二三線城市再現(xiàn)房企惡性降價(jià)
限購放松作用失效
8月16日，哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中，目前仍在執(zhí)行限購的城市數(shù)量已經(jīng)接近40個(gè)。
不過，對(duì)于地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場(chǎng)反應(yīng)卻并不積極。多位業(yè)內(nèi)人士分析，從放松限購的多數(shù)城市來看，限購放松后出現(xiàn)了“政策失效周期”，即成交量確實(shí)有短期沖高的效應(yīng)，但之后成交仍逐步回歸到“較早前水平”。
“地方政府解除限購的效果有限，但加碼救市政策出現(xiàn)的可能性也不大，因此未來一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商降價(jià)跑量將成為常態(tài)。”世聯(lián)行杭州顧問部一位顧問表示。
“現(xiàn)在市場(chǎng)上降價(jià)已經(jīng)到了惡性競(jìng)爭(zhēng)的程度，下半年尤其是中小房企，惡性降價(jià)的項(xiàng)目會(huì)更多。”一家項(xiàng)目大多集中在長三角地區(qū)的開發(fā)商告訴記者。
降價(jià)現(xiàn)“惡性競(jìng)爭(zhēng)”
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、資金鏈緊張的環(huán)境下，對(duì)于開發(fā)商而言，僅僅依靠地方政府的限購松綁而無實(shí)質(zhì)性降價(jià)或?qū)㈦y以有效地去化庫存。”第一太平戴維斯中國市場(chǎng)研究部主管簡可表示。
8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布7月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市增至64個(gè)，超過總數(shù)九成，創(chuàng)下歷史新高。
“從目前來看，價(jià)格下降的主要原因是開發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)，由于目前開發(fā)商的庫存壓力仍然很大，降價(jià)應(yīng)該是開發(fā)商去庫存的最有效手段。”世邦魏理仕執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者。
據(jù)記者調(diào)查，目前在武漢、長沙、寧波、杭州等城市都出現(xiàn)了幅度較大的降價(jià)樓盤。如武漢武昌區(qū)納帕溪谷項(xiàng)目推出了“認(rèn)籌5萬元直接降價(jià)20萬元”的優(yōu)惠活動(dòng)。長沙一項(xiàng)目則直接將單價(jià)從6000元/平米調(diào)至4999元/平米。
“從我們代理的項(xiàng)目來看，目前大部分的開發(fā)商都開始考慮降價(jià)，具體還是以暗降的方式，采取團(tuán)購價(jià)、特價(jià)房等優(yōu)惠活動(dòng)，但幅度要比以往力度更大，一般都會(huì)在15%-20%。”上述世聯(lián)行杭州顧問部顧問指出。
以杭州為例，近期杭州市區(qū)的高端樓盤再次紛紛調(diào)價(jià)。8月17日綠城西溪誠園加推的90平米戶型，總價(jià)248萬/套起，單價(jià)僅為27600元/平米。但此前，同類戶型的在售價(jià)格基本在320萬-340萬元每套，均價(jià)34000元/平米左右，降價(jià)幅度明顯。
與此同時(shí)，同樣也是一流黃金地段的杭州高端項(xiàng)目慶春御府推出252平米特價(jià)房，毛坯單價(jià)29800元/平米起。原來同類戶型為精裝房，單價(jià)超過4萬元/平米。
“現(xiàn)在來看，開發(fā)商此前的價(jià)格同盟基本被打破了。”上述世聯(lián)行杭州顧問部顧問指出，“之前開發(fā)商要大幅降價(jià)是比較難的，因?yàn)殚_發(fā)商之間都有一個(gè)隱性的協(xié)議，在賣的樓盤不能降價(jià)，但曾經(jīng)在2013年高點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)的開發(fā)商現(xiàn)在為快速回籠資金開始選擇大幅降價(jià)，打破了開發(fā)商之間的價(jià)格同盟。”
上述長三角地區(qū)開發(fā)商預(yù)計(jì)，一旦降價(jià)窗口打開，長三角區(qū)域部分樓盤會(huì)有25%的降價(jià)空間。
“老項(xiàng)目一下子降價(jià)太多，不但老業(yè)主無法接受，對(duì)品牌也會(huì)有傷害。”一家全國大型房企的項(xiàng)目策劃告訴記者，“選擇溫和一點(diǎn)的方式，讓大家都容易接受。”
相比較而言，純新盤項(xiàng)目的定價(jià)壓力就會(huì)相對(duì)較小。上述項(xiàng)目大多集中在長三角地區(qū)的開發(fā)商表示，今年下半年到明年年初應(yīng)該是市場(chǎng)調(diào)整的低點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候“低開”不會(huì)讓項(xiàng)目在未來的市場(chǎng)中被“架高”。
“從目前來看，幅度有限的限購松綁將未能大幅度改善市場(chǎng)下行現(xiàn)狀，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入多維度的深度調(diào)整期。”戴德梁行杭州及南京公司總經(jīng)理湯耀光告訴記者。
限購放松“失效”
“從我們代理的一些項(xiàng)目來看，部分限購放松城市的住宅成交量雖然短期內(nèi)見漲，然而并未對(duì)市場(chǎng)成交帶來明顯的刺激作用，個(gè)別限購政策松動(dòng)城市的成交量反而有所下跌。”簡可對(duì)記者表示。
“短期沖高而后回歸常態(tài)”的政策效果，在蘇州樓市成交上表現(xiàn)得最為明顯。蘇州放松限購已滿一個(gè)月，限購松綁首周住宅成交量環(huán)比漲49.56%，第二周環(huán)比再漲30.58%，然而第三周形勢(shì)就急轉(zhuǎn)直下，住宅成交量環(huán)比下降38.77%，第四周環(huán)比再跌1.1%。
“從長三角的多數(shù)城市來看，限購放松后都存在這樣的‘政策失效周期’，即成交量確實(shí)有短期沖高的效應(yīng)，但之后也逐步回歸較早前水平。”湯耀光告訴記者，“而且在這輪成交沖高中，價(jià)格并沒有出現(xiàn)上浮，仍在低價(jià)跑量。”
根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在越來越多城市松綁限購的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實(shí)較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。
由于大部分城市都在7月份放松了限購，在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市中，7月份新房成交面積環(huán)比增長9%，比其之前預(yù)測(cè)的增幅高2%。
“增長點(diǎn)來自二線與三四線城市，均環(huán)比上漲11%。而其中包含的20個(gè)限購放松城市，環(huán)比平均漲幅達(dá)20%，是7月份樓市回升的主力。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
放松限購后，部分城市市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了大幅反彈，如濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長。不過，張大偉表示，這些“表象”并不意味著放松限購帶來的真實(shí)成交量。
以成都為例，7月份成交增量中70%來自于高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，7月份環(huán)比增長約為9%。由于低總價(jià)樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實(shí)際增長或更少。此外，濟(jì)南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤實(shí)際增長約為8%。
張大偉表示，他們調(diào)研的13個(gè)典型城市中，限購放開對(duì)7月份成交量有實(shí)際影響的僅有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市的成交量沒有回升，甚至還有下降。而在上述5個(gè)城市中，限購放開對(duì)成交量實(shí)際刺激大多在10%左右。
與此同時(shí)，中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，根據(jù)限購放開前后十大標(biāo)桿房企的每周成交面積及新開盤銷售率，可以看出限購放開對(duì)標(biāo)桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價(jià)對(duì)銷售業(yè)績的影響更大。
“預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期，各城市住宅市場(chǎng)都將進(jìn)入去庫存化，住宅價(jià)格將面臨一定的下調(diào)壓力。”世邦魏理仕執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者。
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