9月的第一個周末,年輕的王曉(化名)夫婦放棄了中秋小長假的休息時間,跟著房屋中介在北京看了11套二手房,“我們有點著急了,想要加緊看房,準(zhǔn)備出手。”王曉說。
之所以著急,他說,是因為他們之前看好了兩套二手房,想等價格再降一些就與業(yè)主進一步協(xié)商,但8月下旬先后接到中介通知,兩套房子已售出。“這說明買房的人在增加,而交易量增加,房價可能就要反彈了。”王曉不無擔(dān)心地說。
他的分析得到了數(shù)據(jù)證實。北京市住建委網(wǎng)站顯示,8月北京二手房住宅成交量達到8434套,繼7月之后再次出現(xiàn)反彈,環(huán)比上漲4.65%,這也是最近5個月的高點。
2014年,中國房地產(chǎn)市場逐步下行,作為“剛需”族,30歲的王曉和愛人從3月份開始看房,“前幾個月房價下降明顯,但8月份價格基本不動了,有的小區(qū)報價甚至有所上漲。”王曉說,綜合權(quán)衡,決定年內(nèi)把房買了,“等到房價漲起來,我又只能后悔了。”
經(jīng)歷了2013年的上漲,今年中國房地產(chǎn)市場迅速進入調(diào)整期,觀望氣氛濃厚。據(jù)國家統(tǒng)計局公布,1至7月份,全國商品住宅銷售面積下降9.4%,商品住宅銷售額下降10.5%。新建商品住宅的價格方面,與6月相比,7月份70個大中城市中,價格下降的城市64個,上漲的城市僅2個。北上廣深四大一線城市房價首現(xiàn)全面下跌,但降幅有限。
在這一背景下,海內(nèi)外看空聲音再起,“中國房地產(chǎn)泡沫破滅”“房產(chǎn)崩盤”等論調(diào)又開始出現(xiàn)。
對此,一些專家學(xué)者在接受記者采訪時表示,中國房地產(chǎn)風(fēng)險客觀存在,但是各地情況不一,簡單地說崩盤或泡沫破滅,則高估了房地產(chǎn)的全局性風(fēng)險。
中國社科院《中國住房發(fā)展(2014年中)報告》主編、社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛曾對媒體表示,中國房價整體不會崩盤,但存在局部崩盤情況。
王曉有類似看法,“北上廣這樣的超大城市經(jīng)濟總量大,優(yōu)勢明顯,不像一些小城市對房地產(chǎn)的依賴那么大,房價下降像我這樣的‘剛需’就會買,我覺得不會崩盤。”他說。
國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為自己近幾年比較看空房地產(chǎn),他說,中國房地產(chǎn)的調(diào)整趨勢已經(jīng)確立,并且時間會比較長,但調(diào)整的方式更可能是“退二進一”,而不是崩盤。
一般認(rèn)為,2012年下半年至2013年的房價上漲,刺激了住房開發(fā)投資的迅猛增長導(dǎo)致供應(yīng)量過大,以及信貸環(huán)境偏緊,是房地產(chǎn)開始下行的主要原因。為了及時回籠資金,房地產(chǎn)商紛紛主動選擇降價跑量。
同樣為了去庫存,今年以來,各地城市紛紛松綁限購,目前尚未取消限購的城市已不足10個。
降價走量已經(jīng)取得了一定效果。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),8月份,在價格略跌的情況下,北京、杭州、青島、深圳、寧波、上海等大城市的樓市成交量出現(xiàn)了明顯放大,部分城市甚至出現(xiàn)強勁反彈。
以杭州為例,受樓市限購政策松綁影響,8月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房共成交9453套,環(huán)比上升53.78%,成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。
透明售房市場研究院院長方張接認(rèn)為,受8月底全面放開樓市限購等一系列刺激政策支撐,杭州樓市即便沖高回落,也不會重回上半年的低迷狀態(tài),而最大的可能是就此進入“新常態(tài)”:成交量回升,房價基本平穩(wěn),高性價比產(chǎn)品更好賣,不好的產(chǎn)品依然受冷落。
不過,高庫存目前依然是中國樓市調(diào)整的主要動力。以杭州為例,截至8月31日,杭州市區(qū)新建商品住宅可售房源共93606套,根據(jù)近6個月以來的銷售平均量計算,出清周期需19個月。一些三四線城市需要更長的庫存消化周期。
因此,多數(shù)受訪專家認(rèn)為,在價格總體平穩(wěn)的狀態(tài)下逐漸去庫存,將是未來一段時間中國大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的重要特征。中長期看,城市化和戶籍制度改革的持續(xù)推進、人們收入的增長,將有助房地產(chǎn)供需趨于平衡,實現(xiàn)更健康的發(fā)展。
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