用一周時(shí)間，W1 Developments董事總經(jīng)理Christopher Murray接連前往新加坡、香港、上海，向亞洲富豪們推薦投資自己參與開(kāi)發(fā)的倫敦摩天地標(biāo)豪宅項(xiàng)目Principal Tower。
據(jù)稱，Principal Tower是一幢高50層的豪華住宅樓盤(pán)，位于倫敦市中心地段金融城，鄰近新興時(shí)尚據(jù)點(diǎn)肖迪奇區(qū)。此次面向亞洲富豪出售的，是該樓盤(pán)200多套一居、兩居、三居公寓，面積50-250平米不等，最低售價(jià)為70萬(wàn)英鎊（按50平方米一居房測(cè)算，折14萬(wàn)元人民幣/平方米）。
“目前，投資者需支付10%房款作為預(yù)訂款。”Murray說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)屬于“期房”，明年1月開(kāi)始建造，預(yù)計(jì)兩年后峻工。
然而，倫敦豪宅期房的投資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。一方面是施工周期延誤甚至無(wú)法竣工的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，英國(guó)政府正醞釀從2015年4月起，向外國(guó)投資者征收購(gòu)房資本利得稅(Capital Gaintax)，某種程度將壓低期房投資回報(bào)率。
一位海外房產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)人士坦言，考慮到公平因素，按照英國(guó)本地人購(gòu)房需繳18%-28%資本利得稅測(cè)算，外國(guó)投資者英國(guó)購(gòu)房所征收的資本利得稅也將接近這個(gè)區(qū)間，這意味著倫敦豪宅大幅上漲勢(shì)頭將得到遏制。不少倫敦當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介預(yù)計(jì)未來(lái)一年倫敦豪宅漲幅可能從8%降至4%。
過(guò)去五年間，隨著海外富豪投資者涌入，倫敦市中心豪宅房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)72%。
Murray坦言，隨著外國(guó)投資者征收資本利得稅措施出臺(tái)，倫敦房產(chǎn)投資將出現(xiàn)分化，某些稀缺性的豪宅抵御這項(xiàng)政策沖擊的能力更強(qiáng)，投資保值增值能力更高。
然而，要淘到具有稀缺性的倫敦豪宅，國(guó)內(nèi)富豪投資者需要慧眼識(shí)珠。畢竟，潛在的稅務(wù)、物業(yè)費(fèi)用、倫敦不同地段房產(chǎn)的跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，都可能令投資者鎩羽而歸。
分期付款玄機(jī)
為迎合亞洲富豪的倫敦豪宅投資需求，Murray稱在Principal Tower住宅樓盤(pán)設(shè)計(jì)初期費(fèi)了不少功夫，包括盡可能減少住宅高樓公用面積，以此將物業(yè)費(fèi)用降至70英鎊/平米；將原先安排在地下一層的健身會(huì)所移至地上第二層。
但他深知，Principal Tower最大的投資賣(mài)點(diǎn)，仍是其房產(chǎn)升值潛力。
他提供的數(shù)據(jù)顯示，去年倫敦中心地區(qū)房?jī)r(jià)整體上漲12.1%,Principal Tower所在的區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅則達(dá)到15.3%。
“如果這個(gè)樓盤(pán)周邊的肖迪奇區(qū)全面振興計(jì)劃實(shí)施，會(huì)出現(xiàn)更多零售與商用設(shè)施，都將給Principal Tower帶來(lái)可觀的租金回報(bào)，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。”他表示。
初次接觸Principal Tower房產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)富豪們更關(guān)心期房施工問(wèn)題。
一位曾在倫敦購(gòu)房的國(guó)內(nèi)企業(yè)家稱，基于歷史建筑的保護(hù)，倫敦金融城很多年都沒(méi)有允許建設(shè)高層住宅樓盤(pán)，一旦Principal Tower在施工建設(shè)過(guò)程稍有破壞周邊歷史建筑、打擾周邊居民生活起居的行為，僅這些官司訴訟就可能令竣工時(shí)間大幅延后，受損的將是投資者。
