今年以來，一線城市房價出現(xiàn)下行趨勢，部分二三線城市出現(xiàn)空城跡象，局部地區(qū)出現(xiàn)爛尾樓，這使房地產(chǎn)市場蒙上一層陰影。20世紀(jì)90年代以來，世界上經(jīng)歷了兩次影響較大的房地產(chǎn)泡沫，20世紀(jì)90年代初的日本和21世紀(jì)初的美國房地產(chǎn)泡沫。

在20世紀(jì)后期，日本房地產(chǎn)市場爆發(fā)了一場規(guī)?？涨暗姆康禺a(chǎn)泡沫。據(jù)估計，1955-1990年，日本的房地產(chǎn)價格上漲了75倍以上。截至1990年，日本所有房地產(chǎn)的總值接近20萬億美元，這相當(dāng)于當(dāng)時全球財富的20%。

然而，規(guī)模盛大的房地產(chǎn)泡沫在20世紀(jì)90年代初突然破滅，造成泡沫破滅的原因，也許可以從日本政府采取的行動中找到答案。在流動性過剩和貸款熱情不斷高漲的背景下，土地和股票市場絲毫沒有降溫的趨勢，于是日本銀行開始控制信貸規(guī)模并上調(diào)利率，以期遏制房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲，使股票市場實現(xiàn)平穩(wěn)回落。

據(jù)《日本統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，從1989年5月貨幣政策收緊以來，日本央行連續(xù)5次上調(diào)利率，將利率從2.5%提高至6%。令人遺憾的是，日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，并未使股市實現(xiàn)軟著陸，而是徹底崩盤。股票價格的大幅下跌，使大范圍金融機構(gòu)出現(xiàn)巨額虧損，信貸市場開始收緊，加上國際資本的迅速撤離，房地產(chǎn)市場幾乎癱瘓，房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)，給日本經(jīng)濟帶來災(zāi)難性的沖擊。房地產(chǎn)泡沫破滅以后，貨幣當(dāng)局連續(xù)降息，試圖挽救整體衰退之勢，但是受銀行貸款風(fēng)險制約，貨幣政策并未起到推動經(jīng)濟復(fù)蘇的作用。

鑒于貨幣政策的無所作為，日本政府轉(zhuǎn)而求助于財政政策，多次實行財政擴張，仍未扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟衰退的局勢，反而使財政收支狀況不斷惡化。為了平衡財政收支，政府只能通過提高稅收獲得收入，這對經(jīng)濟回暖又造成了一定的負(fù)影響。為了有效應(yīng)對危機，日本稅收制度也在不斷變化，其中比較引人注目的是土地稅收制度改革，泡沫在形成及膨脹過程中稅負(fù)較低，土地價格不斷上漲投機情況嚴(yán)重；泡沫破滅初期政府為了防止泡沫反彈增加稅收，同時對不動產(chǎn)融資總量進(jìn)行控制，土地價格不斷下降；1998年以后，為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)土地交易，政府開始減輕土地稅收負(fù)擔(dān)。然而，土地稅收政策的不斷調(diào)整效果仍不理想。

21世紀(jì)以來，美國房地產(chǎn)市場投機嚴(yán)重，房價一路飆升，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大泡沫。在美國房地產(chǎn)泡沫形成過程中，最大的“助推器”可以歸結(jié)為21世紀(jì)初美國金融體系發(fā)生了質(zhì)的變化，即商業(yè)銀行經(jīng)營方式從原有的“發(fā)放并持有貸款”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;發(fā)放并出售貸款”模式。銀行將發(fā)放的抵押貸款賣給投資銀行，投資銀行把這些貸款打包，向投資者發(fā)行抵押貸款支持證券。這樣以來，銀行業(yè)發(fā)放貸款后承擔(dān)的風(fēng)險大大降低，風(fēng)險的轉(zhuǎn)移使銀行在發(fā)放抵押貸款時放寬貸款條件和審批資格。

除此之外，美國“911事件”和互聯(lián)網(wǎng)科技股泡沫破滅使美國經(jīng)濟一度處于癱瘓狀態(tài)。為了阻止經(jīng)濟衰退，美聯(lián)儲實施寬松的貨幣政策，大幅降息，基準(zhǔn)利率從6.5%降至1%。銀行寬松的信貸政策，較低的首付標(biāo)準(zhǔn)和極低的貸款利率，極大地刺激了人們對房地產(chǎn)的投機需求，房地產(chǎn)價格不斷上漲，房市泡沫不斷膨脹。此外，美國政府要求購房抵押貸款可以比較容易獲得，聯(lián)邦住房管理局便只好為低收入借款人提供擔(dān)保，這也在一定程度上成為房地產(chǎn)泡沫形成的“催化劑”。

