“開業(yè)那幾天你去了萬達(dá)嗎？”“那真是people hill people sea來形容萬達(dá)開業(yè)和中秋假期的盛況??！”這是最近佛山人寒暄時出現(xiàn)頻率最高的“萬達(dá)式”問候。

 

駕車從禪城祖廟商圈出發(fā)，向東行駛20分鐘就到了南海萬達(dá)，號稱廣佛之間面積最大的城市綜合體萬達(dá)廣場已于近期開業(yè)。對于佛山傳統(tǒng)商圈核心區(qū)禪城來說，“萬達(dá)現(xiàn)象”引起業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。開業(yè)期間40萬人的客流、2000萬元的營業(yè)額不能不令人深思，禪城、桂城將在金秋十月迎來數(shù)家商業(yè)體開業(yè)，同時或?qū)⒂瓉硪徊ㄕ猩绦「叻?，在這個背景下，“萬達(dá)現(xiàn)象”將給本土商業(yè)體帶來怎樣的啟發(fā)？

 

啟示1 “狼來了”

 

40萬人爭睹巨頭風(fēng)采 商業(yè)競爭開啟白熱化？

 

“成名已久的萬達(dá)來到佛山，大家都想一探究竟，看看這是何方神圣。這讓我想起了大約20年前，當(dāng)零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)谝淮翁ぷ闵钲?，本地商業(yè)及媒體大呼小叫‘狼來了’！”談到萬達(dá)，廣東省流通業(yè)商會會長助理兼副秘書長、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍的語氣很平靜。當(dāng)然，在今天看來，當(dāng)年零售業(yè)巨頭沃爾瑪進(jìn)入珠三角，也并沒有大家料想的那樣帶來多夸張的效果。而首次落子佛山，南海萬達(dá)以其龐大的規(guī)模、精良的設(shè)計(jì)等吸引了眾多廣佛客人，也是預(yù)料中的事情。而對于媒體報(bào)道的40萬人的客流等數(shù)據(jù)，“任何一個新商場開張的時候，帶來這種人流聚集的效應(yīng)都是必然的。”

 

南海另一家商業(yè)體運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人則表示，相信萬達(dá)開業(yè)40萬人的迎客量是“干貨”，她認(rèn)為，更值得研究的是，涌入40萬人、2000萬元的營業(yè)額，人均消費(fèi)額度50元。這組數(shù)據(jù)對于商業(yè)體開業(yè)期間來講，已經(jīng)很可觀了。“要知道，開業(yè)人山人海的現(xiàn)象背后，有很多人其實(shí)是沒有貢獻(xiàn)消費(fèi)的。”這組數(shù)據(jù)也讓他們看到了佛山蘊(yùn)藏的消費(fèi)力。

 

無獨(dú)有偶，記者上周采訪多位商業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，面對“狼來了”的說法，扎根佛山多年的本土商業(yè)精英則更傾向于從調(diào)整心態(tài)談起。

 

黃華軍認(rèn)為，看待“萬達(dá)現(xiàn)象”要“去神圣化”，事實(shí)上，佛山很多本土商場也做得很好，每個商場都有自己的強(qiáng)項(xiàng)，尤其是禪城商圈更不要妄自菲薄，要放平常心去看待這個巨頭的到來。萬達(dá)的檔次和規(guī)模在佛山是數(shù)一數(shù)二的，它擴(kuò)張速度快、設(shè)計(jì)好，還有自己獨(dú)特的優(yōu)勢，譬如有自己的百貨公司、電影院和KTV等，而且硬件規(guī)模都是能讓佛山商界眼前一亮的。但招商和經(jīng)營是兩回事，經(jīng)營才是非?？简?yàn)一個購物中心的能力的。

 

順聯(lián)奧特萊斯副總經(jīng)理葉輝宇同樣提到了“萬達(dá)現(xiàn)象”攪動下的佛山商業(yè)地產(chǎn)。不過，他更樂意多談目前本土的一些商場面臨的問題，“不是如何應(yīng)對萬達(dá)這個巨頭的問題，關(guān)鍵是做好自己，做出每個項(xiàng)目的特色。”

 

“開業(yè)與運(yùn)營是兩碼事。”上述南海某商業(yè)體運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人稱，其正在籌備的商業(yè)體距離萬達(dá)不過十多分鐘車程范圍內(nèi)。“萬達(dá)成熟的開業(yè)模式在數(shù)十個城市都獲得了成功，商業(yè)巨頭在開業(yè)之時大面積砸錢，但要觀察其在廣佛市場的表現(xiàn)，還要看春節(jié)前后。”

 

