近日，多條新軌交線路迎來新“動(dòng)作”，然而筆者走訪發(fā)現(xiàn)，軌交的利好雖然仍對一些區(qū)域的樓市成交有所助力，但總體來看，卻呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然軌交對一個(gè)樓盤仍然很重要，但“靠近地鐵”已經(jīng)難以成為撐起一個(gè)樓盤成交的全部理由。
三線利好
軌交成區(qū)域“賣點(diǎn)”
上周末，筆者來到寶山上海大學(xué)附近的某項(xiàng)目，該項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的軌交15號(hào)線錦秋路站。項(xiàng)目現(xiàn)場購房者頗多，較為擁擠，目測有15組家庭前來看房。據(jù)售樓員介紹，自軌交15號(hào)線環(huán)評公示的消息傳出后至今，一個(gè)多月的時(shí)間里平均每天要接待約10組購房者，周末甚至更多。“在今年的市場形勢下，這還是比較令人意外的。”該售樓員補(bǔ)充道。
除寶山外，在閔行、浦東的一些板塊，無論新房還是二手房市場，都將近期軌交規(guī)劃的一系列動(dòng)作當(dāng)做一大“賣點(diǎn)”。
閔行吳涇某樓盤售樓員表示：“目前離項(xiàng)目最近的只有軌交5號(hào)線，但是還需要乘坐公交約20分鐘才能到達(dá)，然而軌交15號(hào)線公示出來后顯示，項(xiàng)目步行至最近的站點(diǎn)僅需要15分鐘左右，所以我們現(xiàn)在也成了"雙軌交房"了，來看房的人也有增多趨勢。”
周浦某中介告訴筆者，早在今年初，軌交18號(hào)線將“通過”的消息傳出之后，周浦區(qū)域的二手房掛牌價(jià)格便“聞聲而漲”?，F(xiàn)在對比來看，半年左右的時(shí)間，周浦的二手房掛牌價(jià)格上漲了2成左右。
事實(shí)上，這幾條軌交線路的相關(guān)消息，早在去年市場便已有所揣度。而從今年，特別是近期以來，可以明顯地感覺到，在樓市表現(xiàn)并不理想的情況下，軌交的新“動(dòng)作”在一定程度上提升了開發(fā)商和二手房東的心理預(yù)期。
冷熱不均
軌交吸引力下降？
雖然軌交規(guī)劃仍被視作樓市的一大利好，但從受規(guī)劃利好影響較大的幾個(gè)區(qū)域近期的成交狀況來看，卻顯示出明顯的“冷熱不均”。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，從周邊二手房價(jià)格漲幅來看，對比今年全市二手房價(jià)格同比9.8%的漲幅而言，航頭、洋涇、東外灘板塊受利好影響明顯，與去年同期相比成交均價(jià)上漲了兩成以上，分別為23.8%、23.6%和20.3%。
對此，中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，航頭、洋涇和東外灘均屬于傳統(tǒng)意義上的“外圍板塊”，交通并不便利。新的軌交規(guī)劃可以說補(bǔ)齊了區(qū)域的短板，因此對其成交狀況影響較大。
然而規(guī)劃中的軌交15號(hào)線閔行紫竹園區(qū)站，雖然同屬“外圍板塊”，但軌交規(guī)劃的影響在這里卻是另一番景象。
上周五，筆者來到閔行紫竹園區(qū)附近某項(xiàng)目，但是來現(xiàn)場看房的客戶比較少。據(jù)了解，雖然項(xiàng)目將于10月前后加推，但是目前的認(rèn)籌狀況卻比較一般。據(jù)項(xiàng)目售樓員介紹，雖然軌交的規(guī)劃算是一個(gè)利好，但卻無法彌補(bǔ)項(xiàng)目在其他配套方面的空白。比如其周邊雖然有不錯(cuò)的教育資源，但項(xiàng)目的對口小學(xué)卻在吳涇鎮(zhèn)上，距離較遠(yuǎn)。再加上今年樓市整體環(huán)境不理想，因此成交狀況一般。
類似的情況也出現(xiàn)在浦東碧云板塊。德佑地產(chǎn)碧云三店店員表示，碧云目前主要以高端別墅和學(xué)區(qū)公寓為主，價(jià)格較高。而區(qū)域內(nèi)的購房者出行普遍選擇開車，對軌道交通的依賴并不嚴(yán)重。而從近期一些購房者反映的情況來看，軌道交通站點(diǎn)要是離別墅太近，反而會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境。
