在二三線城市大面積取消商品房限購(gòu)政策的這個(gè)夏天，近年來(lái)一直自謙為"三四線城市"的溫州，仍然處于全國(guó)媒體的聚光燈下。用溫州市市長(zhǎng)陳金彪的話說(shuō)，溫州房?jī)r(jià)一直是社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，前幾年是因?yàn)榉績(jī)r(jià)"高"，近幾年是因?yàn)榉績(jī)r(jià)"跌"。

在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌了34個(gè)月后，7月29日，溫州市住建委召開新聞發(fā)布會(huì)，正式放開住房限購(gòu)政策，在房屋交易登記時(shí)不再核查現(xiàn)有住房情況。過(guò)去一年里，溫州多次呼吁分類調(diào)控，建議限購(gòu)松綁或取消。

由此，浙江省內(nèi)限購(gòu)松綁的城市已達(dá)5個(gè)。此輪限購(gòu)政策下溫州的樓市變局，也頗耐人尋味。

“棄房”增多

從限購(gòu)大省到救市大省，不是簡(jiǎn)單的"搖身一變"，先看看溫州的情況。

2014年7月，記者隨國(guó)務(wù)院第五督查組到浙江，溫州的金融、房地產(chǎn)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀是分組督查的重點(diǎn)。陳金彪表示，溫商群體對(duì)經(jīng)濟(jì)變化和市場(chǎng)反應(yīng)特別靈敏，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的問(wèn)題也會(huì)先一步發(fā)現(xiàn)。

目前溫州已暴露的風(fēng)險(xiǎn)是"棄房"現(xiàn)象，記者掌握的一份材料表明，2013年8月以來(lái)，溫州"棄房"數(shù)量呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。

據(jù)溫州銀監(jiān)分局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，受商品房?jī)r(jià)格下跌影響，當(dāng)前溫州"棄房"數(shù)量已達(dá)1107套，涉及不良貸款64.04億元。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，"棄房"主要有四類情況：一是按揭貸款"棄房"數(shù)量增長(zhǎng)較快；二是商品房抵押貸款中的"棄房"數(shù)量快速增長(zhǎng)；三是單套"棄房"平均所涉貸款金額上漲；四是"棄房"數(shù)量集中于"抵押加擔(dān)保"貸款。

正如陳金彪所言，溫州風(fēng)險(xiǎn)要早于浙江1?6個(gè)月，浙江又要早于全國(guó)1?6個(gè)月。

據(jù)媒體報(bào)道，五六月末，浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德等地均有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱"無(wú)力還款"。

目前尚無(wú)更多數(shù)據(jù)顯示"棄房斷供"成為全國(guó)普遍現(xiàn)象，但監(jiān)管部門早已作出預(yù)警。

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上也表示，"部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)須高度關(guān)注。"

"三高"難題

據(jù)溫州銀監(jiān)部門分析，"棄房"一是因外部經(jīng)濟(jì)不景氣，貸款人自身經(jīng)營(yíng)困難；二是"兩鏈"風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，部分企業(yè)深陷泥潭。

所謂"兩鏈"，指資金鏈、擔(dān)保鏈。如溫州樂清最大的建筑企業(yè)--建橋建設(shè)集團(tuán)陷入擔(dān)保泥潭，名下近2億元市值的土地和房產(chǎn)被查封，公司法人代表周建華也于2013年12月中旬"跑路"。

此外，由于抵押物價(jià)值縮水而出現(xiàn)"棄房"的比例高達(dá)56%，且多集中于高端樓盤的按揭貸款中，如"錦玉園"從最高峰時(shí)的每平方米10萬(wàn)元下降至3萬(wàn)元左右。

"溫州房地產(chǎn)處于有史以來(lái)最困難時(shí)期。"溫州市巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李國(guó)勝說(shuō)，2009年9月？2011年2月，高位競(jìng)價(jià)拿地的項(xiàng)目基本處于虧損狀況。比如，三洋濕地君庭[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]領(lǐng)墅樓面價(jià)2.3萬(wàn)元／平方米，售價(jià)僅2萬(wàn)元／平方米。

房?jī)r(jià)的持續(xù)回落或瞬間大幅下滑，對(duì)溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)造成了巨大的沖擊。由于房地產(chǎn)抵押貸款比重過(guò)高，隨著房?jī)r(jià)一路走低，抵押品價(jià)值大幅縮水，導(dǎo)致銀行授信萎縮，由此放大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

