當(dāng)前，限貸政策的放松趨勢已然形成。未來房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控正逐步被市場化手段所取代。地產(chǎn)股投資將逐漸從政策向基本面轉(zhuǎn)變，寬松政策的效果將逐漸顯現(xiàn)，成交量的回升是大概率事件。繼續(xù)看好地產(chǎn)股，建議沿“龍頭、轉(zhuǎn)型、主題”三條主線進(jìn)行行業(yè)布局。

    我們認(rèn)為調(diào)整房貸政策是大概率事件，自四川財政補貼以來我們一直強調(diào)政策進(jìn)入放松房貸的階段。以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控正逐步被市場化手段所取代。今年以來房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，8月房地產(chǎn)投資增速同比增13.2%，遠(yuǎn)低于去年全年的19.8%，房地產(chǎn)市場去行政化的壓力越來越大。此外，各商業(yè)銀行在政策執(zhí)行層面動力將大幅提高。

    此前包括福建、江西、湖北等地陸續(xù)出臺了房貸放松政策，其實際執(zhí)行效果有限，甚至大部分政策均難以落地。限貸政策調(diào)整將大幅提升住宅購買力，在改變市場預(yù)期等方面創(chuàng)造需求并影響需求提前釋放。

    隨著限貸政策的落地，對于促進(jìn)潛在改善需求轉(zhuǎn)化為有效需求將產(chǎn)生明顯效果，房地產(chǎn)成交量回升是大概率事件。由于目前商品房庫存仍處在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周轉(zhuǎn)，以價換量為主，預(yù)計短期內(nèi)新開工和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍難以有大幅好轉(zhuǎn)，但投資增速下滑趨勢將得到遏制。

    房貸荒的核心是房貸在股份制銀行“失寵”。去年二季度末開始的“房貸荒”主要體現(xiàn)在價格上，銀行負(fù)債端的邊際成本逐漸高于房貸，導(dǎo)致按揭貸款利率的上升削弱了家庭住房的購買力。而從量上來看，但由于去年商品房銷售金額仍處在高位，實際上去年至今房貸余額在商業(yè)銀行所有貸款余額的比重仍有所上升。國有大行的放貸量并未下降，中型股份制銀行基于收益的考慮放貸意愿大幅減弱。

    雖然銀行出于收益與成本考慮，銀行在限貸放松的執(zhí)行層面并不會一蹴而就。但目前房貸寬松的政策環(huán)境已經(jīng)具備，隨著未來房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，寬松政策的效果將逐漸顯現(xiàn)，未來成交量的回升是大概率事件。一方面，國務(wù)院已經(jīng)將降低社會融資成本作為下一階段工作的重點。今年以來國務(wù)院常務(wù)會議多次提出降低融資成本。另一方面，今年以來銀行間負(fù)債端的邊際成本也正在逐漸下降。上周四100億14天正回購中標(biāo)利率較周二下降20bp至3.50%，刷新了3年半以來的新低，貨幣政策短期寬松常態(tài)化。根據(jù)wind理財產(chǎn)品發(fā)行量和利率區(qū)間估算，今年7月至9月理財產(chǎn)品發(fā)行預(yù)期收益率均值在6.8%，明顯低于今年初的7.6%。二季度以來銀行間市場利率也持續(xù)維持低位，“錢荒”不再。二季度7天質(zhì)押式回購利率約3.5%，票據(jù)貼現(xiàn)利率下降至5%以內(nèi)。

    我們維持地產(chǎn)行業(yè)“領(lǐng)先大市-A”的投資評級，全面看好地產(chǎn)股。近期各地陸續(xù)發(fā)布了地產(chǎn)放松政策，目前全國僅4個一線城市和珠海、三亞仍執(zhí)行限購，疊加監(jiān)管層對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資限制的放開（再融資開閘以及近期放開地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票限制）。未來房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，成交量的回升是大概率事件。繼續(xù)看好地產(chǎn)股，行業(yè)布局建議關(guān)注三條線——龍頭、轉(zhuǎn)型、主題。