理性入市
軌交房不再“包打天下”
事實(shí)上，就在去年，軌交利好還曾帶給區(qū)域樓市明顯的提振作用。去年10月16日，軌道交通11號(hào)線花橋段開通試運(yùn)營。線路開通后的一個(gè)月里，補(bǔ)齊了交通短板的昆山花橋樓市“瘋狂”成交，房價(jià)平均漲幅在30%以上，更有個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格翻了一番。
不到一年的時(shí)間，“地鐵一響，黃金萬兩”的置業(yè)規(guī)律在上海何以漸行漸遠(yuǎn)？
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，昆山花橋的優(yōu)勢在于不限購，而軌交的通車意味著，從交通成本上來看，花橋正式被劃入了上海生活圈。因此可以吸引大量在滬沒有購房資格的購房者。而從現(xiàn)在的情況來看，上海的軌道交通覆蓋率越來越高，一條軌道交通的規(guī)劃已經(jīng)難以對區(qū)域造成決定性的影響。
除軌交的“密度”越來越大外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市的大環(huán)境不佳，也是當(dāng)下“軌交房”熱度下降的重要原因。
知名房產(chǎn)專家蔡為民指出，如今軌交對房價(jià)的影響已經(jīng)有所改變，軌交線路的輻射效應(yīng)明顯降低。這主要跟今年以來上海樓市的大環(huán)境有關(guān)。“今年樓市成交表現(xiàn)并不理想，”蔡為民表示，“在這種情況下，軌交規(guī)劃并非不再是"利好"，只不過對于某些區(qū)域，難以起到"雪中送炭"的作用。”
宋會(huì)雍也表示，今年以來整體樓市走勢堪憂，板塊樓市發(fā)展依然脫離不了整體樓市走勢，如果整體大環(huán)境不好，那么有著利好影響的軌道交通對樓市刺激作用也十分有限。
然而，蔡為民同時(shí)指出，“軌交房”的時(shí)代并未過去。“一些遠(yuǎn)郊板塊仍需主要依托軌道交通來激勵(lì)人口導(dǎo)入，刺激樓市發(fā)展，只是在當(dāng)下，買家對未來走勢比較迷茫的情況下，置業(yè)步伐有所放緩。”蔡為民補(bǔ)充道。
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軌交15號(hào)線
7月8日，“串聯(lián)”市區(qū)西部5個(gè)區(qū)的軌交15號(hào)線啟動(dòng)環(huán)評公示，據(jù)規(guī)劃將于明年動(dòng)工，該線路起于寶山區(qū)錦秋路站，至紫竹高新園區(qū)，途經(jīng)寶山、普陀、長寧、徐匯、閔行5個(gè)行政區(qū)。
軌交14號(hào)線
8月10日，軌交14號(hào)線走完環(huán)評程序，按預(yù)計(jì)工期，有望于2020年底通車運(yùn)行。該線路為東西走向，由嘉定封浜至浦東金橋，途經(jīng)嘉定區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)，橫貫上海東西五區(qū)。
軌交18號(hào)線
8月13日，軌交18號(hào)線一期啟動(dòng)第二次環(huán)評公示，一期工程計(jì)劃2020年建成通車，該線路貫穿南北，途經(jīng)寶山、楊浦、浦東新區(qū)3個(gè)區(qū)，自北向南經(jīng)過的主要區(qū)域有五角場、楊浦濱江、龍陽路交通樞紐、周浦鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)等。值得注意的是，18號(hào)線一期工程首次披露遠(yuǎn)期還將向北延伸5站，進(jìn)一步方便寶山居民出行。
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