今年以來，深圳多家房產(chǎn)中介公司“一把手”公開通過媒體“喊話”，督促開發(fā)商盡快支付代理中介費，甚至出現(xiàn)了300多名中介公司銷售代理人員圍堵開發(fā)商討要傭金的場面，給陷入“冰點”的房地產(chǎn)市場增添了幾分火藥味。
業(yè)內(nèi)人士認為，“開發(fā)商拖欠中介傭金”現(xiàn)象的加劇緣于當前樓市成交低迷導致房企資金鏈趨緊，地產(chǎn)違約風險上升。受益于三季度以來樓市調(diào)控政策陸續(xù)放松，房企需積極跑量。
中介“討薪”愈演愈烈
記者從多家中介公司了解到，此輪開發(fā)商拖欠傭金問題較以往樓市低迷年份更加嚴重。
今年6月，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發(fā)商拖欠傭金現(xiàn)象。李耀智稱，開發(fā)商拖欠中原集團的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發(fā)商也拖欠過傭金，但規(guī)模沒有現(xiàn)在大”。
李耀智說，房企如果資金鏈緊繃，就會從合作伙伴中縮緊放款資金，一環(huán)扣一環(huán)，施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨著被欠錢的問題。
市場低迷回款困難
受訪專家認為，在當前房地產(chǎn)整體下行的背景下，成交不暢導致房企回款慢，資金鏈緊張是造成傭金拖欠的最主要原因。“開發(fā)商往往會以銀行沒有發(fā)放個人房貸或者財務原因為由拖欠傭金。”
當前，樓市成交持續(xù)低迷。據(jù)申銀萬國9月發(fā)布的最新研報，機構跟蹤的48個大城市年初至今的一手房成交套數(shù)累計同比下降13.2％，18個大城市二手房成交套數(shù)同比下降37.7％。
成交下跌，使得眾多開發(fā)商上半年銷售目標完成率未能超過50％，從而導致存貨繼續(xù)攀升，庫存去化周期進一步延長。
出貨受阻促使開發(fā)商資金趨緊。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達68987億元，同比僅增長3.2％，而去年同期增速為31.5％。
地產(chǎn)違約風險上升
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企當前面臨的資金鏈壓力與樓市走向密切相關。
根據(jù)上市房企中報，2014年中期上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負債率為75.89％，較去年同期上升1.22個百分點，負債水平繼續(xù)小幅提升。行業(yè)整體負債占歸屬母公司股東權益達3.87倍。這均顯示行業(yè)仍處于加大借貸，提升杠桿的狀態(tài)。
國際物業(yè)顧問世邦魏理仕6月13日也在研究報告中發(fā)出警告稱，在影子銀行持續(xù)調(diào)控的背景下，不少房地產(chǎn)企業(yè)均通過預售來作為主要的集資兌付手段，而目前樓市成交急速下行，中國地產(chǎn)界可能出現(xiàn)更多的違約個案。
平安證券研報顯示，2014年上半年末，A股地產(chǎn)企業(yè)在手現(xiàn)金對一年內(nèi)到期的長短期債務的覆蓋比例為84％，較一季度末下降5個百分點，僅高于2008年金融危機時資金最緊張的時刻，反映出在銷售放緩及信貸收緊的情況下，開發(fā)商資金壓力日益增加。
世聯(lián)行方面分析認為，三季度以來政策放松的速度和力度高于預期，地方政府取消限購和采取財政貼息等刺激樓市需求的手段得到中央的默許，預計未來政策將朝更加市場化的方向發(fā)展。但因銀行“惜貸”情緒嚴重，且購房者上門指數(shù)仍處于低位，因此成交回升的度有限，房企仍需積極跑量。
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