1號(hào)線開(kāi)通近兩年，2號(hào)線東南段和4號(hào)線一期亮相已在日程上，隨著杭州地鐵“骨架”初具雛形，大城市里的“地鐵小時(shí)代”漸行漸近。
如果說(shuō)兩年前，首次“觸鐵”的杭州人對(duì)地鐵改變出行方式心懷期待，那么時(shí)至今日，這條城市大動(dòng)脈承載的或不止于此。
“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”，交通捆綁商業(yè)，價(jià)值得以質(zhì)變，借著這句頻頻奏效的金科玉律，杭州地鐵商業(yè)亦是經(jīng)歷了從無(wú)到有，從稀到盛的過(guò)程。1號(hào)線上“商業(yè)演義”逾一年，是高歌猛進(jìn)，還是厚積薄發(fā)?
地下商鋪難掩頹勢(shì) 陷“冰火兩重天”窘境
走出地鐵閘機(jī)，撞見(jiàn)一家vango便利店，或是在上行電梯轉(zhuǎn)角處與一家“周黑鴨”不期而遇，對(duì)于經(jīng)常穿梭于地鐵1號(hào)線的人來(lái)說(shuō)，好多站點(diǎn)都是這幅模樣。早在地鐵開(kāi)通前，華潤(rùn)萬(wàn)家就豪擲3060萬(wàn)攬下1號(hào)線29個(gè)站廳的商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)權(quán)，走起了分散經(jīng)營(yíng)、多點(diǎn)開(kāi)花的商業(yè)模式，其他諸如可莎蜜兒、周黑鴨這樣的餐飲品牌也紛紛效仿，做起了“游擊戰(zhàn)”生意。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，緣于地段和時(shí)間不同，這些站廳商鋪的銷售冷熱不均，“早晚高峰人比較多，生意不錯(cuò)，平時(shí)就比較空。”九堡站在時(shí)間段上存在明顯差異，而七堡、濱康這類遠(yuǎn)郊站點(diǎn)內(nèi)的門(mén)庭冷落則與客運(yùn)中心、龍翔橋站的生意紅火形成鮮明對(duì)比。
多站點(diǎn)分散經(jīng)營(yíng)，難免有小打小鬧之嫌。成系統(tǒng)的商業(yè)街是否就能活得瀟灑?
杭州地鐵1號(hào)線規(guī)劃三個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行地下商業(yè)街的布局，截至目前，鳳起路站是唯一試水經(jīng)營(yíng)的。這條長(zhǎng)約300米的商業(yè)街，位于鳳起路南側(cè)，兩頭連接武林商圈和龍翔橋商圈，堪稱盤(pán)踞黃金地段。
然而，頭頂“杭城第一地鐵商業(yè)街”的光環(huán)，在商業(yè)前景上曾被寄予無(wú)限期望，現(xiàn)實(shí)卻顯得那么“骨感”——據(jù)悉，原本整條地鐵商業(yè)街共34個(gè)商鋪，目前只剩17家還在營(yíng)業(yè)，還有一些正處于“陸續(xù)撤退”的狀態(tài)。
途經(jīng)整條商業(yè)家，除了可莎蜜兒、COCO奶茶有點(diǎn)人氣之外，其他店鋪內(nèi)都顯得異常冷清，尤其是秋水伊人一類的服裝店，幾乎無(wú)人問(wèn)津，很多類似店鋪都掛出了“清倉(cāng)甩賣”的牌子。商業(yè)街的一頭，那條百米左右長(zhǎng)的鼴鼠集市，倒是引了不少顧客流連。“集市合同簽到九月份，為了給商業(yè)街?jǐn)€攢人氣，到時(shí)候氛圍炒不起來(lái)，集市也就不做了。”賣打口碟的老板表現(xiàn)得一臉無(wú)奈。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在觀察中也發(fā)現(xiàn)，前連集市，后接出口，整條商業(yè)街雖有承前啟后的功能，卻不是客流必經(jīng)之地，乘客們大可以在閘機(jī)出口不遠(yuǎn)處的幾個(gè)出口“登陸”。
