北京小企業(yè)主老張近期動(dòng)起了投資海外房產(chǎn)的心思，一方面，考慮到資產(chǎn)的保值增值；另一方面，為子女出國留學(xué)提前做準(zhǔn)備。但是與其他人不同，老張的關(guān)注點(diǎn)不是熱門的美國、澳洲等，而是相對(duì)較為冷門的葡萄牙、希臘、西班牙等歐洲國家。“有親戚朋友已經(jīng)往那邊投資了，聽說正是‘抄底’的好時(shí)機(jī)。”不過，老張還是決定多方“打探”，畢竟投資海外房地產(chǎn)自己是“頭一遭”。

 

資深投資人士表示，隨著歐洲經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，此前幾個(gè)深陷“歐債危機(jī)”國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)重回投資者視野。但業(yè)內(nèi)人士提醒，在“抄底”的同時(shí)，必須時(shí)刻認(rèn)清自己的投資預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

 

“不良”里的好房產(chǎn)

 

在“北上廣深”幾個(gè)一線城市的各大房展會(huì)上，葡萄牙、希臘等國家的海外房產(chǎn)投資、移民項(xiàng)目多了起來。有關(guān)調(diào)查顯示，中國未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者可投資資產(chǎn)的5%。而其投資理由已從傳統(tǒng)移民、子女教育延伸至資產(chǎn)保值增值。

 

好望角投資服務(wù)（香港）有限公司總裁詹惠敏向中國證券報(bào)記者透露，“受到‘歐債危機(jī)’沖擊，這些國家的許多銀行負(fù)債累累，不少銀行紛紛把不良資產(chǎn)的抵押物拿出來處理。只要你夠細(xì)心，其實(shí)可以淘到好東西。在這方面，中國的投資者絕對(duì)可以算得上是主力。”她進(jìn)一步表示，尤其是這些“歐債危機(jī)”國家的經(jīng)濟(jì)開始逐步復(fù)蘇，對(duì)于投資者而言，意味著更多機(jī)會(huì)。

 

以葡萄牙為例，標(biāo)準(zhǔn)普爾在2014年初將葡萄牙長(zhǎng)期國債評(píng)級(jí)從“負(fù)面觀察名單”中撤除，4月又將葡萄牙的評(píng)級(jí)展望由負(fù)面上調(diào)至穩(wěn)定，并發(fā)布聲明稱：“葡萄牙的信貸評(píng)級(jí)已經(jīng)穩(wěn)定，預(yù)期在明年上調(diào)或者下調(diào)該國評(píng)級(jí)的可能性很小。”另外，標(biāo)準(zhǔn)普爾在9月12日將希臘的主權(quán)債信評(píng)級(jí)予以上調(diào)，由B-上調(diào)至B。標(biāo)普同時(shí)指出，自明年起，希臘經(jīng)濟(jì)將擺脫此前連續(xù)7年衰退的頹勢(shì)重新取得增長(zhǎng)。而該國的存量債務(wù)占GDP之比在今年觸及177%的峰值后將緩步回落，在2017年時(shí)降至164%。

 

另一方面，讓老張下決心投資海外房地產(chǎn)的因素，就是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“不給力”。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，繼7月首現(xiàn)下跌后，“北上廣深”4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)跌幅超過1%。其實(shí)，6月以來，我國城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅逐漸擴(kuò)大，越來越多城市步入房?jī)r(jià)下跌通道。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，2014年的“金九銀十”是在價(jià)格進(jìn)一步小幅回落的前提下出現(xiàn)的成交量逐步復(fù)蘇，今年的“金九”成色大減，難以再現(xiàn)2013年的熱銷景象。

 

本地價(jià)和海外價(jià)

 

作為生意人的老張，價(jià)格是決定其投資計(jì)劃的重要因素。“這是我最為擔(dān)心的地方，就算找了中介，但是我們畢竟是外國人，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)和行情并不熟悉。”

 

詹惠敏坦言老張的擔(dān)心并非不合理，“以葡萄牙為例，目前葡萄牙房?jī)r(jià)有兩套行業(yè)中不成文的價(jià)格，一套是售賣給本地人的‘本地價(jià)’，另一個(gè)是存在10%至20%加價(jià)后，售賣給海外購房者的‘海外價(jià)’，搞不清狀況的購房者容易吃虧。”

 

談及投資海外房地產(chǎn)的收益，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)鄒錦標(biāo)表示，就目前來看，海外房地產(chǎn)的投資回報(bào)的確會(huì)高于中國國內(nèi)市場(chǎng)。“以香港為例，我們估算其住宅的投資回報(bào)率在3%至5%、商業(yè)地產(chǎn)為4%至7%、工業(yè)地產(chǎn)則在10%左右。而且香港的貸款成本遠(yuǎn)低于內(nèi)地，大概在每年2%至3%左右。”

 

而葡萄牙等“歐債危機(jī)”國家的房地產(chǎn)投資收益率會(huì)更高，房產(chǎn)出租年收益率或達(dá)到3%至5%左右。詹惠敏告訴記者，“首都里斯本市中心及周邊主要區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值是穩(wěn)定的，同時(shí)長(zhǎng)期租金收益率一直呈上升趨勢(shì)。”

 

沒有“百分百”收益

 

對(duì)于“老張們”來說，除了可觀的投資收益，投資是否安全是其最關(guān)心的問題。比如，投資會(huì)不會(huì)踩在“高點(diǎn)”，投資的房產(chǎn)是否產(chǎn)權(quán)清晰。第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，海外國家的稅率問題、貨幣匯率波動(dòng)等，都有可能影響到最后的投資回報(bào)率。

 

在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池看來，投資應(yīng)注意多方面風(fēng)險(xiǎn)。首先是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“房?jī)r(jià)是供求關(guān)系的反應(yīng)，也是當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)形勢(shì)的反應(yīng)，房?jī)r(jià)隨時(shí)都可能做出波動(dòng)。能否準(zhǔn)確掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的變化情況非常重要。”其次為政策風(fēng)險(xiǎn)。國外房產(chǎn)政策會(huì)根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)做出調(diào)整，比如信貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會(huì)影響到投資者的行為與收益。此外，還存在交易風(fēng)險(xiǎn)。“期房是否能夠按時(shí)交房，是否能夠拿到產(chǎn)權(quán)證等都關(guān)系到投資的成敗。遇到不良經(jīng)紀(jì)人，投資被騙的案件時(shí)有發(fā)生。”

 

 

 

資深投資人士提醒，由于歐洲經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，其房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不確定性，投資者最好分散投資，購買兩到三處房產(chǎn)，一處用于自住，其余用于投資，5年后就可以將投資的房產(chǎn)售出，這種分散投資的方式不僅大大降低了風(fēng)險(xiǎn)，還可以幫助投資者獲取一定的房產(chǎn)增值收益。另外，投資者在制定投資計(jì)劃時(shí)應(yīng)多考慮幾個(gè)方面。投資者要明確自己的現(xiàn)金流，以及資金的使用情況；提出自己中意的國家和城市，列出計(jì)劃在哪個(gè)城市購買房產(chǎn)；投資者要鎖定自己的目標(biāo)，是投資移民還是“以房養(yǎng)學(xué)”；投資者可以找專業(yè)的機(jī)構(gòu)分析評(píng)估自己的實(shí)力。