2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”)，要求在2004年8月31日之前，各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地。從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等市場(chǎng)化方式公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。這被稱(chēng)為“8·31大限”。

    “8·31大限”是土地交易市場(chǎng)化改革的重要節(jié)點(diǎn)。梳理我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，這一事件的意義幾乎等同于房改，并被認(rèn)為是開(kāi)啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。

    如今距離“8·31大限”已整整十年，這期間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但在招拍掛制度下，高地價(jià)、土地財(cái)政等問(wèn)題成為樓市頑疾?，F(xiàn)在該如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困局呢？

    8月20日，位于北京市西城區(qū)的華嘉胡同地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)193輪競(jìng)價(jià)之后，這宗地塊被華融以總代價(jià)74.6億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)為6.34萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)110.14%。在房屋、土地市場(chǎng)雙雙低迷的背景下，這宗高價(jià)地的出臺(tái)引發(fā)廣泛關(guān)注。

    業(yè)內(nèi)人士指出，招拍掛制度進(jìn)一步挖掘了土地價(jià)值，創(chuàng)造出更公平的市場(chǎng)環(huán)境，成為房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的重要推手，但同時(shí)引發(fā)高地價(jià)，以及土地財(cái)政依賴(lài)。在市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，招拍掛制度的價(jià)值將面臨重估。

    “招拍掛”模式下地價(jià)攀升

    “就這宗地塊的位置而言，6萬(wàn)多的樓面價(jià)其實(shí)并不算貴。”針對(duì)北京華嘉胡同地塊，京城某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向中國(guó)證券報(bào)記者表示，與去年成交的農(nóng)展館地塊相比，前者的價(jià)格甚至可稱(chēng)得上“便宜”。與外界詬病的“高地價(jià)”不同，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該地塊的成交價(jià)格頗能體現(xiàn)該區(qū)域的價(jià)值。

    上述開(kāi)發(fā)商表示，只有在更加市場(chǎng)化的招拍掛制度下，土地價(jià)值才能被充分挖掘。這也是土地交易市場(chǎng)化改革的重要意義之一。事實(shí)上，“71號(hào)令”中，還有關(guān)于及時(shí)繳納土地出讓金、兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)將被收回等規(guī)定，這對(duì)于土地市場(chǎng)的規(guī)范大有裨益。

    “土地價(jià)值的挖掘，很大程度上是建立在市場(chǎng)公平準(zhǔn)入的前提下。”一位接近國(guó)土資源部的專(zhuān)家表示，市場(chǎng)化改革之前，國(guó)企占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)主要地位，他們通過(guò)劃撥和協(xié)議的方式獲取大量土地，并對(duì)市場(chǎng)形成一種相對(duì)壟斷。但在“8·31大限”之后，土地市場(chǎng)有了一個(gè)更加公平的準(zhǔn)入平臺(tái)，更多民間資本進(jìn)入，土地價(jià)值也得以攀升。

    近幾年來(lái)，北京的土地交易中，經(jīng)常出現(xiàn)多家企業(yè)、甚至十幾家企業(yè)爭(zhēng)搶同一宗地塊的現(xiàn)象。上述專(zhuān)家表示，在“8·31大限”之前，這種情況甚少出現(xiàn)，土地交易多以更隱蔽的劃撥和協(xié)議方式出讓?zhuān)簧俪鞘猩踔辽形唇⑼恋亟灰资袌?chǎng)。

    該專(zhuān)家表示，獲取土地是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一步。因此，土地出讓的市場(chǎng)化改革，意味著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化走出重要一步。隨后十年間，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)發(fā)展迅速的“黃金十年”，大量民企迅速崛起，一些央企也趁機(jī)發(fā)展壯大。

    值得注意的是，在這個(gè)過(guò)程中，地價(jià)出現(xiàn)快速上漲。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在2004年的“8·31大限”之前，北京市的絕大多數(shù)土地以協(xié)議和劃撥的方式出讓。按照當(dāng)時(shí)協(xié)議出讓價(jià)格，二環(huán)內(nèi)土地成本約在3000-4000元/平方米左右甚至更低，而在三環(huán)和四環(huán)等區(qū)域，地價(jià)多在2000元以下水平，四環(huán)外大部分土地處于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

    按照如今的價(jià)格水平，這些區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)翻了十倍以上。且隨著土地開(kāi)發(fā)范圍的擴(kuò)大，中心區(qū)域的“金字塔效應(yīng)”愈加凸顯，土地價(jià)值不斷上漲。

    2009年和2010年，土地價(jià)格上漲迅速，各地頻繁出現(xiàn)“地王”，以“價(jià)高者得”為宗旨的拍賣(mài)出讓遭遇信任危機(jī)。隨后，考量“綜合實(shí)力”的招標(biāo)出讓逐漸推廣開(kāi)來(lái)。由于評(píng)標(biāo)過(guò)程并不公開(kāi)，該種方式又引發(fā)了公平性質(zhì)疑。

