與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有64個(gè)。這一次樓市調(diào)整最主要的特征是庫(kù)存壓力持續(xù)增長(zhǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌的數(shù)量高達(dá)64個(gè)，創(chuàng)下了歷史新高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在2011年上一輪市場(chǎng)調(diào)整中，房?jī)r(jià)下調(diào)城市最多僅52個(gè)，這一次，下調(diào)城市的數(shù)量創(chuàng)下近年新高。并且，繼杭州、常州等二三線城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)促銷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力逐漸延伸到了北京等需求旺盛的地區(qū)，一線城市也紛紛出現(xiàn)降價(jià)熱潮。7月，一線城市價(jià)格指數(shù)也首次全面下跌。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)同，不同于2008、2011年經(jīng)濟(jì)的快速下滑和政策干預(yù)，庫(kù)存高企是引致這一輪樓市調(diào)整的內(nèi)生性因素，萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市庫(kù)存已經(jīng)普遍達(dá)到3年高位。
高庫(kù)存的壓力
2014年至今，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，這是自2008年以來(lái)內(nèi)地樓市的第三次降溫。
市場(chǎng)景氣指數(shù)當(dāng)中，最重要的一個(gè)指標(biāo)批售比(批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交量的比例)跌到了0.65，為三年來(lái)最低點(diǎn)，僅比2008年下半年略好；6月底14個(gè)主要城市住房庫(kù)存升高到1.37億平米，按照過(guò)去3個(gè)月平均成交來(lái)計(jì)算，去化月數(shù)上升至15個(gè)月，這也是近三年以來(lái)的高點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，與2008年和2011年的兩次調(diào)整不同，這一次并無(wú)更嚴(yán)厲調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有快速下滑，最主要的特征是庫(kù)存壓力持續(xù)增長(zhǎng)。
一線城市也不樂(lè)觀。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，7月份，一線城市新建商品住宅庫(kù)存繼續(xù)上升，新增供應(yīng)面積為339萬(wàn)平方米，成交面積為196萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的狀況。自2月份以來(lái)，一線城市每個(gè)月均呈現(xiàn)供大于求的特征，這加劇了庫(kù)存積壓的矛盾。
在嚴(yán)峻的形勢(shì)之下，大型房企的去庫(kù)存早已開始。
上半年，保利地產(chǎn)主要以加大推廣力度、探索營(yíng)銷創(chuàng)新、采取靈活的付款方式、付款周期等方式加大對(duì)存貨的消化。據(jù)保利地產(chǎn)有關(guān)人士透露，公司還針對(duì)車位、商鋪等產(chǎn)成品，集中梳理，重新包裝推向市場(chǎng)去庫(kù)存。
8月18日中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科地產(chǎn)總裁郁亮指出，目前市場(chǎng)問(wèn)題是過(guò)去長(zhǎng)期積累的庫(kù)存問(wèn)題，去庫(kù)存需要時(shí)間，不是政策放松就能改變的。房地產(chǎn)行業(yè)不可能通過(guò)政策回暖形成量?jī)r(jià)齊升的局面，當(dāng)下也不應(yīng)該出現(xiàn)。
一線城市降價(jià)潮隱現(xiàn)
上半年形勢(shì)相對(duì)更差的是二手房，隨著7月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的出爐，新房市場(chǎng)的壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，直接影響一線城市。
8月以來(lái)，一線城市部分區(qū)域開始出現(xiàn)明顯的降價(jià)。8月14日，北京東亞新華地產(chǎn)宣布，其旗下東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格，成為樓市低迷以來(lái)，北京首個(gè)宣布直降的樓盤。
東亞新華地產(chǎn)方面透露，降價(jià)對(duì)象包括目前在售的住宅產(chǎn)品和辦公產(chǎn)品各50套，其中，住宅產(chǎn)品降幅為19%；辦公產(chǎn)品降幅達(dá)29%。
同是上周六首次開盤的深圳某項(xiàng)目，也采取了大幅降價(jià)的模式，均價(jià)僅為2.26萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)對(duì)其約2.6萬(wàn)元/平米的估價(jià)。
被郁亮稱為“歷來(lái)是降價(jià)走量發(fā)源地”的廣州，近期部分新開樓盤的價(jià)格更是跌出了預(yù)期。
記者了解到，在上周末廣州新開的3個(gè)樓盤中，增城翡翠綠洲的毛坯房?jī)r(jià)比起此前精裝價(jià)便宜接近4千元/平米；增城合景譽(yù)山國(guó)際公寓和白云區(qū)的嶺南新世界都推出特價(jià)單位；3個(gè)樓盤均引起了搶購(gòu)。
在上海，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則預(yù)測(cè)，上海樓市大范圍的“降價(jià)潮”即將來(lái)臨。一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)20%-30%的降價(jià)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤會(huì)越來(lái)越多。
調(diào)整期長(zhǎng)至明年？
對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者而言，眼下的關(guān)鍵在于：這一輪的樓市調(diào)整還要持續(xù)多久？房?jī)r(jià)將繼續(xù)下探還是止跌回升？
易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，越來(lái)越多的城市步入房?jī)r(jià)下跌的通道，會(huì)進(jìn)一步加重看跌情緒。同時(shí)，從結(jié)構(gòu)上看，一線城市房?jī)r(jià)下跌的幅度最大，不排除未來(lái)一線城市在信貸放松、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等方面進(jìn)行“救市”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，8月份房?jī)r(jià)依然面臨下滑的壓力。因?yàn)樾刨J環(huán)境沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的放寬?？傮w上看，樓市降溫態(tài)勢(shì)依然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
在上述政策變化態(tài)勢(shì)之下，楊紅旭預(yù)計(jì)下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年很可能將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的底部，“由于本輪住宅庫(kù)存量遠(yuǎn)超2008年和2011年，且中央層面不再會(huì)強(qiáng)力救市，所以市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)將超過(guò)前面兩輪”。
德信資本陳義楓在接受記者采訪時(shí)表示，這一輪的調(diào)整將持續(xù)一年半左右的時(shí)間，延續(xù)到明年年中或年底。
萬(wàn)科董秘譚華杰指出，土地市場(chǎng)調(diào)整可能剛剛開始，下半年土地市場(chǎng)調(diào)整會(huì)比上半年更加明顯。
他進(jìn)一步分析，土地市場(chǎng)調(diào)整必然帶來(lái)整個(gè)行業(yè)投資數(shù)據(jù)變化。下半年可能不僅是新開工數(shù)據(jù)較低，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)萎縮投資也可能下降，所以下半年整體開工和投資數(shù)據(jù)可能都不太理想。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，1-7月份為13.7%，為四年來(lái)最低。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前指出，下半年剔除棚戶等因素，房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)降至10%。
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