7月A股開啟一波上漲行情，并伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產開發(fā)投資增速持續(xù)回落，商品房銷售面積也不斷下滑。
中國證券報記者調查發(fā)現(xiàn)，隨著房地產投資屬性弱化，包括開發(fā)商、游資在內的部分資金醞釀進入股市。據(jù)業(yè)內人士測算，撤離樓市的資金規(guī)模將達到千億元。在經(jīng)濟趨穩(wěn)、滬港通啟動等預期帶動下，增量資金將對股市產生一定影響。
樓市投資屬性弱化
老崔是南方某市一家小型開發(fā)商的董事長，日前受邀參加一次大型房產投資推介會。與以往不同的是，這次參會的開發(fā)商熱度明顯降溫。
“樓市黃金期已經(jīng)到頭了，未來不是沒有投資機會，但是房地產的錢會變得很難掙，成敗與否取決于投資眼光。”在地產行業(yè)經(jīng)營多年的老崔，手中握有位于河北某市的地產項目，盡管有著京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤算著如何“棄房上岸”。
“房地產畢竟是重資產行業(yè)，而沉寂了多年的資本市場，卻有著明顯的復蘇跡象。我周圍的朋友已經(jīng)開始調集資金轉戰(zhàn)股市。”老崔告訴中國證券報記者，“最近有地產圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資，而所謂的幾個項目，更可能是進入到A股。”
由于當前房地產市場遭遇調控，房企的經(jīng)營環(huán)境日趨艱難。房產項目從拿地、規(guī)劃、審批再到開工建設，都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企后續(xù)項目難以跟上，進而醞釀新的投資方向。
“我目前手中還有兩個項目，一個進入銷售周期，另一個還在等項目規(guī)劃審批后，才能開工建設。”老崔表示，除了項目必要的周轉資金，他已經(jīng)開始分批將資金轉入旗下的投資公司，伺機等待著A股大行情。
“這在圈里不是秘密，不是說企業(yè)開始炒股，也不是說開發(fā)商要放棄主業(yè)，只是為賬上趴著的資金找到合適的投向。”一位地產業(yè)內人士向中國證券報記者透露，目前國內某大型開發(fā)商正計劃將百億元資金交給券商理財，指定投向A股市場。“如果未來一年內A股市場有行情，開發(fā)商當然不愿錯過賺錢的機會。”該人士直言。
不僅僅是部分開發(fā)商醞釀將資金投入股市，樓市調控背景下，一些社會游資也開始將資金輾轉入市。中國證券報記者在走訪部分券商營業(yè)部時發(fā)現(xiàn)，不少“大戶”早已開始關注樓市資金入市的跡象。對于7月份以來A股出現(xiàn)的上漲行情，這些股市“老手”們各有看法，除了宏觀預期改善、外資增倉入市、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。
“最近找我打聽入市的人確實不少，但真正拋房子來炒股的不多，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現(xiàn)在來炒股的。”在北京金融街（行情，問診）附近某券商營業(yè)部里，一位有著十余年股齡的“大戶”告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動，特別是一些企業(yè)和私募資金，之前有不少活躍在房地產市場中，現(xiàn)在部分進入了股市。
一些券商營業(yè)部的客戶經(jīng)理也告訴中國證券報記者，近期新開戶數(shù)較此前略有增長，客戶的賬戶總額也有所增加。中國結算數(shù)據(jù)顯示，7月底以來A股新增開戶數(shù)不斷增長，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數(shù)規(guī)模已經(jīng)是近20周以來的新高。這意味著場外投資者入市步伐正在加快。
房產投資屬性減弱
我國房地產市場走過十幾年的“黃金時代”，過去即使在出現(xiàn)市場波動或通貨膨脹壓力時，仍然呈現(xiàn)出保值增值的特點。這容易讓投資者產生買房“只賺不賠”的想法。然而隨著當前房地產調控的不斷深化，樓市投資屬性已經(jīng)大幅減弱。
市場人士指出，當前樓市結構正在發(fā)生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅動下，會流向其他價值“洼地”，而A股就是選擇之一。