    張大偉表示，招拍掛制度雖然更加市場(chǎng)化，但在配套制度不夠健全的情況下，完全以市場(chǎng)化方式來(lái)出讓土地，勢(shì)必會(huì)造成土地價(jià)格非理性攀升。

    “土地財(cái)政”副作用需消除

    在地價(jià)上漲的同時(shí)，地方政府的財(cái)政收入隨之增加。

    按照現(xiàn)有的財(cái)政稅收制度，除中央政府計(jì)提的少部分農(nóng)田水利建設(shè)等資金外，土地出讓金的大部分劃歸地方財(cái)政統(tǒng)一支配。隨著地價(jià)攀升，土地出讓金收入大幅增加。

    據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)，2013年，全國(guó)土地出讓合同價(jià)款達(dá)4.1萬(wàn)億元，而2004年該項(xiàng)收入為5894億元。在土地出讓實(shí)施招拍掛改革的十年來(lái)，全國(guó)土地出讓金收入增長(zhǎng)7倍。

    山東省南部某市財(cái)政系統(tǒng)官員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，稅收收入?yún)T乏，使得當(dāng)?shù)刎?cái)政時(shí)常捉襟見(jiàn)肘。在實(shí)施大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，財(cái)政緊縮局面明顯改善。其中，土地出讓和房地產(chǎn)相關(guān)稅收一度占據(jù)地方財(cái)政的半數(shù)比例。

    地方財(cái)政寬裕，使得地方政府有余力去開(kāi)展各項(xiàng)投資。上述接近國(guó)土部的專(zhuān)家表示，過(guò)去幾年，不少地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善，城市面貌煥然一新，教育醫(yī)療等投入也有所加大，這在很大程度上受益于“土地財(cái)政”。

    與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建材、家具、裝修等多個(gè)行業(yè)也快速擴(kuò)張，帶來(lái)大量稅收。“對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是不折不扣的‘支柱產(chǎn)業(yè)’。”上述專(zhuān)家表示。

    在充分嘗到“土地財(cái)政”的甜頭后，這項(xiàng)政策的另一面也開(kāi)始顯現(xiàn)。張大偉表示，地方政府對(duì)土地財(cái)政的接受過(guò)程，由習(xí)慣最終變成依賴(lài)。民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前土地出讓收入占據(jù)地方財(cái)政平均比例在4成左右，個(gè)別城市甚至超過(guò)一半。

    張大偉表示，“依賴(lài)”表現(xiàn)在兩個(gè)方面：大量推出土地，以獲得更多收入；抬高土地價(jià)格，以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。前者體現(xiàn)在，因土地出讓過(guò)多，超過(guò)市場(chǎng)的實(shí)際需求，部分城市出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象。

    后者則體現(xiàn)在，一些地方政府放緩供地節(jié)奏，出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的“假象”。事實(shí)上，部分地方政府追求“價(jià)高者得”的拍賣(mài)方式，甚少使用招標(biāo)出讓?zhuān)康耐瑯釉谟讷@取更高土地收入。

    “土地財(cái)政”已成為中國(guó)樓市難以克服的頑疾。分析人士指出，單單依靠對(duì)土地指標(biāo)的控制，難以對(duì)其實(shí)現(xiàn)真正遏制。但當(dāng)前樓市下行、土地出讓金收入減少的現(xiàn)狀，或?qū)⒌贡聘鞯販p少對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)。

    制度有待完善

    “很多人對(duì)土地招拍掛的印象，往往是與高地價(jià)、地王密不可分。實(shí)際上，這與市場(chǎng)大勢(shì)密切相關(guān)。”上述接近國(guó)土部的專(zhuān)家表示。

    他指出，過(guò)去十年是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的階段，在我國(guó)現(xiàn)有的土地、財(cái)稅制度下，出現(xiàn)了地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)攀升、“土地財(cái)政”等現(xiàn)象。招拍掛制度的出現(xiàn)，加速了這一過(guò)程的發(fā)生，但并非決定性因素。

    “很多人在一個(gè)大房子里，面對(duì)拍賣(mài)師的報(bào)價(jià)不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。這種場(chǎng)景，是那個(gè)時(shí)代的真實(shí)寫(xiě)照。”北京某上市房企開(kāi)發(fā)商表示，從2004年到2013年間，火熱的拍賣(mài)出讓是最具代表性的場(chǎng)景，也最容易讓人將招拍掛與高地價(jià)聯(lián)系起來(lái)。

