原告就上述房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
連線(xiàn)法官
近半數(shù)棄房者下落不明
據(jù)工業(yè)園區(qū)法院經(jīng)常審理房貸糾紛案件的金法官介紹,斷供案件普遍供房時(shí)間很短,按揭貸款幾乎都是2010年以后辦理的,而且大多數(shù)購(gòu)房者是購(gòu)買(mǎi)第二套,甚至是第三第四套房子時(shí)出現(xiàn)的情況。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了房?jī)r(jià)下跌,持有住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要交納按揭貸款的價(jià)格,導(dǎo)致房屋變成“負(fù)資產(chǎn)”出現(xiàn)主動(dòng)棄房外,更有可能是購(gòu)房者自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題,或者炒房團(tuán)資金鏈斷裂而“斷供”。
“第一套房子發(fā)生糾紛的較少,因?yàn)樽鳛閯傂孕枨?購(gòu)房者往往比較慎重。在為數(shù)不多的‘首套房’斷供案件中,外地籍年輕人占比較大,且涉案房屋多為被告唯一住房。”金法官說(shuō),值得注意的是,業(yè)主斷供后被銀行告到法院,缺席審理較高。被告下落不明或經(jīng)送達(dá)后拒絕出庭的,差不多要占50%,棄房抵債意圖明顯。
據(jù)金法官介紹,審理斷供案件發(fā)現(xiàn),購(gòu)房者往往有一種典型的從眾心理,就是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”,房?jī)r(jià)越是被抬往高位,越有可能出現(xiàn)售樓處前排隊(duì)搶房的現(xiàn)象。其中一部分購(gòu)房者隨意性較大,缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)自身還款能力沒(méi)有正確評(píng)估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無(wú)法承受巨額貸款,最終會(huì)陷入房產(chǎn)被拍賣(mài)的尷尬境地。
“棄房斷供表面看來(lái),有人愿意虧損首付和已經(jīng)支付過(guò)的利息,并搭上維護(hù)了多年的‘信用’,就一了百了。但斷供不僅是信用問(wèn)題,還涉及違約責(zé)任。棄房也不代表法律責(zé)任可以中止履行。”金法官說(shuō)。
在房貸糾紛中,最不應(yīng)該也最常發(fā)生的就是借款人疏忽大意導(dǎo)致逾期還款的情況。金法官就審理過(guò)不少這樣的案子。李先生和江女士是一對(duì)80后小兩口,前幾年向銀行貸款購(gòu)置了房子。兩人心情好時(shí),會(huì)及時(shí)向銀行還貸,但兩人一吵架,就誰(shuí)也不去銀行還貸了。
今年3月,小兩口的銀行逾期還款記錄達(dá)到了十幾次之多。銀行只得向法院起訴,要求解除貸款合同,并要求小兩口一次性支付剩余房款、逾期還款的利息及相關(guān)費(fèi)用。這下,小兩口才緊張起來(lái),趕緊支付了拖欠的款項(xiàng)以及罰息,借款合同才得以繼續(xù)履行。
“如果借款人逾期還款累計(jì)超過(guò)一定次數(shù),銀行可以要求解除借款合同,要借款人立刻償還貸款本金和利息,而且還要支付逾期還款的罰息,這就意味著借款人的房子可能要被拍賣(mài)用以清償。”金法官說(shuō),即使銀行沒(méi)有選擇解除合同,逾期還貸對(duì)個(gè)人信用造成的影響也是不可忽視的,個(gè)人的逾期還款記錄將被記入征信系統(tǒng),從而影響個(gè)人信用。
金法官認(rèn)為,斷供現(xiàn)象頻發(fā),也反映出不少購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄。很多人覺(jué)得,斷供以后,“大不了房子我不要了,銀行愛(ài)怎么著怎么著”。其實(shí)不然。從“斷供棄房”案例看,不管是“供不起”還是“甩包袱”,結(jié)果都是損失慘重。不僅房子沒(méi)了,首付、月供也付之東流。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話(huà),還會(huì)在個(gè)人信用記錄中留下污點(diǎn),對(duì)個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生諸多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準(zhǔn)。
連線(xiàn)律師
斷供不能免除還款責(zé)任
蘇州一位有著多年房地產(chǎn)業(yè)訴訟經(jīng)歷的劉律師透露,一直以來(lái)都存在房貸斷供的情況,自己此前就代理過(guò)多個(gè)此類(lèi)案件,大多是因?yàn)闃I(yè)主無(wú)力支付才會(huì)出現(xiàn)斷供。
劉律師稱(chēng),業(yè)主以斷供來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌存在嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。個(gè)人買(mǎi)房時(shí)和銀行簽訂的合同,首先是借款合同,同時(shí)還會(huì)與銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同,千萬(wàn)不能看自己房子已經(jīng)資不抵債就選擇斷供。
