8月底以來，全國超過50個城市發(fā)生以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件。9月8日凌晨，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局人員抓獲。
同時，各地公安部門不斷接到大批購房者報案，稱首付款或定金被騙，初步統(tǒng)計涉及金額超過2億元。
短短幾年，“興麟系”經(jīng)歷了“病毒式”急劇擴張，卻幾乎在一夜之間崩盤。這個頭頂“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總部”光環(huán)、門店眾多的中介機構(gòu)，為何能騙取如此多購房者的信任？又為何會在快速擴張后轟然倒塌？帶著上述問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前趕赴興麟房產(chǎn)的起家之地內(nèi)蒙古包頭市，并展開了為期一周的調(diào)查，試圖揭開這家中介機構(gòu)的“神秘面紗”。
2012年開始大力擴張
吳秉麟旗下的房產(chǎn)中介，盡管有不同的“馬甲”，但被統(tǒng)稱為“興麟系”。公開資料顯示，2009年，興麟房產(chǎn)的第一店開在了內(nèi)蒙古包頭市。
興麟房產(chǎn)離職員工張靜（化名）對《每日經(jīng)濟新聞》記者回憶道，彼時的興麟房產(chǎn)，只有幾個人。一直到2011年下半年，興麟房產(chǎn)在包頭市也算不上一家有名的中介。“那時還有很多人不知道興麟。”
直到2012年，興麟房產(chǎn)開始擴張。據(jù)張靜透露，2012年，興麟房產(chǎn)在包頭的門店突然增至40多家，如雨后春筍般出現(xiàn)在包頭的大街小巷。
也就在2012年，黃色小面的拉著統(tǒng)一制服的興麟房產(chǎn)員工，在馬路上呼嘯而過。黃藍相間的門店風格，也讓包頭市民熟悉了這家中介。
“雖然門店、制服都統(tǒng)一，但（興麟房產(chǎn)）操作流程并不正規(guī)”。張靜說，小產(chǎn)權(quán)、鐵路產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)證的房屋等，這些不可以辦理二手房按揭貸款的房源，興麟房產(chǎn)都許諾可以辦理按揭貸款，并答應(yīng)過戶。
不僅在交易時“無限制”地許諾，興麟房產(chǎn)的中介費還可以打折。“只要（購房者）能及時交上購房款和定金，中介費打個五、六折都是可以的。”張靜說。
在形象上大力包裝，制造“規(guī)模大”、“實力強”的假象，以及可以打折的中介費，讓一些購房者進入了“圈套”。
張靜告訴記者，興麟房產(chǎn)的門店，以其他中介不涉足的小產(chǎn)權(quán)、回遷房無房本等為業(yè)務(wù)重點，以客戶交錢并向總部回款為依據(jù)，高提成結(jié)算鼓勵簽單。
“能最終成交的房屋，占比20%都不到。”張靜表示，在興麟房產(chǎn)買房子，首要條件是繳納定金和首付款。合同規(guī)定65個工作日辦理完所有過戶手續(xù)，但辦理下來，至少要3個月以上。
如果過戶手續(xù)一直辦不出來，被催的次數(shù)多了的話，業(yè)務(wù)員會寫補充協(xié)議。內(nèi)容大概是：在規(guī)定期內(nèi)未辦理完，退還相關(guān)資料及房款，并付每天總房款3‰的違約金。
張靜表示，違約金其實沒有多少錢。“很多過戶手續(xù)根本就辦不下來，購房者繳納定金和首付款、全款，上交總部財務(wù)，短期集資再分配各地開新店。”
將首付款打到中介的賬號，也遭到了不少購房者的質(zhì)疑。
對此，興麟房產(chǎn)的工作人員解釋為，將首付款打到業(yè)主的賬號上，如果不能過戶，首付款很難追回，不如直接打到興麟房產(chǎn)的公司賬號。
信以為真的購房者，發(fā)現(xiàn)首付款和定金并沒有打到興麟公司的賬號，而是被打到了吳秉麟的私人卡號內(nèi)。在《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉的一份興麟房產(chǎn)通訊錄中，吳秉麟僅在包頭就有7個銀行賬號，用來接收購房者的首付和定金。
提成最高可達到35%
延期辦理或者不能辦理過戶，客戶自然會追討資金。據(jù)興麟員工爆料，每位員工入職前，必須掌握多種消除客戶異議的技巧，包括對于一些不合理的問題，怎么給予合理的解釋。