“這樣的規(guī)劃設(shè)置只能說(shuō)是半地鐵商業(yè)，屬于目的性而不是路過(guò)式消費(fèi)。”商業(yè)地產(chǎn)謝成龍告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)。而食品走俏百貨服裝遇冷，這番冷熱不均背后，地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)定位之過(guò)也顯露無(wú)疑。“‘路過(guò)式’的商業(yè)業(yè)態(tài)，金額較小，符合快速流動(dòng)人群的消費(fèi)習(xí)慣，服裝試穿類的就完全沒(méi)有必要。”
冰凍三尺非一日之寒 地鐵商業(yè)的迷途與救贖
地鐵、人群、商機(jī)。地鐵對(duì)于人群的集聚效應(yīng)，往往被視為商機(jī)之始。然而一意孤行的美好期盼則更易陷入“暈輪效應(yīng)”。
目前，杭州僅有地鐵1號(hào)線，線路量上甚為單薄，“現(xiàn)在1號(hào)線的地鐵商業(yè)模式處于摸索、培育階段，至少要到2017年，杭州地鐵初步成網(wǎng)后，商業(yè)方面才會(huì)有更好的呈現(xiàn)。”雙贏機(jī)構(gòu)章惠芳分析道，“如何將人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)流則是下一步要做的功課。”
而“玄機(jī)”就藏在這個(gè)轉(zhuǎn)換之中。
良好的地理位置是決勝的關(guān)鍵之一。拿上海來(lái)說(shuō)，上海地下三大商圈鼎立，上海火車站、人民廣場(chǎng)和徐家匯，其中尤以人民廣場(chǎng)的“流行前線”、“香港名店街”、“迪美購(gòu)物中心”人氣最旺。相較于上海在建造規(guī)劃地鐵前就設(shè)計(jì)出商貿(mào)活動(dòng)空間，鳳起路商業(yè)街純屬利用空間，并非專門(mén)定制。
走過(guò)路過(guò)不錯(cuò)過(guò)，地鐵站里到底什么商品才是“香餑餑”?面對(duì)大面積關(guān)停潮，近日，杭港地鐵給出的回應(yīng)是，將引入適合乘客短暫停留、快速消費(fèi)的高人氣消費(fèi)品，屆時(shí)，飲食類門(mén)店或?qū)⒊蔀橹髁姟?/div>
轉(zhuǎn)型于吃，就是靈丹妙藥?事實(shí)也不見(jiàn)得如此。2005年，南京新街口17家地下商鋪的閉門(mén)風(fēng)波中，鞋店、數(shù)碼、西餐“躺槍”嚴(yán)重，但清一色的熱狗、奶茶等快消食品也因同質(zhì)化嚴(yán)重難有出頭之日。相比之下，上海的轉(zhuǎn)型或更值得借鑒。從2009年開(kāi)始，上海地鐵商業(yè)就進(jìn)行了大面積的品牌調(diào)整，自助購(gòu)物成為重點(diǎn)拓展方向。地鐵招商引資以便民化而非盈利為宗旨，是被頻頻提及的關(guān)鍵點(diǎn)。
“杭州地鐵商業(yè)街的招商，其實(shí)是缺乏市場(chǎng)調(diào)研的，對(duì)于市場(chǎng)需求的判斷不準(zhǔn)。每個(gè)站點(diǎn)有不同的區(qū)域特色，在磨合期內(nèi)要找準(zhǔn)自己的定位。”雙贏機(jī)構(gòu)的章惠芳指出，“比如龍翔橋站，出去就是西湖，外來(lái)游客多，培育一些旅游周邊商品銷售就很出彩。濱江一帶，多為寫(xiě)字樓白領(lǐng)，他們需要的就是一些早飯便當(dāng)之類的。”
地鐵商鋪成功與否，也與乘客的消費(fèi)習(xí)慣息息相關(guān)。“出了地鐵順便逛個(gè)街，消費(fèi)習(xí)慣是個(gè)逐漸改變的過(guò)程。”在章惠芳看來(lái)，這種習(xí)慣需要時(shí)間來(lái)培育，投資方與經(jīng)營(yíng)方都不可簡(jiǎn)單地短視逐利。