    但當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷時(shí)，開(kāi)發(fā)商就再也沒(méi)有了競(jìng)相舉牌的熱情。今年以來(lái)，各地土地市場(chǎng)冷淡，流標(biāo)、流拍等現(xiàn)象層出不窮。來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，各地共上報(bào)成交異常交易地塊44宗，較上一季度減少46宗，降幅為51%；同比減少更明顯，降幅為66%。平均競(jìng)價(jià)輪次為75次，環(huán)比下降10%，同比下降9%。

    張大偉表示，最近十年來(lái)，招拍掛制度并未發(fā)生根本性變革。今年土地市場(chǎng)冷淡，更多體現(xiàn)了供需關(guān)系的決定性作用，而非制度本身。

    他還表示，如今的市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不少城市的優(yōu)質(zhì)地塊也出讓殆盡，未來(lái)的土地市場(chǎng)將可能繼續(xù)冷清，地方政府的土地收入也將減少。土地招拍掛制度帶來(lái)的“副作用”，也將逐漸淡化。

    住房供應(yīng)體系的完善，也將使得這一制度能夠更好地發(fā)揮作用。“前幾年不管什么地塊都要拍賣(mài)出讓?zhuān)行┢胀ㄗ》康耐恋?，因?yàn)榕馁u(mài)價(jià)格過(guò)高，最終蓋成了中高端房屋。”上述開(kāi)發(fā)商表示，在“8·31大限”后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，有關(guān)保障房建設(shè)的制度處于缺位狀態(tài)。

    他還表示，如今住房供應(yīng)體系正逐漸完善，“高端靠市場(chǎng)，低端靠保障”的格局初步形成。同時(shí)，一些地方在土地招拍掛出讓中，設(shè)置最高限價(jià)，避免出現(xiàn)地價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象。這些配套制度的完善，都有助于招拍掛制度更好地發(fā)揮作用。（記者 張敏）

    下半年土地市場(chǎng)料持續(xù)降溫

     9月4日，北京市掛牌出讓西南三環(huán)麗澤區(qū)域一幅文化娛樂(lè)用地，因只有一家企業(yè)報(bào)價(jià)，未經(jīng)競(jìng)拍即以底價(jià)成交。

    中國(guó)指數(shù)研究院[微博]日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)供求量環(huán)比同比雙降，土地出讓金下滑。在樓市前景尚不明朗的時(shí)候，房企的拿地?zé)崆椴粩嘞陆?。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年土地市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)降溫。

    頻現(xiàn)底價(jià)成交或流拍

    北京西南三環(huán)麗澤區(qū)域的文化娛樂(lè)用地，地塊面積約6.6畝，規(guī)劃建筑面積為1萬(wàn)平方米。地塊最終以底價(jià)15.35億元成交，折合樓面地價(jià)1.535萬(wàn)元/平方米，中標(biāo)者為京能集團(tuán)旗下北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

    中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%；成交樓面均價(jià)為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%；土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%；住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同環(huán)比雙降，住宅用地降幅大于整體市場(chǎng)。即便是房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，土地也遭遇流拍、底價(jià)成交等狀況。

    來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至8月底，京滬廣深四大一線城市，合計(jì)土地出讓總金額為3236億元，僅相當(dāng)于2013年5242.3億的61%。并且，目前成交溢價(jià)率大幅下滑，相比2013年溢價(jià)率基本在40%左右，2014年最近幾個(gè)月的溢價(jià)率均在20%周?chē)S多土地像上述麗澤地塊一樣底價(jià)成交。

    流拍也時(shí)有發(fā)生。7月30日，北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊流標(biāo)，當(dāng)時(shí)的起價(jià)高達(dá)46億，BCDE地塊其中有個(gè)中小學(xué)32400平方米，還有社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施面積巨大。按照46億計(jì)算樓面起價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)，過(guò)高的價(jià)格使得資金鏈并不寬松的房企望而卻步。

    中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，在去年樓市高漲的時(shí)候，房企和政府都很樂(lè)觀，從而推高了市場(chǎng)預(yù)計(jì)，地價(jià)也不斷向上走。到了今年，在整體市場(chǎng)下行的情況下，土地市場(chǎng)跟著降溫，房企拿地謹(jǐn)慎。

    土地市場(chǎng)頹勢(shì)將持續(xù)

    上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，8月10個(gè)典型城市土地出讓金收入531億元，環(huán)比下降0.68%，同比下降38.6%；土地成交均價(jià)為2485元/平方米，環(huán)比下降13.4%，同比下降15%，土地成交均價(jià)自2013年1月以來(lái)首次連續(xù)三個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。該報(bào)告稱(chēng)，一、二線城市在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，只有優(yōu)質(zhì)地塊才能激起開(kāi)發(fā)商的興趣，同時(shí)政府也在市場(chǎng)降溫之際放緩了推地步伐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月土地市場(chǎng)仍然較冷，土地成交價(jià)格仍將保持同比下跌狀態(tài)。

