據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月北京市新房（含保障房）成交均價(jià)環(huán)比降8%，連續(xù)倆月下滑，二手房成交均價(jià)則連續(xù)4個(gè)月下滑。另一方面，新房網(wǎng)簽量達(dá)10163套，今年以來(lái)首次突破萬(wàn)套，二手房成交量也小幅增長(zhǎng)。有分析認(rèn)為，樓市抄底時(shí)機(jī)即將到來(lái)。
新房、二手房成交價(jià)持續(xù)下降
北京新房、二手房成交價(jià)格持續(xù)走低。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京新建住宅成交均價(jià)為22962元/平方米，環(huán)比下降8%，比去年同期價(jià)格下調(diào)了6.88%。這已是7月份新建商品房成交均價(jià)下降6.85%后連續(xù)兩個(gè)月下降。
二手房均價(jià)已持續(xù)下跌4個(gè)月。4月份，二手房成交達(dá)到小高峰，均價(jià)為30000元/平方米，此后則一路下滑，至8月份成交均價(jià)跌至26836元/平方米。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，新房成交均價(jià)下降一方面和自住型商品房成交造成的價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整有關(guān)，也與眾多項(xiàng)目著手平價(jià)跑量密不可分。
據(jù)記者了解，目前包括首開(kāi)、珠江、東亞新華在內(nèi)的多個(gè)房企旗下的項(xiàng)目都成為了促銷(xiāo)、降價(jià)的急先鋒。“降價(jià)跑量”策略也確實(shí)贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。
從8月份的成交情況來(lái)看，獲得較好去化的多為降價(jià)盤(pán)或促銷(xiāo)盤(pán)，例如平價(jià)跑量的住總?cè)f科橙，以及曾為對(duì)抗自住房入市價(jià)格直降的首開(kāi)·常青藤，均位列8月純商品住宅銷(xiāo)售的前列。
住宅成交量大幅上漲被指抄底開(kāi)始
伴隨著房?jī)r(jià)走低，北京8月份的新房成交量環(huán)比出現(xiàn)大漲。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部顯示，新房網(wǎng)簽量達(dá)10163套，為今年以來(lái)新房網(wǎng)簽量首次突破萬(wàn)套。剔除保障房，8月份北京市新建住宅網(wǎng)簽量為7022套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)54.8%。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，相比2013年，樓市確實(shí)處在一個(gè)相對(duì)的低點(diǎn)，9月將有多個(gè)項(xiàng)目入市，是購(gòu)房者抄底的好時(shí)機(jī)。“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，入市的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。
同樣，二手房市場(chǎng)成交量繼7月重回8000套之后，也在持續(xù)回升。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽達(dá)8434套，環(huán)比小幅增長(zhǎng)4.65%。“二手房?jī)r(jià)格大幅調(diào)整半年后，部分購(gòu)房者害怕失去抄底機(jī)會(huì)而開(kāi)始出手了。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部首席分析師張大偉表示。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，未來(lái)一段時(shí)間都是抄底的好時(shí)機(jī)。一方面成交轉(zhuǎn)暖，另一方面價(jià)格仍比較穩(wěn)定，短期不會(huì)急劇上漲，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以穩(wěn)健選擇合適房源。
不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為抄底還需等待。綜合數(shù)據(jù)顯示，樓市從買(mǎi)地到產(chǎn)品入市都耗時(shí)較長(zhǎng)，目前還處在一個(gè)去庫(kù)存的階段，大勢(shì)并沒(méi)有改變。
■ 看點(diǎn)
部分二手房購(gòu)房者因降價(jià)毀約
今年春節(jié)之后，北京二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大范圍的調(diào)價(jià)，一些買(mǎi)房者因價(jià)格下降選擇毀約退房。
郝先生4月份在朝陽(yáng)區(qū)甘露園附近看上了一套60平米的小兩居，當(dāng)時(shí)和賣(mài)房人商定的價(jià)格是34000元/平方米?？墒墙?jīng)過(guò)幾個(gè)月的價(jià)格調(diào)整，目前該區(qū)域類似房源的價(jià)格基本上已經(jīng)在32000元/平方米左右，甚至有均價(jià)在3萬(wàn)元的房源。這對(duì)于本身就是剛需的郝先生來(lái)說(shuō)，不到四個(gè)月時(shí)間總房?jī)r(jià)就縮水了至少12萬(wàn)，他心中感到很不平衡，因此打算毀約。
“一般房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)延續(xù)時(shí)，這種購(gòu)房人方面毀約的情況會(huì)相對(duì)比較多。但是由于買(mǎi)賣(mài)雙方在前期簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買(mǎi)房就已經(jīng)交付了5萬(wàn)-10萬(wàn)不等的定金，除非該房源總價(jià)下降得十分嚴(yán)重，否則對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)毀約也是得不償失。”偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院孔丹介紹。