張靜介紹，興麟員工上崗前都會經(jīng)過培訓，內(nèi)容包括房產(chǎn)中介的基本常識、企業(yè)文化，以及房屋交易的流程等。但其中最重要的一點，是教員工如何得到客戶的信任，讓購房者盡快繳納定金和首付款，并讓員工掌握應(yīng)對客戶投訴和追討房款的方法。
據(jù)了解，“興麟系”要求接待人員首先應(yīng)當態(tài)度謙讓地接受客戶的投訴，引導客戶講出原因，然后針對性地解決問題。這其中包括認真傾聽客戶的投訴或抱怨，弄明白客戶不滿的要點所在，并表態(tài)有誠意對待客戶的投訴或抱怨。最重要的一點，則是編出一條理由，承諾延期解決。
當投訴越來越多時，為了避免投訴客戶聚到一起，興麟房產(chǎn)將投訴客戶分散接待。
“當有客戶來總部投訴，門口的保安會問你（購房者），你和某某經(jīng)理預(yù)約了嗎？沒有預(yù)約不能接待。”興麟一位離職員工告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。在接待中，興麟房產(chǎn)接待人員也會承認錯誤并取得客戶諒解，并簽訂補充協(xié)議。
張靜表示，員工在進入“興麟系”的前3~4個月，并不清楚這種操作模式。時間長了，客戶催著辦理手續(xù)，員工詢問領(lǐng)導后會發(fā)現(xiàn)相關(guān)手續(xù)是辦不到的，此時有的員工則感到不安并提出辭職。
據(jù)張靜透露，但有的員工仍會留下繼續(xù)掙錢。在包頭本地，“興麟系”業(yè)務(wù)員每月的底薪是2000元。而同行中介的工資，每月底薪在1000多元。
另外，“興麟系”的提成也遠高于同行。據(jù)了解，回款額3萬元以下提成20%，3萬~5萬元提成30%，5萬元以上提成35%，這是當?shù)刂薪樾袠I(yè)無法比擬的高提成。
“‘興麟系’的一些員工，明知很多房屋交易不了，為了拿到高額提成，就把自家的房子掛到店里賣。”張靜透露。
大量門店的建設(shè)，讓“興麟系”成為了房產(chǎn)中介的新星。
記者在采訪中了解到，兩家地產(chǎn)中介在包頭市的員工有1000余人，雖然說興麟房產(chǎn)的總部在銀川，但包頭才是發(fā)源地。董事長、法人代表吳秉麟是寧夏籍，很多董事會成員和各地總經(jīng)理都是從包頭提拔的人，新上任的總經(jīng)理周巖就是包頭本地從店長一路提拔上來的。
據(jù)寧夏坊間傳聞，30多歲的吳秉麟是同心縣下馬關(guān)人士。在他發(fā)跡前，曾在內(nèi)蒙古打工，開過餐廳，包過工程，還開過煤礦，房屋中介生意從內(nèi)蒙古擴張到陜西等地，后又延伸至寧夏。
有興麟離職員工表示，吳秉麟講話極有煽動力。“在一些員工大會上，聽到他（吳秉麟）的講話后，心里熱騰騰的，啥都不想，就想好好賣房子。”
據(jù)“興麟系”的員工回憶，在一些員工大會上，吳秉麟都會讓下屬把獎金擺到主席臺的桌子上。“一沓沓的人民幣往下發(fā)，看了能不好好干活嗎？”
購房者的“興麟夢魘”
興麟房產(chǎn)的模式，雖然讓員工得到了實惠，但卻苦了購房者。
今年4月，購房者李女士從包頭興麟二十九分店買了一套房子。李女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當時，店員表示交了首付后，60個工作日可辦完手續(xù)?？山涣耸赘犊钜院?，再也沒有人電話通知過她。
隨后，李女士開始催促此事，興麟房產(chǎn)的店員表示還要再等等。過了合同期之后，李女士不愿意再苦等，開始向興麟房產(chǎn)索要首付款。“店員答應(yīng)退款，但時間卻一推再推，直到公司人去樓空。”
通過興麟房產(chǎn)購買二手房的雪女士，碰到了和李女士類似的遭遇。
今年3月，雪女士看中了一套房屋。4月20日，在包頭興麟五十五分店簽訂合同，并交了5000元定金。4月22日，該分公司業(yè)務(wù)員小白將雪女士接到興麟總部，并在財務(wù)科交了首付20萬元。
雪女士告訴記者，小白當時表示65個工作日肯定辦完一切手續(xù)，包括更名、貸款與交接。但后來小白一直以各種理由將辦理日期后拖。直到65個工作日后，頂不住催促的小白，讓雪女士去找總部一位劉姓副總。劉姓副總在接待了雪女士后，表示8月25日可全部辦完、并簽署了一個補充協(xié)議。但雪女士隨即發(fā)現(xiàn)，補充協(xié)議上，劉姓副總的簽名竟然是假名。
雪女士再次找到劉姓副總，劉姓副總答應(yīng)到9月12日，首付款與定金全部歸還給她。“沒想到9月2日（興麟房產(chǎn)）人去樓空，負責此事的工作人員也全部關(guān)機。”
據(jù)“興麟系”的離職員工透露，目前“興麟系”所欠的資金，大都是今年買房的客戶的首付款和定金。在“興麟系”內(nèi)部普及的理念是，集團二手房業(yè)務(wù)不是盈利的，實際是募集資金，也并非騙人，最終全給客戶退款。