“從法律角度分析,斷供對(duì)借款人是非常不利的,因?yàn)樗⒉荒苊獬齻鶆?wù)人的還款責(zé)任。如果債務(wù)人不按期還款,無(wú)論是出于哪一種原因的斷供,銀行都有可能宣布借款合同到期,要求債務(wù)人償還全部貸款。”劉律師說(shuō)。
此外,不論房?jī)r(jià)如何變化,個(gè)人對(duì)銀行的借款合同總是存在的。如果業(yè)主斷供,銀行起訴業(yè)主,基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣(mài)抵押的房產(chǎn),一般拍賣(mài)價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等,全都由業(yè)主支付。
“拍賣(mài)完后,房子可能一半的錢(qián)沒(méi)有了。銀行還會(huì)拿著法院的判決,四處尋找業(yè)主的其他財(cái)產(chǎn),業(yè)主的工資、存款等都可能會(huì)被銀行劃走。此外,法院判決進(jìn)入執(zhí)行程序后會(huì)終身有效,也就是說(shuō)業(yè)主得一輩子擔(dān)心銀行會(huì)來(lái)追債。因此,正常人千萬(wàn)別斷供。”劉律師說(shuō)。
法官支招
購(gòu)房者放貸者都應(yīng)謹(jǐn)慎
金法官認(rèn)為,面對(duì)斷供頻發(fā)現(xiàn)象,無(wú)論是購(gòu)房者還是放貸人,都應(yīng)理性而為之。為此,金法官提出一些建議,希望能夠減少斷供現(xiàn)象的發(fā)生。
從實(shí)際情況看,很多銀行給購(gòu)房者的評(píng)估過(guò)程中,往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況。最典型的就是購(gòu)房者的收入狀況,其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高,進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。
因此,作為銀行應(yīng)加強(qiáng)信息核查。在銀行的各類(lèi)信貸中,個(gè)人按揭房貸是違約率較低的相對(duì)安全品種,但近期出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象,提醒銀行業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制更需審慎。加大房貸審核力度,包括借款人及配偶工作及收入的真實(shí)性。避免還貸能力不穩(wěn)的購(gòu)房者盲目入市后缺乏還款能力,導(dǎo)致銀行面臨壞賬“被迫當(dāng)房東”的風(fēng)險(xiǎn)。
一些城市出現(xiàn)低首付的促銷(xiāo)手段,雖然可從一定程度上推動(dòng)樓盤(pán)的熱銷(xiāo),但也隱藏了極大的資金隱患。一是部分炒房人趁機(jī)入市,多套囤積,稍遇變故,就會(huì)喪失還貸能力。二是部分欠缺買(mǎi)房能力人低估還貸壓力,盲目入市,一旦感受到還貸壓力,只得選擇不還貸。因此,作為開(kāi)發(fā)商,應(yīng)當(dāng)理性促銷(xiāo)。
銀行向借款人提供貸款,會(huì)對(duì)借款人的收入情況進(jìn)行審查,通常要求借款人提供所在單位的收入情況證明。可見(jiàn),此類(lèi)證明是銀行發(fā)放貸款的重要依據(jù),企業(yè)單位在出具證明的時(shí)候必須客觀(guān)公正,避免夸大,給銀行審核工作帶來(lái)困難。因此,作為借款人所在單位,在出具相關(guān)收入證明時(shí),為了避免借款人后期出現(xiàn)棄房斷供違約現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)盡量客觀(guān)。
作為借款人應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)衡量。不要有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的從眾心理,看到房?jī)r(jià)水漲船高,看到售樓處門(mén)前排長(zhǎng)隊(duì),就沖動(dòng)購(gòu)房。應(yīng)當(dāng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)自身還款能力要有正確評(píng)估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無(wú)法承受巨額貸款,最終會(huì)陷入房產(chǎn)被拍賣(mài)的尷尬境地。
一旦買(mǎi)房并向銀行借款后,要記準(zhǔn)自己的房貸還款日,不在還款日后還款；關(guān)注自己實(shí)時(shí)的還款數(shù)額,避免出現(xiàn)還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額,定期查詢(xún)個(gè)人的還款記錄。
如果經(jīng)濟(jì)確實(shí)出現(xiàn)困難無(wú)法還款,可以通過(guò)與銀行協(xié)商的方式解決,比如,可以到銀行要求做貸款展期,要求銀行適當(dāng)合理地延長(zhǎng)自己的還款期限,或者和銀行協(xié)商改變還款計(jì)劃,要求先只還利息、暫緩本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。
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