國土資源部等日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》,明確將農(nóng)村宅基地等集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證,納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施進程,并強調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

 

我國醞釀不動產(chǎn)登記已持續(xù)數(shù)年,但不動產(chǎn)登記條例的出臺卻進展緩慢,甚至原先所作出的在今年6月底前出臺條例也未能應(yīng)諾。在前不久召開的國務(wù)院常務(wù)會議上,加快出臺不動產(chǎn)登記條例再次成為中央政府訴求,相信這個久拖不決的條例在國務(wù)院督促下能盡快出臺。

 

其實,目前不動產(chǎn)登記條例出臺的一再延緩,在一定程度上倒是可理解的。在不動產(chǎn)登記制度被千呼萬喚的最近幾年里,我國社會運行正在出現(xiàn)重大的積極變化,國家推出了城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略,戶籍制度改革也在漸進推進中,原來在城鄉(xiāng)居民間的制度鴻溝正在打破。這種經(jīng)濟社會的變化使人們對不動產(chǎn)登記的認識不斷深化。

 

目前城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬是不一樣的,城市土地屬于國有,農(nóng)村土地則屬于集體所有,但是這種集體所有又不像股份制一樣通過股權(quán)明確地成為農(nóng)民的個人利益,而是一種相對虛擬化的權(quán)益。這種二元化土地制度無論對城市還是農(nóng)村的土地管理都有諸多不便。在城市,由于土地屬于國有,導(dǎo)致居民對房屋的產(chǎn)權(quán)成為空中樓閣,居民對房屋下面的土地擁有的只是一種“用益物權(quán)”,其房屋產(chǎn)權(quán)是不完整的,這也使房地產(chǎn)稅的征收在法理上存在一些亟須解決的問題。而在農(nóng)村地區(qū),集體土地權(quán)的虛擬化導(dǎo)致村官腐敗處于高發(fā)狀態(tài),農(nóng)民在土地上的權(quán)益難以得到看得見的保障。

 

黨的十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、改革完善宅基地管理制度的要求,這是具有長遠意義的,它有助于為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙。因此,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,也將極大地提高農(nóng)民在土地上的話語權(quán),真正實現(xiàn)同地、同價、同權(quán)的目標(biāo),而隨之出現(xiàn)的將是我國現(xiàn)行土地管理制度將出現(xiàn)重大變革。遠的不說,目前在一些大城市存有不少城中村,它們大都是城市版圖擴大后所產(chǎn)生的。按照目前流行的做法,通常都是政府將土地收歸國有,給居民以適當(dāng)補償,政府再轉(zhuǎn)手將土地拍賣出去。而在對這些土地通過登記確權(quán)后,居民個人權(quán)益可得到保障,緩解地方政府過度依賴“土地財政”問題。

 

對集體土地的這種權(quán)利保障,反過來也會倒逼目前城市土地管理出現(xiàn)變化。當(dāng)對集體土地充分賦權(quán)后,隨之而出的便是城市居民對土地的權(quán)利如何體現(xiàn)的問題。就城市土地來說,在國有化的前提下,需破解居民住房與其土地在權(quán)利上的割裂狀態(tài),即城市居民住房對國有土地的“70年使用權(quán)”。

 

不動產(chǎn)登記作為一項基礎(chǔ)性制度建設(shè),不可能將目前在土地管理上的所有問題一攬子解決,但沿著這一思路,目前遭遇瓶頸的一些改革就可順利推進。如房地產(chǎn)稅,若不動產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記能推動土改,賦予居民包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)完整處置權(quán),將為開展房地產(chǎn)稅創(chuàng)造條件。