由于房地產(chǎn)價格不斷上漲，以及以石油和糧食為主的基礎(chǔ)產(chǎn)品價格也在不斷上升，通貨膨脹已經(jīng)嚴(yán)重影響人們的日常生活和經(jīng)濟發(fā)展。美國政府開始實行緊縮性的貨幣政策，提高利率。不斷上漲的利率使人們支付房貸利息和本金的成本越來越高，還款付息負(fù)擔(dān)日益上升，一些無力償還貸款的購房者開始拋售房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場房屋供給量逐漸增加，房地產(chǎn)價格開始下降。

同時，房屋價格下降使抵押貸款支持證券的價值大幅縮水，一些利用杠桿進(jìn)行操作的機構(gòu)也難逃破產(chǎn)的命運。房地產(chǎn)市場泡沫破滅，貸款利率上升壓力增大，最終引發(fā)了次貸危機。房地產(chǎn)泡沫破滅和次貸危機加深，嚴(yán)重影響美國國內(nèi)的消費和投資，導(dǎo)致勞動力市場需求疲軟。在這種背景下，美國政府為了挽救經(jīng)濟下行的局勢，實施積極的貨幣政策，從2008年1月開始連續(xù)降息，到2008年10月底，聯(lián)邦基金利率由3.5%下降至1.0%。然而，激進(jìn)的貨幣政策并沒有改變美國整個經(jīng)濟的后退趨勢，房屋價值大幅縮水嚴(yán)重影響人們的消費熱情和消費能力，消費支出乏力。

與美日相比，中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場與日本當(dāng)時的情形有些相似，房價不斷上升，物價水平整體相對穩(wěn)定。日本房價水平一路高漲時，總體物價水平維持在穩(wěn)定水平，這并非當(dāng)時市場上基礎(chǔ)貨幣總量過多，而是貨幣貸款集中投向房地產(chǎn)和土地引起了泡沫；美國房價不斷上升的過程中，通貨膨脹也比較嚴(yán)重，市場上貨幣量太多造成大量貨幣流向房地產(chǎn)從而引發(fā)潛在危機。

日本和美國房地產(chǎn)市場泡沫都以破裂告終，給世界經(jīng)濟發(fā)展造成沉重打擊，那么，為了有效化解危機、規(guī)避風(fēng)險，中國可以從美日房地產(chǎn)市場獲得哪些啟示呢？首先，貨幣當(dāng)局應(yīng)該嚴(yán)格控制貨幣政策的實施力度，宜穩(wěn)健，避免過度。美日房地產(chǎn)泡沫破滅的主要原因就是貨幣政策實施力度過大，日本政府在1986年連續(xù)3次降息后，如果不再繼續(xù)降低利率而是保持現(xiàn)狀，或許可以將房市泡沫逐漸擠出回到正常水平，但是，日本當(dāng)局繼續(xù)降息，使泡沫越吹越大。而且在巨大的泡沫面前，貨幣當(dāng)局又連續(xù)5次提高利率，直接造成房地產(chǎn)市場硬著陸，泡沫破滅。因此，貨幣當(dāng)局在實施寬松或者緊縮的貨幣政策時，控制政策實施的力度至關(guān)重要，宜穩(wěn)健，不宜激進(jìn)。

其次，政府應(yīng)該加強金融監(jiān)管力度，完善金融創(chuàng)新體系，嚴(yán)格規(guī)范金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)操作流程。“將貸款打包并發(fā)放證券”這種新穎的經(jīng)營模式是美國房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因，中國金融市場也存在一定程度的打包轉(zhuǎn)讓、杠桿化，為了平穩(wěn)安全地擠出泡沫，政府需著重監(jiān)督金融機構(gòu)的運行機制，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格控制首付比例、房貸利率，認(rèn)真落實財產(chǎn)抵押評估等核心環(huán)節(jié)，不斷去杠桿化，使規(guī)范完善的金融體系成為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。

再次，完善土地財稅政策體系，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中嚴(yán)格制定土地管理制度，使地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴，使土地財稅政策與我國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)，發(fā)揮“自動穩(wěn)定器”的功能。

最后，設(shè)計合理的房產(chǎn)稅，從擁有不同數(shù)量的房屋所有者征收不同層次和級別的高額房產(chǎn)稅，控制房地產(chǎn)市場的過度投機行為，使我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。