央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月9日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道,金九銀十都是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季,但是今年的情況卻沒往年那么火。反倒是深圳市經(jīng)濟(jì)適用房將可以上市交易的消息今天引起了媒體的關(guān)注。

 

深圳市針對經(jīng)濟(jì)適用房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易出臺了專門的條例,今天開始向社會公開征求意見。根據(jù)條例規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)當(dāng)按照50%的比例繳納增值收益,也就是說,經(jīng)適房只要補(bǔ)交50%的差價(jià)就能轉(zhuǎn)正。而50%這個比例相對其他城市是很低的,其他城市中,廈門為90%,廣州為80%,北京為70%,杭州為55%,上海的繳納比例則約為市場價(jià)的35%的45%。

 

北上廣深的房價(jià)之高有目共睹,而深圳市經(jīng)適房轉(zhuǎn)正補(bǔ)差價(jià)的比例卻低于大多數(shù)城市,這體現(xiàn)出了什么趨勢,又會不會給房地產(chǎn)市場帶來影響?我們先來聽聽 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛的見解。

 

丁建剛:我倒不認(rèn)為一定是低或者一定是高,這個事情還是應(yīng)該按照法律的約定,按照契約精神來判定這件事情,在沒有約定的情況下我們就很難說誰分得多,誰分得少。如果說法律上沒有確切的約定,在當(dāng)時(shí)合同上沒有確切約定的話政府確實(shí)還是應(yīng)該更多的把這些利益更多的讓渡給購房者,經(jīng)適房本身我們并不需要擔(dān)心它一下子都會不是說突然給市場增加了這么多房子,而是原來的房子只不過是原來在使用狀態(tài)現(xiàn)在可以交易了而已,但是并不是說那些房子空著的,然后一下子市場了,是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)畢竟它獲益只有50%,也并不是所也經(jīng)適房的購房者或者業(yè)主都希望要那個50%,拿到之后再去買商品房,買商品房的話還要繼續(xù)加上那個差價(jià),所以基本上不必?fù)?dān)心對市場產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊,對市場沖擊更多的還是來自于現(xiàn)在整個市場本身預(yù)期比較低迷,還有有些城市土地出讓量比較大。

 

我們認(rèn)為,正如深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人所說,經(jīng)適房政策的出發(fā)點(diǎn)是解決戶籍低收入家庭的住房困難,并不鼓勵購買人購房后進(jìn)入市場交易獲利。經(jīng)適房入市,并不會成為未來的主流。而經(jīng)適房補(bǔ)差價(jià)的比例越來越低,也不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期,單純用行政方式來影響市場肯定會事倍功半,遵從市場規(guī)律,才是調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵方式。

 

經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此解讀。

 

經(jīng)濟(jì)之聲:《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法(征求意見稿)》今天開始征求意見,令人關(guān)注的一點(diǎn)是,深圳的經(jīng)適房上市補(bǔ)差價(jià)的比例只有50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、廣州、廈門等城市,為什么深圳市把補(bǔ)差價(jià)的比例定得這么低,這背后有哪些考慮?

 

楊紅旭:首先,經(jīng)濟(jì)適用房有國家相關(guān)的一些規(guī)定,那就是2007年國家出臺的一個經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,當(dāng)中對于經(jīng)濟(jì)適用房的退出有一些規(guī)定,就是說你購買經(jīng)適房不滿五年的,就是不能直接上市交易。如果說一定要交易的話,由政府按原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購,就是說五年之內(nèi)你要想轉(zhuǎn)讓的話,其實(shí)你是賺不到任何錢的。同時(shí)規(guī)定的話是購買滿5年的話,這個購房人如果說想要上市轉(zhuǎn)讓,那么說是應(yīng)該按照屆時(shí)同地段,普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向土地交納土地出讓金等相關(guān)的價(jià)款。

 