對于募集資金的去向，有媒體報道，一種流向是利用長達兩三個月的代收期限，幾十萬首付款以高利貸形式放出，掙幾萬元利息，最后賠償買房人幾千元了事。
但張靜表示，（興麟）在新市場拿到業(yè)主購房首付后，先去彌補舊市場虧空，再拿剩余資金去開辟更多市場，獲取更多首付款。興麟也想過轉(zhuǎn)型，走正常的交易路徑。“但是今年二手房市場不好，資金鏈提前斷裂了，‘金九銀十’是旺季，他（吳秉麟）還想大干一場。”
瘋狂擴張的崩盤后果
為了維持這種拆東墻補西墻的運作模式，“興麟系”選擇了瘋狂擴張。
據(jù)《華晨商報》報道，從各地“興麟系”公司注冊年份及數(shù)量看，2014年7月最多，為11個，其中山東4個、河北3個、河南2個、遼寧1個、甘肅1個；2013年7月8個；2014年3月6個；2013年3月、4月和2014年5月分別為3個；2013年1月、5月、6月、11月、12月和2014年6月分別為2個；2013年的9、10月和2014年8月沒有新公司注冊。
今年9月10日，以興麟公司股東、總經(jīng)理劉愛平的名義發(fā)出的《致全國興麟、德邦無辜百姓及相關(guān)執(zhí)法部門的一封信》中提到，“網(wǎng)上言之鑿鑿說，興麟的生財之道是把客戶的錢以高利貸的形式放出去，從中牟利。在此，我想說，興麟從始至終沒有向任何人放過貸款，所有的銀行流水、款項憑證接受政府機關(guān)審查。”不過，就在當天晚上，劉愛平主動向警方自首。
9月11日下午4時，包頭市公安局官方微博“平安包頭”發(fā)布消息，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀公司涉嫌系列合同詐騙案件發(fā)生后，包頭公安局周密部署、主動出擊，先后在北京、包頭將本案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟和其他主要犯罪嫌疑人抓獲。
雖然上述公開信的真?zhèn)螘簾o法辨別，但在張靜看來，上述公開信的真實度較高。對于客戶的首付款和定金，這封公開信也給出了答案。
信中提到，“客戶的房款一沒有被人私自卷攜，二沒有放過任何所謂的高利借貸，而是全部用去迅速擴張公司、開拓店面，客戶的錢全部變成了大街小巷興麟公司的牌匾、車輛、店面租金、辦公用品及人員工資。”
信中對于興麟公司的運作模式，也展開了自我批評。“同樣，興麟公司也從沒有想過要騙取錢財一走了之，所謂的‘早有預(yù)謀’、‘卷巨款蒸發(fā)’實屬公司回天乏術(shù)之后，所不得不背負的罵名。興麟店面一夜之間紛紛關(guān)門，是因為實在沒有錢來償還客戶的房款，支付員工的工資，面對這一因經(jīng)營管理者無能所犯的重大錯誤，所有人都束手無策，只能放任自流。”
同樣，信中也表現(xiàn)了對吳秉麟的不滿。“公司資金斷鏈，皆因吳秉麟本人的魯莽、冒進，使公司近一年呈‘大躍進’式的發(fā)展（從官方曝光的數(shù)據(jù)足以看出，公司近一年擴張的速度之快，規(guī)模之大），而正是這種不計成本、毫無規(guī)劃的拓展，從而導致公司資金匱乏，促使公司目前新店已開，舊賬難還的局面發(fā)生，使得今天的興麟公司再也無法正面全國百姓。”
南昌公司低價房源陷阱
隨著吳秉麟的落網(wǎng)，“興麟系”房產(chǎn)中介在全國多地的詐騙行為和操作模式也被呈現(xiàn)出來?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在南昌采訪時發(fā)現(xiàn)，南昌興泰房地產(chǎn)中介經(jīng)紀有限公司（以下簡稱興泰房產(chǎn)，法人代表為吳秉麟）主要通過在網(wǎng)上掛出低價房源的方式吸引客戶，從而詐騙客戶的錢財。
自從知道興泰房產(chǎn)的老板出事以后，楊小慧（化名）就沒有睡過一天好覺。她說，那20多萬元的首付款是她的全部家當。
今年8月，楊小慧準備買一套房子，并看遍了南昌幾十個大小樓盤。最后，她看中了一套總價為53萬元的房子。
“就在我準備買這套房子的前一天晚上，我在網(wǎng)上看到了一套相鄰位置的房子，價格只要48萬元。”掛出這套房源信息的正是興泰房產(chǎn)。楊小慧說，這個價格比從開發(fā)商那兒買便宜了5萬元，即使按照信息上所說，需要支付給房屋中介1萬元的中介費，她仍然可以節(jié)省下4萬元。當天晚上，楊小慧便支付了定金。
