“8月中旬，不動產登記條例征求意見稿征求意見。由于不動產登記條例是開征房產稅最基礎的條件之一，不少人認為可能造成大戶型拋售、房價下挫。但據(jù)記者從北京二手房中介處了解，市場并未受到意見稿的明顯影響，最近一段時間二手房還有回暖的跡象。”

 

不動產登記不是瞄準樓市

 

8月中旬，《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》公布，不動產統(tǒng)一登記制度的建立正在加速推進。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，對于房地產行業(yè)和市場來說，一方面，將改變以往市場信息缺失、無法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈，讓未來的市場調控更具針對性；另一方面，也將為房產稅、遺產稅等財產性稅收的出臺奠定基礎。

 

如果按照這一邏輯，不動產統(tǒng)一登記進程的加快，也將促使部分持有多套房產的家庭盡快出售閑置房產。目前北京市場是否有了這種跡象？記者走訪了三元橋、大望路、朝陽大悅城[最新消息 價格 戶型 點評]附近的多家中介，一線從業(yè)人員的直觀感受是樓市并未出現(xiàn)因為不動產登記而產生的直接變化。“有人說大戶型被大量拋售，這完全是紙上談兵，大戶型所占比例沒有太多波動。”大悅城附近房產中介小劉告訴記者。

 

鏈家地產市場研究部張旭認為，不動產登記制度中的房地產登記由于在一定程度上涉及到“反腐”、“房價控制”等敏感問題，使得其一經提出就備受關注。但從當前的情況來看，此次公布的只是征求稿，還需經過多次調研和論證，政策短期內正式出臺的可能性不大；其次，房地產稅為十分復雜的綜合稅種，其具體征收方案的制訂也需要較長時間的論證。對于房地產市場不會產生立竿見影的影響。

 

新房成交價回落

 

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價格環(huán)比下跌1.3%，成為自2012年5月以來的首次下跌，也由此帶動一線城市新房價格年內首次下跌。

 

相比7月份的數(shù)據(jù)，8月份上半月新房數(shù)據(jù)成交量上漲，價格有所回落。偉業(yè)我愛我家市場研究院依據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京住宅新房網(wǎng)簽量為4389套，比7月下半月增長18.02%，比7月上半月增長77%。成交價格方面，上半月純商品住宅新房(不含保障房、商辦改住)成交均價為20781元/平方米，比7月下半月成交均價回落16.1%，比去年同期回落15.2%。

 

難道北京新房價真的要改變趨勢？實際上，北京成交均價掉頭有兩大原因，第一為自住房的大量入市。從去年底到今年年初，大批量自住房開始申購和選房，價格最少比周邊商品房便宜30%。一些急于回款的開發(fā)商在新房定價時，也會參考和自住房的房價，避免陷入房價定得太高無人問津的地步。

 

日前，位于臺湖的項目東亞·印象臺湖[最新消息 價格 戶型 點評]住宅和辦公產品大幅跳水，在售的辦公和住宅類產品中各拿出50套房源做特價銷售，其中，住宅產品直降4000元/平方米至18900元/平方米，辦公類產品直降6000元/平方米至14900元/平方米。而萬科[簡介 最新動態(tài)]也拿出南四環(huán)的京投銀泰(5.51,0.13, 2.42%)萬科·西華府項目10套特價房源吸引眼球，3套一居室總價210萬，單價32000/平方米；3套88平方米兩居室總價260萬，折合單價29000元/平方米；4套82平方米兩居室直降20萬，優(yōu)惠6%。雖然中間有營銷和尾房清盤的原因，但卻是今年以來開發(fā)商大都奉行了平價開盤、舍價保量的策略。

 

第二個原因是郊區(qū)效應。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 8月上半月，北京市純商品住宅成交前5個區(qū)域為大興1910套，房山1217套，通州[最新消息 價格 戶型 點評]701套，朝陽216套，豐臺132套。這5個區(qū)域的成交占據(jù)了這一周期內市場成交的80%以上。而房山、大興在過去幾年是北京樓市最著名的價格洼地，開發(fā)商此前集中拿地之后現(xiàn)在進入入市階段，入市價格本身就低，這就從平均水平上拉低了統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

 

二手房跌幅在縮小

 

8月上半月，北京二手房成交量逐步復蘇特征明顯。依據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月上半月，北京市住宅網(wǎng)簽量為8246套，與7月下半月(8435套)基本持平，比7月上半月增長41.6%。其中，二手住宅網(wǎng)簽量為3857套，比7月上半月增長15.4%。成交價格方面，8月上半月經我愛我家成交的二手房均價為28837元/平方米，比7月均價小幅回落1%。這一價格與去年同期相比基本持平。

 

相對于新房比較容易受區(qū)域影響，二手房更能反映北京樓市的現(xiàn)狀。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從8月上半月市場成交情況來看，受多方面綜合因素影響，半月度的二手房市場成交在近30天內已經表現(xiàn)出較為明顯的觸底反彈的趨勢，這一勢頭預計仍將持續(xù)，與此同時，二手房均價在回落到2.8萬元/平方米左右后，開始逐步走穩(wěn)。

 

以目前成交活躍的房山萬科長陽為例，這里明顯出現(xiàn)了價格筑底的情況。在此輪房價調整之前，萬科長陽一套不到90平方米的兩居室，高點在250萬左右，但隨著樓市的下挫，同一戶型在今年三四月初下挫到190萬元左右，但在此之后，買盤又開始出現(xiàn)，到今年8月份左右總價漲回215萬元左右。

 

“從這一輪房地產調整來看，之前漲得比較多的郊區(qū)縣下跌也最為明顯，萬科長陽二手房最高調整幅度接近25%，這一陣因為不少觀望人群開始入市，業(yè)主又開始調高掛牌價，認為房價會漲回去。整體來看，目前的房價和最高點仍然有15%的差距。”在房山萬科長陽做房產中介的業(yè)務員小張告訴記者。文/本報記者范輝制圖/巨琳攝影/本報記者黃亮

 

業(yè)內分析

 

北京觀望情緒為何松動？

 

到底是什么因素讓觀望情緒松動并最終決定入市？胡景暉認為，一是從宏觀樓市方面來看，自住建部喊話“去庫存”以來，全國放松、取消限購的城市已經多達37個，盡管一線城市市場短期內取消限購可能性微乎其微，但政府托市、穩(wěn)市消化庫存的意愿明顯。二是從北京市市場的表現(xiàn)來看，經過了上半年市場成交量的不斷下滑，需求階段性積壓未得到有效釋放，隨著新房、二手房市場價格的緩步回落，吸引了部分成交迫切的需求結束觀望，入市購房。不少人擔心再次踏空房價，開始積極入市。三是近期北京市引導需求入市的支持政策在改變購房人預期的同時，也起到了引導需求入市購房的效果。比如北京市地方銀行進一步加快放貸速度、調整公積金貸款審批效率、以及近期要實施的調整普通住宅標準等，此類舉措的作用疊加效應有所顯現(xiàn)。