日前，廣東東莞市成為全國首個公開喊停“限價”政策的城市，而取消新建商品住房銷售價格申報備案制則成為發(fā)力點。
“限價手段已經不合時宜。”東莞中原地產策略研究中心總監(jiān)車德銳向《華夏時報》指出，雖然東莞沒有執(zhí)行限購令、限價令，但為達到限價效果所制定的政策已經對當地市場造成不良影響。
在地方主動舉起房地產調控松綁大旗的環(huán)境下，長期以來被地方形容為“作繭自縛”卻依然大行其道的“限價”手段，終于被撕裂開一道口子。
“對限價說不”
全國30多個城市主動掀起放松房地產調控政策大潮，不過主要在松綁限購方面比拼“救市”力度，并未被官方確定為松綁“限價”政策。
據悉，東莞日前已發(fā)出通知，出臺《關于促進房地產市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》，包括取消新建商品住房銷售價格申報備案制、放寬住房公積金貸款政策、減少建設單位修改方案次數等。
“談不上救市，更不可能存在外界所指的‘政府允許房價無下限地大幅下跌’。”對于此舉被外界解讀為地方政府出手“救市”，車德銳向《華夏時報》分析，東莞雖然上半年樓市經歷非常低迷的時期，不過進入7月已開始好轉，政府并不迫切地需要所謂的“救市”手段。
據東莞市房管局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，7月份東莞一手住宅網簽面積46.3萬㎡，環(huán)比上漲29%；累計網簽3953套，環(huán)比上漲27%；累計成交金額42.9億元，環(huán)比上漲32%，三項數據均創(chuàng)年內新高。其間，東莞7月份住宅平均成交價為9277元/㎡，環(huán)比和同比分別上漲2%、6%。
車德銳分析,東莞此次新政動作的初衷是“簡化預售之前的各項手續(xù)，簡化審批流程”。
東莞的新建商品住房銷售價格申報備案制始于2011年5月，當時正值各地陸續(xù)出臺針對房地產的調控政策。在珠三角城市中，僅廣州、深圳、佛山等少數城市已經采取限購，東莞也成為呼聲最高的城市之一。不過，東莞并沒有選擇“限購”政策，而是祭出“一房一價”政策，實行價格申報備案制度。
“當時正是為了實現限價的效果所采取的措施，不過開發(fā)商申報、政府審批等各項環(huán)節(jié)均敷衍了事，還存在不少灰色利益尋租空間，影響了‘限制東莞房價過快上漲’硬性業(yè)績指標的效果。”東莞市政府相關部門人士透露了當時政策制定的背景。
“為了應對上頭的調控效果評估，政策執(zhí)行僅僅3個月之后，就開始加碼，設置上浮和下浮限幅，”上述人士稱，“并沒有過多地考慮后續(xù)的影響。”
當時的“限價”政策加碼后，規(guī)定銷售價格一經備案，將自動設置15%的下浮限幅，即實際成交價格不得高于備案價格，下浮也不得超過備案價格的15%。當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。
“多個城市都有類似的審批制度，但東莞的審批備案制度更繁冗，對開發(fā)商根據時下市場特點制定政策造成嚴重的滯后。”
車德銳分析，本來報備和審批所花時間就比較長，而當樓盤實際成交價高于或低于備案價時，開發(fā)商需要重新備案，大概用時需2至3個月的時間，對項目的價格調整已經造成影響。
在東莞房地產界人士李先生看來，“有很多開發(fā)商都曾為東莞繁冗的行政手段感到頭痛，不敢輕易前來投資。”簡化這些目的為“限價”的繁瑣手續(xù)，能夠發(fā)揮項目定價的自主性和市場化，吸引更多開發(fā)商前往東莞投資。
多位業(yè)內人士認為，過往繁冗的報備審批流程對東莞的庫存量已經造成影響，造成市場供應量不足。目前，東莞庫存消化周期為7-8個月，而實際上，需要達到12個月才能保持市場供需平衡。
“限價”滋生尋租空間
事實上，“限價”政策的效果備受質疑，在多個限價城市中，政策曾明緊暗松，樓市成交價格出現明降暗升，且逐步挑戰(zhàn)限價“紅線”，威力逐步遞減。
“為了順利通過審批，開發(fā)商申報和政府審批都會敷衍了事，或者虛高報價，滋生了眾多尋租空間。”某大型房企華南區(qū)域管理層向記者透露。
在開發(fā)商的眼里，地方有“限價”的要求，意味著開發(fā)商還有操作的空間。
“開發(fā)商這部分的支出，也需要購房者埋單。”上述管理層表示。
限價政策執(zhí)行過程“上行下效”的做法，對抑制房價過快增長來說，如同地方政府與中央博弈的一場“數字游戲”。
記者曾從中山、珠海、佛山、增城等多個實行限價政策的城市了解到，當地政府去年雖然對外口徑上仍堅持政策規(guī)定的限價標準，但“軟執(zhí)行”的現象早已出現。房企在申報時，通常會對建筑面積、優(yōu)惠戶型等方面“動些手腳”，新盤報價的平均價格不會超過限價范圍，但相當多的單位售價高于平均水平。
實際上，限價目標、指導價格和所謂的平均價格之間存在不少“貓膩”。不同的新開盤項目會獲得住建局批準的不同數量的指標數字，一些條件更好的單位預售價能夠高于限價水平，其實也是變相為房企賣出高房價留下空間。
曾參與價格報批的人士透露，即使按照限價的規(guī)定來做，房企仍有價格操縱空間。“房企可以以毛坯價格出售。實際上，減去裝修成本，目前的售價比限價前的價格要高。”其中一名人士說，“房企在申報過程中，也可以在建筑面積、戶型和單位上做一些手腳，讓新建商品房的平均價格按照物價局的核算方法能夠在限價范圍以內，但是，相當多的單位售價會高于平均水平。”
事實上，今年以來，多地的“限價”政策式微。
廣州市政府在2013年為完成當年樓市調控任務，在實施限購政策之外，加碼限價、限簽政策。媒體報道，在今年上半年廣州樓市不景氣的背景下，相關部門對高端住宅限制簽約的做法也已逐漸退出市場。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