記者從北京幾家中介公司了解到，今年3月份以來(lái)出現(xiàn)類似毀約案例的投訴，但主要集中在5、6月份。最近兩個(gè)月二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，類似因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而毀約的現(xiàn)象已經(jīng)減少。相反，由于今年換房需求的集中釋放，部分賣(mài)小換大的購(gòu)房者由于手中的小房子不好出手，以致已經(jīng)簽約的房子資金遲遲不能到位，被等著用錢(qián)的賣(mài)房人毀約的情況也并不少見(jiàn)。（方王洋）
■ 分析
“降價(jià)跑量”將蔓延
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“金九銀十”將成為其沖擊年度銷(xiāo)售任務(wù)的最后契機(jī)，大量的新房項(xiàng)目也將在9、10月份紛紛推出。
據(jù)亞豪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，9月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來(lái)的月度新高。
據(jù)了解，截至8月20日北京商品住宅產(chǎn)品存量為8.6235萬(wàn)套，按照目前成交量計(jì)算，需要12-13個(gè)月方能消化。
大批項(xiàng)目集中入市，以及未來(lái)四個(gè)月多個(gè)自住型商品房的相繼推出，意味著北京樓市競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。
業(yè)內(nèi)人士表示，項(xiàng)目去化不暢、信貸限制和自住型商品房沖擊，已經(jīng)為未來(lái)樓市定下了“降價(jià)跑量”的基調(diào)。
在2014年度已經(jīng)過(guò)去三分之二的節(jié)點(diǎn)上，9月份開(kāi)始各大房企項(xiàng)目不得不加快推盤(pán)節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃。（方王洋）
■ 數(shù)字
47限購(gòu)城38個(gè)松綁
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，自從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購(gòu)開(kāi)始，截至8月26日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，已有37個(gè)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策。
記者昨日在青島市國(guó)土資源局和房屋管理局官方微博看到，自2014年9月1日起，青島市將放開(kāi)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策。這是自放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，47個(gè)限購(gòu)城市中第38個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，加上青島，目前47座限購(gòu)城市之中已有38座城市取消限購(gòu)。剩下的城市包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州9座城市。
■ 相關(guān)
百城房?jī)r(jià)連跌4個(gè)月
中國(guó)指數(shù)研究院昨日發(fā)布8月百城房?jī)r(jià)指數(shù)，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第4個(gè)月下跌，跌幅同比收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。
從漲跌城市個(gè)數(shù)看，74個(gè)城市環(huán)比下跌，26個(gè)城市環(huán)比上漲。
北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較上月收窄0.44個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲7.58%，漲幅較上月縮小2.18個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本的調(diào)查，2014年8月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為26406元/平方米，環(huán)比下跌0.48%，跌幅較上月也有所收窄。
中國(guó)指數(shù)研究院稱， 8月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整時(shí)期，后續(xù)市場(chǎng)演變?nèi)孕栌^察宏觀與市場(chǎng)環(huán)境變化趨向。
不過(guò)，中原地產(chǎn)對(duì)30個(gè)城市松動(dòng)限購(gòu)的效果進(jìn)行調(diào)研后指出，多地樓市成交在松綁限購(gòu)之后出現(xiàn)反彈，但這種反彈持續(xù)時(shí)間大都較短。專家表示，限購(gòu)放松的影響或“曇花一現(xiàn)”，可能不具備長(zhǎng)期的影響和效力。
此外，中國(guó)指數(shù)研究院稱，宏觀經(jīng)濟(jì)在政府“微刺激”政策作用下逐漸企穩(wěn)但仍存下行風(fēng)險(xiǎn)，放松或取消限購(gòu)城市進(jìn)一步增多，雖然全國(guó)整體信貸未全面放松，但部分城市房地產(chǎn)信貸環(huán)境略有改善。
據(jù)了解，目前我國(guó)較常用的兩個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)是中指院的百城房?jī)r(jià)指數(shù)及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)指數(shù)。
中房指數(shù)由中國(guó)指數(shù)研究院（房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)）1994年開(kāi)始編制發(fā)布，是我國(guó)最早的房?jī)r(jià)指數(shù)系統(tǒng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1998年首次發(fā)布35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，后來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)整，將數(shù)據(jù)范圍擴(kuò)大到70個(gè)城市，由此形成了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。
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