也就是,政府當(dāng)時(shí)是便宜賣給你的,主要是免交土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi),那么說是滿五年退出的時(shí)候,要向政府交相關(guān)的一些補(bǔ)償金。但是這個比例并沒有說,比例的話是由市縣級人民政府設(shè)定,也就是各地的話這個比例是不一樣的,國家沒有規(guī)定統(tǒng)一的比例,所以說是不一樣的,這樣的話肯定有些差異,有的地方高,有的地方稍微低一點(diǎn)。我認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房這個東西應(yīng)該是逐步退出的,保障房應(yīng)該是以出租為主,然后的話是經(jīng)適房為輔這樣一個模式。

 

我認(rèn)為50%這個比例是偏低了一點(diǎn),因?yàn)槲覀儺吘沟脑?就是不是讓經(jīng)適房牟利的,主要還是能讓他們自主需求的。所以說能不轉(zhuǎn)讓就不轉(zhuǎn)讓,包括說一旦轉(zhuǎn)讓的話我認(rèn)為這個比例可能要定到70%到75%左右可能是比較合理的一個水平。不然的話,我認(rèn)為主要以后要向上海學(xué)習(xí),就是實(shí)行購物產(chǎn)權(quán)法。買房的時(shí)候就已經(jīng)設(shè)定了比例,比如說上海的話有所謂的5:5,6:4等等,你這樣的話一旦買房的時(shí)候就已經(jīng)確定了產(chǎn)權(quán)比例,賣房的時(shí)候根據(jù)這個比例去分錢就OK了,所以我認(rèn)為目前這個退出比例問題的話,全國不統(tǒng)一,這個是臨時(shí)的一個措施,未來仍然會形成統(tǒng)一化。

 

經(jīng)濟(jì)之聲:因?yàn)榻?jīng)適房的屬性是保障房,但是其實(shí)我們提到了雖然比例低,但是也是尊重契約的精神,因?yàn)楦鞯乜赡荛_始初期制定的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。但是現(xiàn)在大家真正關(guān)心的是如果經(jīng)適房轉(zhuǎn)正上市的話,會不會對現(xiàn)階段的房地產(chǎn)造成一些明顯的影響?

 

楊紅旭:這個應(yīng)該不會的,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的出售畢竟是少數(shù),而且要滿5年才能出售,很多人可能不愿意出售,他可能要一直持有的,所以說這個量應(yīng)該說是比較小的,這個量不足以影響市場的供應(yīng)關(guān)系。

 

經(jīng)濟(jì)之聲:正如前面我們的嘉賓丁建剛所說,現(xiàn)在對房地產(chǎn)影響最大的因素還是市場自身的情況不佳。數(shù)據(jù)顯示,中秋小長假的前兩天,54個典型城市新建住宅簽約量合計(jì)為7385套,預(yù)計(jì)小長假三天合計(jì)簽約套數(shù)將達(dá)到1.1萬套。這一成交量雖然相比去年同期低了15%,但已經(jīng)是今年以來最好的小長假簽約量。樓市相比往年還是清淡的,但是似乎也出現(xiàn)了一些起色。那么今年年內(nèi)房價(jià)走勢會呈現(xiàn)出什么特點(diǎn)?

 

楊紅旭:首先這個長假的話,不管兩天還是三天的數(shù)據(jù),這個數(shù)據(jù)段階段太短了,實(shí)際上不能說明問題?？赡苡行┏鞘械脑捯?yàn)檫^節(jié),所以有些數(shù)據(jù)它沒有再往上進(jìn)行備案或者說把數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)上去,所以說看短期的話意義并不是很大。從我們的數(shù)據(jù)來看的話,是今年8月底開始的,開始的話是市場成交以后復(fù)蘇和反彈,我們認(rèn)為九月份、十月份成交量可能還會相對七、八月份有個小幅的反彈。但是目前的話,主要是以價(jià)換量,開發(fā)企業(yè)的話必須要促銷,甚至力度加大才能夠引發(fā)所謂的一個成交量。所以,這樣的話,市場還是保持一個偏弱的狀態(tài),就是說以價(jià)換量,價(jià)格依然是在調(diào)整和下跌,年內(nèi)價(jià)格是難以完成由跌轉(zhuǎn)漲這一過程,量的話是比上半年會有所起色。