Murray則解釋，Principal Tower從樓盤(pán)設(shè)計(jì)、到買(mǎi)地審批、再到施工方案獲批，歷時(shí)整整8年，基本已經(jīng)涵蓋施工建設(shè)期間所有意外事件的風(fēng)險(xiǎn)防范。
為了打消國(guó)內(nèi)富豪的購(gòu)房顧慮，Principal Tower樓盤(pán)將采取分期付款方式購(gòu)房，即國(guó)內(nèi)富豪在選定房子后的21個(gè)工作日內(nèi)，先支付10%房款作為預(yù)訂款，12個(gè)月后再付10%，直到樓盤(pán)竣工時(shí)完成剩余80%房款支付。
作為降低購(gòu)房成本的具體措施，W1 Developments將協(xié)助國(guó)內(nèi)富豪獲得相當(dāng)于房?jī)r(jià)70%的房貸。
海外房產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)人士直言，這些機(jī)構(gòu)之所以安排國(guó)內(nèi)投資者貸款買(mǎi)房，原因之一是購(gòu)買(mǎi)倫敦豪宅的其他費(fèi)用相當(dāng)高。比如去年起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)200萬(wàn)英鎊以上的英國(guó)房產(chǎn)將被征收7%印花稅(Purchase Stamp Duty)，若個(gè)人以公司名義購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)英國(guó)豪宅，印花稅甚至達(dá)到15%，但在房產(chǎn)出售時(shí)減免資本利得稅。
記者多方了解到，基于避免征收印花稅，多數(shù)國(guó)內(nèi)富豪會(huì)選擇在馬恩島、澤西島設(shè)立離岸公司，用于購(gòu)買(mǎi)倫敦豪宅。
“事實(shí)上，他們也是未雨綢繆。”這位海外房產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)人士直言，基于英國(guó)政府醞釀明年向外國(guó)投資者征收英國(guó)置業(yè)資本利得稅，他們希望離岸公司架構(gòu)能幫他們避免征收這部分稅收。不過(guò)，離岸公司是否被納入資本利得稅征收范圍，目前尚無(wú)定論。
租金回報(bào)“風(fēng)險(xiǎn)考量”
負(fù)責(zé)為該項(xiàng)目尋找國(guó)內(nèi)富豪投資者的“中介”為仲量聯(lián)行，該機(jī)構(gòu)一位人士坦言，目前對(duì)Principal Tower房產(chǎn)項(xiàng)目感興趣的國(guó)內(nèi)富豪，主要是看中這個(gè)樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)，還有相應(yīng)的房產(chǎn)升值潛力與可觀租金回報(bào)。
他分析說(shuō)，倫敦金融城坐落500多家銀行，令Principal Tower有機(jī)會(huì)吸引銀行高管等高租金支付者。按仲量聯(lián)行內(nèi)部測(cè)算，這個(gè)樓盤(pán)的預(yù)期年化租金回報(bào)最高能達(dá)到5%，高于倫敦其他地區(qū)3%-4%平均租金收益。
不過(guò)，要兌現(xiàn)預(yù)期租金回報(bào)率，并非易事。
究其原因，仲量聯(lián)行將收取租房費(fèi)用的12%，其中8%作為租房傭金，4%則是物業(yè)管理費(fèi)；其次是倫敦中心地段部分豪宅房?jī)r(jià)漲幅大幅跑贏租金，無(wú)形間拖累租金回報(bào)率。
“考慮到倫敦房?jī)r(jià)已經(jīng)有了大幅上漲與即將面世的資本利得稅，一些國(guó)內(nèi)富豪已對(duì)倫敦豪宅投資持觀望態(tài)度。”上述海外房產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)人士直言。
Murray表示，由于英國(guó)政府允許投資移民者拿出30%資金用于購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，這些有投資移民意愿的富豪更需要購(gòu)買(mǎi)保值能力強(qiáng)的倫敦房產(chǎn)，避免因資產(chǎn)貶值被要求追加資金，進(jìn)而影響投資移民流程審核通過(guò)。
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