8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。

 

“限購松綁潮”會刺激樓市成交量大幅回暖嗎？會帶來房價的大幅反彈嗎？調(diào)控新政會給調(diào)整期的樓市帶來哪些影響？記者進(jìn)行了調(diào)研。

 

限購松綁的拉動效果有多大

 

“廈門環(huán)境好，飲食好，教育資源也不錯，還是有升值潛力的?，F(xiàn)在不限購了，周末就去看看盤。”8月15日，廈門調(diào)整住房限購措施一出臺，常年奔波于閩浙兩地做紡織生意的浙商吳先生就訂了高鐵票，和朋友組團(tuán)南下看房。

 

在北京金融機(jī)構(gòu)工作的廈門人李小姐卻對家鄉(xiāng)解除樓市限購表示不理解。“廈門房價多高啊，今年也沒怎么跌，為什么解除限購啊？”

 

廈門不是唯一引發(fā)熱議的限購松綁城市。自6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購松綁第一槍后，杭州、濟(jì)南、南寧等30多個城市迅速跟進(jìn)。截至8月16日，全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳等9個城市尚未松綁。

 

盡管放松限購被認(rèn)為會刺激樓市回暖，但各地實際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

 

值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購松綁發(fā)揮了決定性作用。“放松限購后，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著成交量是由放松限購帶來的，價格、供應(yīng)量才是決定因素。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，廈門取消限購后，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，但去庫存率卻明顯下滑，這說明成交量的增長主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購放松后，標(biāo)桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價卻近8周來首次跌破17000元/平方米，說明以價換量才是這波熱銷的主要因素。

 

張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動市場成交。國家統(tǒng)計局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米，庫存仍處于歷史高位。

 

實際上，信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，近期非一線城市放松限購的步伐明顯加快，但全國范圍內(nèi)的信貸政策并未出現(xiàn)明顯的放松，加重了市場觀望，多數(shù)松綁城市的成交量與房價尚無明顯反彈，市場各方仍舊處于深度博弈之中。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場的趨勢很難改變。”

 

地方政府為何急著松綁

 

“其實今年樓市調(diào)整對提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對于整個樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺什么政策刺激一下。”7月，在人民網(wǎng)財經(jīng)頻道的一場內(nèi)部座談會上，一位房地產(chǎn)開發(fā)商如是說。

 

“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動。像寧波，一天要還1個多億的債，政府怎么會不著急？”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。

 

今年初國家審計署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

 

長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級和10個縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。

 

不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱后冷，3月以來土地市場明顯降溫。據(jù)我國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺、某機(jī)構(gòu)報告顯示，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

 

土地市場降溫還意味著樓市風(fēng)險與金融風(fēng)險、地方政府債務(wù)風(fēng)險交織，局部風(fēng)險可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，防范樓市風(fēng)險。

 

樓市預(yù)期變了嗎

 

在各地樓市調(diào)控政策調(diào)整逐步加碼的情況下，樓市預(yù)期也開始出現(xiàn)分化。

 

剛在福州郊區(qū)添置了新房的俞先生一家，對樓市走向很是擔(dān)憂。“這不就表明樓市真是出問題了？全國各地都在出臺取消或放松樓市限購的政策來托市。”

 

在青島做房地產(chǎn)中介的孟先生卻對樓市回暖表示樂觀，“過去很多改善型需求一直被限制。限購取消后，限貸政策也可能跟著調(diào)整，交易量肯定會回暖。政府不會讓樓市冷下去的。”

 

“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急于救市。但同時也要管理好預(yù)期，防止樓市大起大落，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，供求狀況變化是導(dǎo)致此次房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對于二線、三線城市，應(yīng)該逐步放松這些城市限購，通過市場機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場的深化調(diào)整。

 

除了管理好樓市預(yù)期，不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價格累計升幅過大、有效需求不足等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價的強(qiáng)烈欲望。

 

“由于土地財政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價的強(qiáng)烈欲望。這使得我國多年以來地價指數(shù)遠(yuǎn)在房價指數(shù)之上，且地價領(lǐng)跑房價越來越快。”張慧芳建議，為減低地方政府推高地價的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地“漲價歸公”的理念，建議將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政，用以補(bǔ)充社會保障基金或補(bǔ)貼“三農(nóng)”等。