同樣的觀點(diǎn)來自于黃華軍：“業(yè)內(nèi)衡量一個購物中心能否做好的關(guān)鍵是，它是否具備持續(xù)經(jīng)營的能力。靠經(jīng)營，而非僅僅靠開業(yè)的時候吸引多少人來定論。每一個商場新開張之后，都必須經(jīng)過守場期、調(diào)整期，把一些不好的品牌淘汰掉，引進(jìn)新的品牌，這都是正常的。我們需要更多地關(guān)注萬達(dá)在開張三個月后的經(jīng)營情況。”

 

啟示2 破除同質(zhì)化“魔咒”

 

招商“店大欺客”一去不返 “裝修補(bǔ)貼”橫空出世

 

“萬達(dá)里服裝等零售業(yè)的人氣和超市、餐飲、影院的人氣差別好大！”家住城南，驅(qū)車要經(jīng)過佛山大道、桂城海八路到達(dá)南海萬達(dá)的葉小姐告訴記者，她已經(jīng)和朋友們?nèi)トf達(dá)消費(fèi)了兩次，但她發(fā)現(xiàn)，和禪城很多商業(yè)體一樣，萬達(dá)餐飲商家門前常常要排起長隊(duì)、而品牌服裝則人氣不夠的情況再次復(fù)制。

 

“佛山未來5年商業(yè)體量將超過400萬平方米，但中心城區(qū)人口只有150萬左右。毫無疑問，人均購物中心面積已經(jīng)超出理論上認(rèn)可的安全性，這一定是過剩的。各大商家現(xiàn)在只能比拼自己的耐性，是否有做長線投資、蓄水養(yǎng)魚的心態(tài)。”業(yè)內(nèi)人士黃華軍也并不諱言：萬達(dá)目前當(dāng)然是佛山數(shù)一數(shù)二的商業(yè)體，但就進(jìn)駐品牌來說，各大商場其實(shí)都是大同小異。

 

黃華軍認(rèn)為，以往的商業(yè)運(yùn)營模式中，作為“房東”的甲方處于優(yōu)勢地位，更多的是“店大欺客”，現(xiàn)在在各大商場同質(zhì)化經(jīng)營的情況下，甲方也就是“房東”們和租客的心態(tài)都有所調(diào)整。如今，優(yōu)秀的“租客”有更多的房東去找，由于禪桂商業(yè)體供應(yīng)量過大，更多的“房東”商場面臨很大的壓力。

 

“以前是‘房東’挑品牌的心態(tài)，如今不行了，甚至要開出更具吸引力的條件去‘求客’。”一位商業(yè)人士提到，以百麗為例，現(xiàn)在百麗進(jìn)場，會要求商場給予一定的裝修補(bǔ)貼。以前根本沒有可能，“裝補(bǔ)”這個概念只出現(xiàn)在國際一線品牌中，如今國內(nèi)的一二線品牌都會向商場提出類似的要求。

 

“除了吃喝玩樂，還是要吃喝玩樂！剩下的鋪面寧肯空著，也要避開零售品牌同質(zhì)化的問題。”祖廟商圈一家已經(jīng)開業(yè)近半年的商業(yè)體負(fù)責(zé)人告訴記者。不難發(fā)現(xiàn)，禪城更多的商場都在絞盡腦汁去應(yīng)對此類問題，“目前的探索就是通過少做零售的方式，多做休閑、餐飲、娛樂等品類，所謂體驗(yàn)式消費(fèi)，能夠留住客人的方式做一些改變，但這些品類也有很大的發(fā)展空間。”黃華軍直言。

 

隨著禪城、桂城陸續(xù)有數(shù)個商業(yè)體又要開業(yè)，禪桂的商業(yè)市場競爭開始白熱化，空間大了，部分好的、新銳的品牌脫穎而出，并以更低成本扎根市場。例如在肇慶起步的昌大昌超市，最近已經(jīng)在珠三角各城市迅速布點(diǎn)發(fā)展。

 

作為傳統(tǒng)意義上穩(wěn)坐“一哥”寶座的禪城祖廟商圈，面對以桂城為代表的周邊新型商圈群雄崛起，尤其是最近“土豪”商業(yè)巨頭的到來，又該以何種心態(tài)面對今后的復(fù)雜競爭態(tài)勢？而“萬達(dá)現(xiàn)象”背后，又給禪城多個即將開業(yè)迎客的商業(yè)體帶來哪些啟示？

 

做好定位 不拼“土豪”

 

禪桂商圈聚集效應(yīng)漸顯

 

啟示3

 