    在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出于土地財(cái)政的考慮，一方面會(huì)加大各種救市的力度，另一方面也會(huì)合理調(diào)整土地價(jià)格，吸引開(kāi)發(fā)商拿地。例如，北京市政府將7月底流標(biāo)的孫河地塊主動(dòng)降價(jià)再入市，起始價(jià)被調(diào)低至42.3億元，比上次下降3.7億元；起始樓面價(jià)也從3.5萬(wàn)元/平方米降至3.2萬(wàn)元/平方米；競(jìng)買(mǎi)保證金也由13.8億元下調(diào)至12.7億元。

    在目前低迷的市場(chǎng)背景下，專(zhuān)家建議抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場(chǎng)回調(diào)的性質(zhì)，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的欲望。（記者 姚軒杰）

    樓市“金九銀十”或失色

    據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中僅剩不到10個(gè)城市仍在堅(jiān)守，業(yè)界預(yù)料限購(gòu)的全面放開(kāi)或是大勢(shì)所趨。但樓市對(duì)此反應(yīng)平淡，成交未見(jiàn)回暖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸政策變化或是未來(lái)樓市調(diào)控調(diào)整的主旋律，這也關(guān)乎到傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的含金量。

    短期樓市成交料回升

    9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局宣布，從2014年9月3日起，購(gòu)房人在蘭州市購(gòu)買(mǎi)商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時(shí)，不再核查現(xiàn)有住房情況。這意味著蘭州執(zhí)行了4年的限購(gòu)令走向終結(jié)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，目前為止，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個(gè)二三線城市，限購(gòu)城市從曾經(jīng)的47個(gè)驟減為9個(gè)。

    但限購(gòu)放開(kāi)未能提振樓市。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2014年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月下跌?？硕餋REIS中指數(shù)據(jù)則顯示，2014年8月監(jiān)測(cè)的主要城市累計(jì)成交面積雖環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計(jì)成交總量也比去年同期低15%。

    進(jìn)入9月，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)或許可以讓開(kāi)發(fā)商松一口氣。從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，8月底開(kāi)始，市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入蓄貨的階段。以深圳市場(chǎng)為例，8月最后的兩周，深圳均只有1個(gè)樓盤(pán)入市，9月則將迎來(lái)供應(yīng)的高峰期。

    中國(guó)指數(shù)研究院指出，由于房企加大促銷(xiāo)力度，部分城市取消限購(gòu)刺激需求入市，短期市場(chǎng)成交將回升。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來(lái)，房企在加大推盤(pán)力度的同時(shí)，合理定價(jià)、有效促銷(xiāo)將會(huì)吸引剛需入市，市場(chǎng)成交或?qū)⒓竟?jié)性環(huán)比回升。

    房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉則不以為然。他指出，從目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，盡管部分城市已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)解決了購(gòu)房者的資格問(wèn)題，但是這些放開(kāi)限購(gòu)的城市都是高庫(kù)存的城市，購(gòu)房者買(mǎi)房不急于一時(shí)，限貸的政策環(huán)境也還沒(méi)得到有效改觀，因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒(méi)達(dá)到。預(yù)計(jì)“金九銀十”樓市的成交量有可能會(huì)超過(guò)“五一”，但不一定能夠超過(guò)今年年初的成交量水平。

    樓市走向需看信貸政策

    從多位業(yè)內(nèi)人士的分析來(lái)看，限購(gòu)放松給樓市帶來(lái)的刺激作用有限，制約樓市重新活躍的關(guān)鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調(diào)整。

    中國(guó)指數(shù)研究院分析稱(chēng)，執(zhí)行3年之久的限購(gòu)政策對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控作用已相當(dāng)有限。剛性需求在此過(guò)程中逐漸釋放，而對(duì)于二套及多套房的限貸政策又決定了單獨(dú)放開(kāi)限購(gòu)難以對(duì)市場(chǎng)形成有效刺激。采取更多措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要手段之一。

    目前一些省市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整。如福建省降低首套貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定”，而“首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行”。此外，江西省也明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例”。

    肖文曉認(rèn)為，限購(gòu)令帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)市場(chǎng)色彩，退出是大勢(shì)所趨，現(xiàn)在只是退出方式和退出時(shí)間的選擇問(wèn)題而已。與此同時(shí)，差別化的信貸政策很有可能成為將來(lái)樓市的新常態(tài)，商業(yè)銀行對(duì)房貸利率和首付的市場(chǎng)化運(yùn)作將得到鼓勵(lì)，但流動(dòng)性偏緊的局面短期難以改變，銀行不大可能對(duì)房貸全面開(kāi)閘放水。