備受關注的中國（上海）自由貿易試驗區(qū)土地二次開發(fā)政策已經敲定。
近日，上海市規(guī)土局和上海自貿區(qū)管委會聯(lián)合印發(fā)了《關于中國（上海）自由貿易綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點意見》（以下簡稱“意見”）。根據《意見》，上海自貿區(qū)將鼓勵地塊用途兼容，用地類型實現(xiàn)兩種或兩種以上用途混合。
《意見》稱，為了盤活自貿區(qū)內的存量用地，自貿區(qū)內存量用地可以通過補差價的方式轉為綜合用地。根據此前上海自貿區(qū)管委會新聞發(fā)言人朱民透露的信息，目前上海自貿區(qū)內有近5平方公里土地可以進一步開發(fā)。
而這也或將成為未來上海盤活存量土地的重要方式。
鼓勵綜合用地
根據《意見》的定義，綜合用地是指土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質（商品住宅用地除外），且每類性質地上建筑面積占地上建筑面積比例超過10%的用地，包括土地混合利用和建筑復合使用方式，與控制性詳細規(guī)劃中的“混合用地”規(guī)劃性質相對應。
經過批準同意轉型為綜合用地的，土地權利人需要按照市場評估補繳土地價款。而對于綜合用地出讓底價的確認，則是由自貿區(qū)土地招拍掛辦公室委托具有資質的評估機構進行市場評估，根據評估結果，結合產業(yè)政策、土地市場情況等因素綜合確定出讓底價。
其中，采取協(xié)議出讓方式供地的，出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%。采取帶產業(yè)項目掛牌出讓方式供地的，出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基準底價乘以其比例之和。而研發(fā)總部通用類用途部分的出讓底價不得低于相同地段辦公用途基準低價的80%。
而在供給方式上，綜合用地主導用途不同，供地方式也不盡相同。例如，主導用途為商業(yè)、辦公等經營性用地的，就必須采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地；主導用途為研發(fā)總部類用地、工業(yè)用地、倉儲物流用地的，其產業(yè)項目類用地可以采取帶產業(yè)項目掛牌出讓方式供地；主導用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協(xié)議方式供地。
同濟大學土木工程學院測量與國土信息工程系教授石憶邵認為，相較于此前開發(fā)區(qū)經常使用的單一土地性質的模式而言，綜合用地的效率更高。
此前上海自貿區(qū)內主要的開發(fā)公司——外高橋集團副總經理劉宏在接受21世紀經濟報道采訪時說，經過相應的調整和改造后，服務業(yè)的面積會增加，增加10%或者20%都有可能。
土地轉型后存在一定的升值空間，一些中介機構認為這將帶來不小的投資機會，單從租價上已可見一斑。
根據來自世邦魏理仕的數據顯示，今年二季度，上海自貿區(qū)外高橋保稅區(qū)內，研發(fā)用地平均地價為1萬元/平方米，工業(yè)用地為8000元/平方米；廠房租金為1.4元/天/平方米，倉庫租金為1.53元/天/平方米，研發(fā)物業(yè)租金為3.5元/天/平方米，寫字樓租金為4.3元/天/平方米。
用地結構與產業(yè)互動優(yōu)化
此前朱民在提及自貿區(qū)土地政策試點時曾表示，這項試點有望“可復制、可推廣”，其認為，只不過上海自貿區(qū)先碰到這樣一個區(qū)域問題，解決較迫切，因此先試點。
石憶邵判斷，通過土地轉型來進行二次利用將是未來盤活存量土地的一個趨勢，并且建設用地內部進行轉化的風險較小，可以進行相應的權力下放，“但仍要注意用地分類的細化和加強規(guī)劃和監(jiān)管”。
而這種綜合用地的模式也可能會在上海進行推廣，“未來肯定要提高集約用地水平，綜合用地比單一用地效率更高。用地結構和產業(yè)結構的調整必須是互動的過程。自貿區(qū)產業(yè)結構調整后，用地結構與其互動優(yōu)化。”石憶邵說。
在此前舉行的上海第六次規(guī)劃土地會議上，上海市委書記韓正稱，上海市委、市政府已經明確要求規(guī)土局，建設用地規(guī)模必須只減不增、必須“負增長”，“零增長也不行，這是對上海負責”。
因此，上海未來將有大量的土地面臨存量盤活，石憶邵認為未來將出現(xiàn)一大部分復合用地，“這符合上海目前大力發(fā)展服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)的產業(yè)調整趨勢，有些新興產業(yè)需要用地，有些產業(yè)已經到了生命周期，這都可以通過土地的綜合利用進行與產業(yè)結構調整相匹配的土地結構調整。”
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