“目前股市的泡沫程度遠低于樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻，比起樓市投資更易于吸引觀望資金進入。”一位不愿透露姓名的券商分析師認為，雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數(shù)字，但肯定會是巨大的量級，可能達到上千億規(guī)模。“雖然不能說這些資金將全部進入股市，但是對市場會有一定影響。”該分析師直言。
事實上，似曾相識的一幕曾經(jīng)在2010年上演。就在2010年年初，國務院發(fā)布“國十一條”，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，整頓房地產市場秩序。同年4月又出臺堅決遏制部分城市房價過快上漲的“國十條”。9月鞏固樓市調控成果措施的“國五條”相繼出臺，明確提出對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。不久后，差別化信貸政策及相關稅收政策也相繼出臺。
在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產市場出現(xiàn)調整，國房景氣指數(shù)連續(xù)下滑，70大中城市房地產價格指數(shù)也出現(xiàn)環(huán)比下降。與之相應的，股市在2010年下半年曾連續(xù)反彈，并一度站在3000點之上，新開戶數(shù)回升，并呈現(xiàn)出增量資金入市跡象。彼時，包括中金公司在內的多家券商曾發(fā)布報告，預計原本活躍在房地產領域的資金將流向其他領域，資金規(guī)模至少在5000億元以上。
“現(xiàn)在所處的情況和2010年時有一些不同。”上述券商分析人士表示，雖然樓市在2010年后遭遇政策調控，部分炒樓資金流出。但由于當時全球經(jīng)濟低迷，國內宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，股市并不具備上漲動能。但當前全球經(jīng)濟逐漸企穩(wěn)，我國經(jīng)濟結構轉型不斷加速，市場預期正在發(fā)生轉變。
“今年這波行情更多依賴場內存量資金的拉動，一旦出現(xiàn)一定漲幅，可能會出現(xiàn)回調，這也為新資金進場創(chuàng)造了條件。下一步A股走牛的關鍵在于進場資金的意愿，不管是從樓市分流的資金，還是產業(yè)資本轉入的資金，重點是成交量能否持續(xù)擴大，而增量資金的進入將進一步激活整個中國資本市場。”上述分析人士直言。
市場預期料成關鍵
回顧歷史，在流動性充裕時，股市和樓市之間通常呈現(xiàn)正相關，但在目前“一堵一疏”的特殊時期，二者開始呈現(xiàn)此消彼長的關系。業(yè)內人士指出，投資者對未來股市和樓市的預期將是資金流向的關鍵所在。
在宏觀調控和房地產調控的雙重作用之下，房地產的投資價值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但是從業(yè)內普遍觀點看，中國經(jīng)濟增長“去房化”的趨勢并未改變。
瑞銀發(fā)布的報告顯示，2013年中國住房建設量明顯高于城鎮(zhèn)化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開征房產稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產供應必須調整到一個更低的“新常態(tài)”。瑞銀分析師認為，雖然7月信貸疲弱、實體經(jīng)濟反彈勢頭暫緩，但預計外需持續(xù)改善、政策繼續(xù)適度寬松會幫助經(jīng)濟增長勢頭在未來兩個月保持穩(wěn)健。
與此同時，流動性持續(xù)穩(wěn)中偏寬松的預期也讓市場對于資金面的擔憂減弱。特別是滬港通的推進，對A股低估值的藍籌股繼續(xù)上行起到了推動作用。
據(jù)一家大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑，一條意在轉投A股市場，等待A股市場的投資機會。另一部分資金有出走香港的跡象。“一方面，港股上市公司分紅等回報更高，另一方面也在觀望中國經(jīng)濟形勢。”該人士表示。
據(jù)了解，滬港通的推進正導致大量海外資金囤積香港市場。有機構測算，近兩個月來，香港共16次悉數(shù)投放650億元港幣來對沖美元。海外資金目前并未兌換成人民幣，主要購買了RQFII和ETF，但不排除隨著滬港通的臨近，海外資金進入內地市場，成為A股市場增量資金的一部分。
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