正如上海陜西南站有季風(fēng)書(shū)園，季風(fēng)文化成為地鐵標(biāo)志之一，巴黎的Chtelet站在密集的交匯中成就歐洲最大的地下商城巴黎中央廣場(chǎng)，地鐵商圈集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)和文化中心于一體，早已比肩或超越地上商圈， 成為新的商業(yè)航母。
地鐵上蓋物業(yè)多為建設(shè)進(jìn)行時(shí) 價(jià)值引爆等待時(shí)
地鐵出口處百米開(kāi)外就是綜合體，巨幅廣告上寫(xiě)著“我家就在地鐵口”，或是地鐵上直接建設(shè)上蓋物業(yè)，在鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)探訪地鐵1號(hào)線時(shí)，這樣的景象屢見(jiàn)不鮮。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)從杭港地鐵處得知，地鐵1號(hào)線主城區(qū)目前共有5個(gè)綜合體項(xiàng)目，分別是武林廣場(chǎng)站綜合體、客運(yùn)中心站綜合體、七堡車輛段綜合體、文化廣場(chǎng)站上蓋物業(yè)、打鐵關(guān)站綜合體。主城之外，下沙、臨平等副城，分別有龍湖時(shí)代天街、理想銀泰城等城市綜合體。
“上蓋物業(yè)包括了住宅、寫(xiě)字樓和酒店式公寓，帶動(dòng)的是地鐵人群之外的消費(fèi)。”在商業(yè)地產(chǎn)謝成龍看來(lái)，不同于地鐵商鋪形成的小眾商業(yè)圈，地鐵上蓋物業(yè)能借助交通優(yōu)勢(shì)增加輻射范圍，有效盤(pán)活區(qū)域商業(yè)。
在香港，地鐵集團(tuán)多通過(guò)開(kāi)發(fā)周邊物業(yè)補(bǔ)貼虧損，走的是地鐵捆綁物業(yè)綜合發(fā)展的模式。這樣的“以地養(yǎng)鐵”概念在上海和南京，體現(xiàn)為地鐵系統(tǒng)與商業(yè)地產(chǎn)的連體。
1號(hào)線上的上蓋物業(yè)項(xiàng)目，也依照各自的區(qū)位做了探索。諸如地鐵翁梅站上建“魔方中心”，1號(hào)線穿行而過(guò)，兩者水乳交融。而武林廣場(chǎng)打造的“杭州中心”西北角地下二層與武林廣場(chǎng)站5號(hào)出入口直接相連。
不過(guò)據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀察，這些項(xiàng)目也存在參差不齊之處，濱康站出口處的濱江時(shí)代綜合體于一年內(nèi)停停建建，進(jìn)度緩慢;客運(yùn)中心的上蓋物業(yè)在周邊商貿(mào)城和小商品市場(chǎng)的擠壓中也近乎“難產(chǎn)”。“在成熟商圈，上蓋物業(yè)必須做到差異化，同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很難做，在發(fā)展中區(qū)域，周邊配套要跟上，去促進(jìn)商業(yè)轉(zhuǎn)化。”謝成龍一語(yǔ)道出了問(wèn)題所在。
萬(wàn)事開(kāi)頭難，任何新生事物的發(fā)展，都要經(jīng)歷一個(gè)由弱到強(qiáng)的過(guò)程。目前杭州地鐵一條線路畢竟形只影單，待地鐵網(wǎng)絡(luò)成型，線路上的量變能否促成商業(yè)上的質(zhì)變?更多的便捷性服務(wù)、多樣化經(jīng)營(yíng)能否打造新的商業(yè)氣象，幾年之后見(jiàn)分曉。
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