在前往萬達(dá)觀摩的過程中，就職于禪城經(jīng)濟(jì)部門的一名公務(wù)員就特別留心車庫的車牌——粵A很多。如果說二十年前的祖廟路百花廣場、興華等老牌商場曾經(jīng)吸引了不少廣州客，那么這兩年來，走文化旅游路線的嶺南天地也開始吸引廣州客到來，而南海萬達(dá)，會再次掀起吸引廣州客的熱潮嗎？緊接著的問題在于，以萬達(dá)為代表的桂城商圈整裝待發(fā)，對于老牌的祖廟商圈是否構(gòu)成前所未有的沖擊？

 

第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍更愿意從佛山本體商業(yè)的整體體量談起。他把對比的視野放在了廣佛之間。

 

他認(rèn)為，大家對于廣佛地鐵開通之初的“抽水效應(yīng)”記憶猶新，2010年10月廣佛地鐵一開，大家都在猜測佛山商業(yè)能否吸引廣州客，但事實(shí)證明，廣州商業(yè)的磁吸效應(yīng)甚至把更多的佛山人吸引到廣州消費(fèi)。“目前好的現(xiàn)象是，隨著萬達(dá)等商場扎根禪桂，做大的佛山本地商業(yè)的體量，本地人選擇的余地更大了。”盡管一開始，有可能出現(xiàn)大家都“吃不飽”的情況，但長遠(yuǎn)來看，住宅的興建必然帶來人口的增長，必然會給禪桂商業(yè)的聚集帶來很大的機(jī)會。

 

黃華軍分析，以前在南海萬達(dá)旁，這個區(qū)域原來就只有一個大型商業(yè)體，其實(shí)商場單打獨(dú)斗是不行的，獨(dú)木難支。有了萬達(dá)，加上以后的佳兆業(yè)廣場和京華廣場，這個片區(qū)的輻射力確實(shí)將更大。事實(shí)上，廣州的天河路商圈也一樣，不僅僅只有天河城支撐，還必須依靠正佳、太古匯、萬菱匯、維多利亞廣場等商業(yè)體一起發(fā)力，才能支撐起整個天河城商圈的體量和人流財(cái)流。

 

他舉例說，位于廣州白云區(qū)的萬達(dá)廣場目前也是孤城的狀態(tài)，隨著凱德、綠地等陸續(xù)進(jìn)入該區(qū)域，區(qū)域就會更大，輻射力也將逐步增強(qiáng)。這跟萬達(dá)所處的佛山區(qū)域是一樣的情況。天河城也將駐扎佛山的金融高新區(qū)，“我們可以預(yù)見的是，佛山這一個片區(qū)的商業(yè)將更集中和輻射力更強(qiáng)。”

 

他還提到，事實(shí)上，佛山很多本土商場也做得很好，每個商場都有自己的強(qiáng)項(xiàng)，尤其是禪城商圈更不要妄自菲薄，要放平常心去看待這個巨頭的到來。

 

業(yè)內(nèi)人士葉輝宇也認(rèn)為：“談到競爭的應(yīng)對，我們無法跟南海萬達(dá)拼大，無法拼‘土豪’，也不夠拼。但誰也不能坐以待斃！我認(rèn)為，現(xiàn)在的關(guān)鍵在于，每個項(xiàng)目的特色是否能給人眼前一亮的感覺。”

 

葉輝宇進(jìn)而談到，行業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，毋庸置疑的是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過快并且無序，各地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的問題難以解決。目前的熱錢還是會更多地流向商業(yè)地產(chǎn)，隨著住宅限購的放開，住宅市場的開發(fā)量上升，未來應(yīng)該會有一個平衡點(diǎn)。“這諸多問題不是僅僅靠一個企業(yè)、商場、商圈就能解決的，政府要做好規(guī)劃，供應(yīng)商和商場定位都要做好。不能看一時，要放長遠(yuǎn)的眼光來看待佛山商業(yè)整體的發(fā)展。”

 

社區(qū)，還是社區(qū)！

 

“商業(yè)體胃口不能太大了”

 

啟示4

 

面對頭版文章開頭的“佛山萬達(dá)式”問候，如果你回答說“還沒有”，對方十有八九會張大了嘴巴。但記者發(fā)現(xiàn)，此間也有市民很淡定：“中秋假期，我就在自己家門口的商圈消費(fèi)，家門口已經(jīng)能滿足全家的需求了，吃個飯、看個電影、逛個街，我為什么還要開車跑到祖廟商圈或者桂城萬達(dá)去啊？”家住樂從的市民鄭小姐告訴記者，樂從的商圈也逐步成熟，“在禪城能消費(fèi)的餐飲娛樂，家門口全部都有。沒可能買個面膜、洗發(fā)水之類的再跑到祖廟商圈或者桂城去了。”