陳金彪表示，溫州的房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融行業(yè)的聯(lián)系特別緊密，突出表現(xiàn)為"三個(gè)高"：一是銀行業(yè)信貸中房地產(chǎn)融資占比高達(dá)26%，高出全國(guó)平均水平8個(gè)百分點(diǎn)；二是房地產(chǎn)抵押貸款比重高達(dá)58%，高出全國(guó)平均水平29個(gè)百分點(diǎn)，因房?jī)r(jià)下降、授信貸款萎縮等相關(guān)問(wèn)題形成的銀行不良貸款比重24.9%；三是溫州實(shí)體企業(yè)涉及房地產(chǎn)的比重高，在1806億元的房地產(chǎn)融資中，溫州實(shí)體企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)和投資的貸款比重達(dá)66%。

這是個(gè)難解之結(jié)。當(dāng)以限購(gòu)為主要手段的樓市"去投資化"政策推行后，大量民間資本"錢生錢"的邏輯被打破，高峰期進(jìn)入樓市的民間資本深陷債務(wù)泥潭不能自拔。

如溫州騰旭服飾有限公司，前期投入大量資金入股溫州綠城"海棠灣"地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，目前該樓盤均價(jià)不到2萬(wàn)元，跟項(xiàng)目預(yù)期的3萬(wàn)元單價(jià)相去甚遠(yuǎn)，且銷售情況不理想，資金回籠慢。受此影響，該公司董事長(zhǎng)徐云旭于近日"失聯(lián)"。

環(huán)環(huán)相扣

當(dāng)房地產(chǎn)周期下滑疊加溫州經(jīng)濟(jì)周期下滑，整個(gè)溫州市房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道。

浙江中梁置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)楊劍平說(shuō)，溫州房?jī)r(jià)連續(xù)30多個(gè)月下跌，不要說(shuō)水分被擠干了，連"氧分"都快沒了，長(zhǎng)期"缺氧"的市場(chǎng)是會(huì)出大問(wèn)題的。

2011年下半年發(fā)生的局部金融危機(jī)，重創(chuàng)了溫州經(jīng)濟(jì)。從橫向看，2012年浙江省18項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，溫州倒數(shù)第一的有9項(xiàng)，倒數(shù)第二的有4項(xiàng)；2013年倒數(shù)第一的有7項(xiàng)，倒數(shù)第二的有5項(xiàng)。從縱向看，溫州的出口、消費(fèi)、工業(yè)用電連續(xù)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間負(fù)增長(zhǎng)。

據(jù)陳金彪分析，根本原因是自身體制性、素質(zhì)性、結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題：由于產(chǎn)業(yè)普遍"低小散"，決定了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相對(duì)滯后；家族式企業(yè)文化根深蒂固，影響現(xiàn)代企業(yè)制度建立；經(jīng)濟(jì)外向關(guān)聯(lián)度大，受國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境影響要早一些、大一些；民間資本熱衷快錢，追逐暴利，埋下了民間貸款風(fēng)波的種子。

2014年上半年，溫州實(shí)現(xiàn)GDP1827.95億元，比去年同期增長(zhǎng)6.8%，與浙江全省經(jīng)濟(jì)增速差距0.4個(gè)百分點(diǎn)，比一季度拉大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

"溫州經(jīng)濟(jì)在筑底起穩(wěn)的緊要關(guān)口，尚未走出困境。"陳金彪說(shuō)，針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題，溫州提出從"脫實(shí)向虛"到"堅(jiān)守實(shí)業(yè)"，主動(dòng)"強(qiáng)身健體"。

對(duì)于溫州而言，房地產(chǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣，哪一環(huán)都不好解。

限購(gòu)松綁能否緩解"棄房"現(xiàn)象？從當(dāng)前形勢(shì)看，短期成交情況難以判斷限購(gòu)松綁成效。但是，如果"棄房"漸成"明智之選"，將導(dǎo)致溫州信用環(huán)境進(jìn)一步趨向惡化。

陳金彪表示，溫州在維護(hù)金融穩(wěn)定上使出了"渾身招數(shù)"--金改開路，防控為先，信用重塑，全力應(yīng)對(duì)，妥善化解。