過(guò)去三個(gè)月，杭城的樓市逐漸回暖，但同時(shí)，退房數(shù)量也達(dá)到了一個(gè)小高潮。6月、7月退房量均過(guò)百，分別為106套、113套。8月份截至昨天，杭城退房數(shù)量達(dá)98套，其中退房大戶為和達(dá)城等商業(yè)項(xiàng)目。
酒店式公寓和寫(xiě)字樓
退房集中在某幾個(gè)樓盤(pán)
錢(qián)江晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓、酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目幾乎占了退房量的50%，且比較集中。住宅退房房源比較松散，并沒(méi)有集中在某幾個(gè)樓盤(pán)，而且多為剛需樓盤(pán)，出現(xiàn)個(gè)別退房應(yīng)該是較為常見(jiàn)的現(xiàn)象。商業(yè)住宅則不同，近三個(gè)月來(lái)退房房源主要集中在某幾個(gè)樓盤(pán)，包括了6月份退房21套的大世界五金城，以及8月份退房數(shù)量超過(guò)10套的和達(dá)城。
某樓盤(pán)七八兩月退了不少房子，其中退房者基本為同一家公司。該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人向記者坦言：“我們的確此前資金困難，向這家退房的公司進(jìn)行了融資。”該項(xiàng)目目前已經(jīng)將所借資金還清，因此對(duì)方也將此前作為借款質(zhì)押物的房源退了出來(lái)。
一位銀行界資深業(yè)內(nèi)人士告訴錢(qián)江晚報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商在銀行融資、信托基金融資都已經(jīng)無(wú)法借款的情況下，民間借貸成了唯一的出路，而普遍的方法是除了簽下借貸合同、利用股權(quán)質(zhì)押之外，還要將相應(yīng)的房源以購(gòu)房形式賣(mài)給債權(quán)人。
“退房時(shí)一般是兩種情況，一種是有第三方購(gòu)房者看中了質(zhì)押房源，開(kāi)發(fā)商會(huì)與債權(quán)人商議退房，并將房子賣(mài)給真正的購(gòu)房者，收到房款后償還借款。第二種則是開(kāi)發(fā)商其他渠道融資成功，將借款償還給債權(quán)人，并退房。”該業(yè)內(nèi)人士介紹。
前員工連退4套
疑是開(kāi)發(fā)商向銀行套現(xiàn)
除了向民間融資而將房源作為抵押物簽售出去，商業(yè)樓盤(pán)集中退房是否還有其他原因？
錢(qián)江晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，某樓盤(pán)在7月份被退房12次，有兩名購(gòu)房者各退了四套。記者從該樓盤(pán)內(nèi)部人士處了解到，其中一名退房者正是該樓盤(pán)的一位前員工。
“這種情況也有可能是開(kāi)發(fā)商手頭現(xiàn)金緊張，而向銀行套現(xiàn)肯定比民間融資要便宜。”一位國(guó)有銀行支行行長(zhǎng)告訴記者，這種虛假購(gòu)房向銀行套現(xiàn)的情況表現(xiàn)為項(xiàng)目方尋找多個(gè)容易控制的關(guān)聯(lián)人，例如員工、親戚、朋友，以這些關(guān)聯(lián)人的名義購(gòu)買(mǎi)多套房子，而實(shí)際上，這些被買(mǎi)房源從首付到按揭都是開(kāi)發(fā)商一手操辦，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商借關(guān)聯(lián)人的名義以按揭的利息向銀行套取了資金。
此前錢(qián)江晚報(bào)記者在采訪大世界五金城的集中性退房時(shí)得知，開(kāi)發(fā)商向民間融資月利息達(dá)到2分，也就是年化利率24%，而上述這位銀行行長(zhǎng)介紹，到他所在銀行進(jìn)行酒店式公寓商業(yè)按揭貸款，5年期以上的，年化利率僅為7.2%，成本差距非常大。
錢(qián)江晚報(bào)特約律師顧問(wèn)張軼群律師介紹，這些年向銀行虛假購(gòu)房套取貸款的情況時(shí)有發(fā)生，許多開(kāi)發(fā)商在資金非常緊張的情況下會(huì)這樣做，因?yàn)檫@樣可以低成本地從銀行那里獲得現(xiàn)金流。
“比如一個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一套45m2、均價(jià)2萬(wàn)元的酒店式公寓，首付5成的45萬(wàn)元實(shí)際是開(kāi)發(fā)商自己支付給自己的，相當(dāng)于左手出、右手進(jìn)。而與項(xiàng)目合作的按揭銀行會(huì)將按揭5成的45萬(wàn)元全款劃撥給開(kāi)發(fā)商，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就一次性多出了45萬(wàn)元現(xiàn)金。”該行長(zhǎng)表示，早在7月底杭州限購(gòu)松綁之初，他所在銀行還縮緊了房屋按揭的資金額度，就是為了避免這種情況增加。
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