 

“我們5萬平方米的街區(qū)式商業(yè)，就是要找準(zhǔn)定位，定位于社區(qū)商業(yè)。”一位不愿透露姓名的商業(yè)人士，正在忙于旗下另一個商業(yè)綜合體開業(yè)前的準(zhǔn)備工作。這位從廣州帶了七人團(tuán)隊(duì)來到佛山開拓的商業(yè)人士，目睹了萬達(dá)開業(yè)的盛況。在與他的交談中，記者感受最深刻的是“務(wù)實(shí)”二字。

 

“一定要找準(zhǔn)務(wù)實(shí)的定位，我們的商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局與萬達(dá)形成什么樣的錯位，在輻射范圍上我們的胃口不能太大，只要做到周邊社區(qū)居民人盡皆知就滿意了。”說著這些話，他的語速習(xí)慣性地非?？欤谒磥?，來到佛山運(yùn)營該項(xiàng)目兩年時間，佛山此地的商業(yè)競爭殘酷程度不輸廣州，而桂城商圈上規(guī)模的購物中心的競爭已進(jìn)入白熱化階段。

 

而在黃華軍看來，與廣州不同的是，禪桂的人口基數(shù)本來不大，人口構(gòu)成與廣州也大為不同，禪桂人口隨著制造業(yè)大量外遷，外來人口的補(bǔ)充量并不夠。而廣州則有著大量的新移民支撐消費(fèi)。再者，許多禪桂本地人的消費(fèi)理念，是傾向于到省城和香港等地消費(fèi)，還沒能接受“就近購物”的心態(tài)，不過，這種消費(fèi)理念也將隨著社區(qū)商業(yè)的崛起而明顯改變。

 

商業(yè)綜合體“傍上”本土文化

 

文化攜手商業(yè)共舞

 

啟示5

 

13日上午，佛山的天空東邊日出西邊雨，很是悶熱難受。在嶺南天地的鯉魚廣場上，佛山剪紙傳承人饒寶蓮正不顧天氣炎熱，出現(xiàn)在一商業(yè)公司的公益活動現(xiàn)場，身著旗袍的她來回走動在人群中，指導(dǎo)現(xiàn)場的數(shù)十位小朋友和家長一起動手剪紙。類似這樣的商業(yè)活動，近年來幾乎占據(jù)了她大半時間。

 

“感覺這兩年吧，從開發(fā)商到各大商場，都在爭取我們的參與，也都是以本土文化為商業(yè)增加文化氛圍。”事實(shí)上，饒寶蓮團(tuán)隊(duì)的表演排期已經(jīng)非常滿，從以前在工作室里教授孩子們學(xué)習(xí)剪紙，到現(xiàn)在，幾乎每周她的團(tuán)隊(duì)都要參與這樣的活動。在她看來，“饑渴”的商業(yè)體運(yùn)營商“嗅出”了佛山獨(dú)特的本土文化味，都在滿世界尋找文化資源。

 

“開業(yè)也好，平時的活動也罷，依我看就是兩板斧。”一位商業(yè)體負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不論是“萬達(dá)現(xiàn)象”，還是眼下他們正在籌備的商業(yè)體開業(yè)，都是要以送實(shí)惠加本地文化特色來賺人氣、賺眼球。而萬達(dá)選擇邀請明星、獅舞助陣，他們就要在本地文化上另辟蹊徑了。

 

值得注意的是，木板年畫主題餐廳概念館已經(jīng)落戶南海區(qū)桂城萬科廣場5樓，占地面積2600平方米，目前正在緊張裝修，10月份就要露出真容，嘗試把餐飲與傳統(tǒng)文化結(jié)合。據(jù)介紹，餐廳在設(shè)計(jì)上，墻壁、燈飾、餐具等都有木版年畫元素，而菜譜都是按照現(xiàn)有木版年畫的故事而烹飪，主題餐廳也將以“年畫菜”回應(yīng)廣佛人的期待。

 

但此間認(rèn)為，也有商業(yè)人士持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為不能跟風(fēng)傍上本土文化。“很多商業(yè)體都希望搞上幾場這樣的互動活動，貼上本土文化的標(biāo)簽。”一位商業(yè)人士就表示，“但我認(rèn)為，最重要的是，現(xiàn)代商業(yè)體的中庭空間、廣場空間、下沉廣場等等確實(shí)是越來越大，中間要裝什么，拿什么給人看，成為一個運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不得不思考的問題。具體打出什么樣的文化主題牌，關(guān)鍵是要與商業(yè)自身的品位格調(diào)和氣質(zhì)相適應(yīng)。”