對公民和法人而言，不動產(chǎn)究竟是什么？不動產(chǎn)登記暫行條例，將給我們帶來什么？對城鄉(xiāng)二元格局，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么？不動產(chǎn)登記暫行條例，何以發(fā)揮四兩撥千斤的作用？8月15日公開征求意見的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，四大看點值得關(guān)注。
不動產(chǎn)登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息，勢必使一些群體或個人長期違規(guī)占有的不動產(chǎn)資源浮出水面，有助于構(gòu)建公平的市場環(huán)境。此外，長久以來，查住房空置率靠“查水表”“數(shù)黑燈”，沒有一個部門能說清全國到底空置多少房屋土地，不動產(chǎn)登記作為調(diào)控長效機制，能打破信息割據(jù)，讓土地、住房這些基礎(chǔ)信息不再是一團糊涂賬。
看點一：首次明確不動產(chǎn)定義
《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜表示，這是我國首次在不動產(chǎn)登記實施層面對“大家底”給出國家定義。
長期以來，我國不動產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等部門。“條例出臺，將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問題得到進一步協(xié)調(diào)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
“不動產(chǎn)登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說，隨著明確城鄉(xiāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進入平權(quán)時代，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問題可能破題。
我國最大的不動產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大，林木、海域、土地怎么估值？不動產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計基礎(chǔ)。
看點二：查詢更便利信息更全面
如果要查閱某工廠是否已實行抵押，需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設(shè)備——現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責不明，給當事人造成極大不便。不動產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。
根據(jù)征求意見稿，縣級以上地方政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級政府不動產(chǎn)登記主管部門指導、監(jiān)督。國土資源部地籍管理司有關(guān)負責人表示，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認，有利于保障不動產(chǎn)交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。
看點三：城鄉(xiāng)二元堅冰將融
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，對賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革，具有基礎(chǔ)性作用。
我國城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣，城市土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權(quán)明確為個人利益。“這種二元化土地制度，無論對城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便，在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、宏觀室主任黨國英說。
看點四：或?qū)⒌贡贫鄠€法律修改
“物權(quán)法的落實、土地管理法的修改、小產(chǎn)權(quán)房問題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動產(chǎn)登記暫行條例實施形成倒逼改革壓力。”黨國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創(chuàng)新形成倒逼。
法學專家指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場經(jīng)濟迅速發(fā)展倒逼出來的，隨著征求意見稿向社會公開征求意見，必然有力促進相關(guān)法律法規(guī)修改，進而倒逼我國不動產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新，使之更接地氣。
不動產(chǎn)登記暫行條例立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律牽連不動產(chǎn)登記的很多，如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對現(xiàn)行法律妨礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進行修改或廢除。對于不動產(chǎn)登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。
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