8月30日，楊小慧向興泰房產(chǎn)支付了房屋的首付款25萬元。楊小慧告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，她的錢并不是匯入興泰房產(chǎn)的公司賬戶，而是匯給了興泰房產(chǎn)總經(jīng)理陳俊的私人賬戶。“他們說如果把錢匯給公司賬戶，公司需要交稅，如果匯入私人賬戶，就可以減少稅費，因此就把錢匯入了私人賬戶。”
記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，在上當受騙的客戶中，超過一半是因為看中了興泰房產(chǎn)的低價房源。
興泰房產(chǎn)離職員工鄭希告訴記者，興泰房產(chǎn)基本的營銷手段，就是業(yè)務(wù)員先在網(wǎng)上發(fā)房源，待客戶找上時就帶他們?nèi)タ捶孔印?ldquo;我原來在公司就是普通的業(yè)務(wù)員，負責帶客戶去看房子，看完房子后，再將客戶帶給上級主管部門去談后續(xù)的購買事宜。”
上級主管則會極力地夸大公司的實力，稱公司在全國50多個城市有分公司，2000家店面，上萬名的員工，讓客戶相信公司，同時向客戶做出不少承諾，比如保證60個工作日內(nèi)辦下購房合同的手續(xù)，否則賠償客戶的違約金等。
但楊小慧怎么也沒有想到，一星期不到，就傳來了興泰房產(chǎn)法人卷款跑路的消息。
《每日經(jīng)濟新聞》記者從南昌市公安局紅谷灘分局了解到，有四五十位客戶前來報案，被騙金額從幾萬元到幾十萬元不等，總共金額在500萬元左右。
地產(chǎn)中介信用受影響
9月10日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到興麟房產(chǎn)位于友誼大街傳媒大廈23層的包頭總部，整個23層沒有燈光，漆黑一片，記者用手機的燈光，勉強看到玻璃門上“內(nèi)蒙古興麟房產(chǎn)經(jīng)紀公司”的字樣。
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，興麟房產(chǎn)在包頭的門店已悉數(shù)關(guān)閉。與興麟房產(chǎn)屬同一法人的德邦房產(chǎn)也未能幸免。這些門店的共同特點是“鐵將軍”把門。在興麟地產(chǎn)一百零一分公司，內(nèi)門除了落鎖之外，包頭市公安局經(jīng)偵支隊還貼上了封條。記者撥打門店上預(yù)留的400電話，但電話一直處于無人接通的狀態(tài)。
包頭當?shù)匾患也辉妇呙男≈薪殚T店的負責人向記者透露，一些購房者看中房子后，在交定金或首付之時，并沒有核實清楚業(yè)主的身份，這也讓部分中介有可乘之機。有些購房者認為門店多的中介公司，就是正規(guī)公司，其實不然，興麟事件對當?shù)氐闹薪闃I(yè)務(wù)還是有一定的影響。
另外一家小中介的業(yè)務(wù)員表示，雖然興麟房產(chǎn)、德邦地產(chǎn)的關(guān)店沒有影響該店的正常交易，但不少客戶對地產(chǎn)中介開始有了防備心理，購房者對地產(chǎn)中介的信用也產(chǎn)生了懷疑。
據(jù)《包頭晚報》報道，包頭市住房保障局為進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，在今年8月中下旬，正式開通的“包頭市二手房交易服務(wù)平臺”。
在該服務(wù)平臺上，個人與中介機構(gòu)都可以發(fā)布房屋狀況、擬售價格、聯(lián)系方式等信息，包頭市房產(chǎn)行政管理部門會在核驗后，標注“已核驗”字樣。只有已核驗的房源才可以進入下一步的房屋買賣及資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，讓購房者可以放心選購。
通過二手房交易服務(wù)平臺進行的交易，購房者的買方定金首款、交易中買方的銀行貸款等所有交易資金都可以經(jīng)過該平臺的監(jiān)管賬戶來劃轉(zhuǎn)。交易完成后，資金通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個人賬戶，交易未達成，資金則通過轉(zhuǎn)賬的方式劃回原轉(zhuǎn)入賬戶?？蓪崿F(xiàn)交易結(jié)算資金在交易過程中的全封閉運行。
對于興麟房產(chǎn)的資金流向和政府下一步的防范措施，包頭市委宣傳部相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，目前公安機構(gòu)還處于偵查階段。興麟房產(chǎn)事件牽扯到數(shù)個省區(qū)，下一步治理也是多城聯(lián)動。
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