隨著全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中絕大部分城市解除限購(gòu)，特別近日緊鄰的佛山、東莞陸續(xù)加入限購(gòu)松綁大軍，廣州是否松綁限購(gòu)也引起了一股討論熱潮。近日，《投資快報(bào)》、股市廣播與大粵網(wǎng)的合辦的“地產(chǎn)頭腦風(fēng)暴”欄目邀請(qǐng)了三位專家，進(jìn)行了一次“廣州限購(gòu)猜想”的訪談。

限購(gòu)松綁緣起：市場(chǎng)不好

今年上半年，呼和浩特率先放開限購(gòu)，接著各地政府紛紛救市，限購(gòu)?fù)呓獯蟪毕砣珖?guó)，濟(jì)南、青島、武漢、蘇州、南寧等城市紛紛松綁或取消限購(gòu)，46個(gè)限購(gòu)城市松綁率已接近60%。而與廣州毗鄰的佛山、東莞也陸續(xù)加入松綁大軍,這是什么原因造成的呢？對(duì)此，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為：“市場(chǎng)不好導(dǎo)致這樣的情況。”其表示，今年的房地產(chǎn)量和價(jià)都有一定下滑，一、二線城市較三、四線城市下滑沒那么嚴(yán)重，但成交量也是下滑明顯，下降20%。市場(chǎng)不好導(dǎo)致了一些去行政化措施的出現(xiàn)。放開限購(gòu)呼聲大，有些城市也已實(shí)行?？藸柸饛V州高級(jí)房?jī)r(jià)分析師肖文曉則補(bǔ)充到，放開限購(gòu)的原因還要結(jié)合各地的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看?，F(xiàn)在GDP增速在放緩，各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也在放緩，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)有壓力。而其他的行業(yè)不是很景氣，導(dǎo)致了地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度就更大。肖文曉分析說(shuō)，廣州二手房今年上半年的交易量每個(gè)月平均45萬(wàn)方左右，較之2008年的30多萬(wàn)方，并不算是最差的。和過(guò)去幾年相比相對(duì)較差，正是這種比較導(dǎo)致了賣地時(shí)地價(jià)不高，加之流拍等原因從而對(duì)地區(qū)財(cái)政影響較大，各地紛紛上臺(tái)限購(gòu)也是出于這樣的考慮。而相對(duì)于前面兩位專家的微觀分析，資深房地產(chǎn)專家、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師申格聯(lián)則是從宏觀方面分析了松綁限購(gòu)的原因。申格聯(lián)認(rèn)為政策的大環(huán)境離不開國(guó)家宏觀政策的調(diào)控思路，最主要是十八屆三中全會(huì)后，政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控整個(gè)思路是雙向調(diào)控，各個(gè)城市根據(jù)自己的情況來(lái)制定自己的政策，所以現(xiàn)在出現(xiàn)46個(gè)城市有個(gè)別城市因?yàn)榫唧w情況有些放開限購(gòu)。至于這些城市放松限購(gòu)以后，有沒有達(dá)到預(yù)想中的效果，成交和價(jià)格有無(wú)回暖？三位專家都認(rèn)為“取消限購(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)氐某山涣坑袔椭珜?duì)于不同城市類型呈現(xiàn)的效果不同。”三、四線城市，如鄂爾多斯，呼和浩特，溫州等，在放開限購(gòu)后相對(duì)影響比較少。而一、二線城市相對(duì)影響較大，像新鮮出來(lái)的佛山放松限購(gòu)，因?yàn)榭拷鼜V州，廣佛邊界的樓盤馬上聞風(fēng)而動(dòng)。肖文曉舉例子說(shuō)：“取消限購(gòu)后，呼和浩特對(duì)于交易量的增長(zhǎng)只有十幾個(gè)百分點(diǎn)，濟(jì)南是二三倍。”申格聯(lián)解釋，三四線城市的自住需求不多，主要是外來(lái)的投資帶動(dòng)樓價(jià)上漲，即使放開限購(gòu)也不會(huì)有大的效果，而一二線城市北上廣深本身就是居住需求，投資也有一部分，這種情況下，假如這種城市放開限購(gòu)有可能對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)一陣波動(dòng)，立馬有反映。

專家：一切皆有可能廣州上半年有一個(gè)消息說(shuō)成交量是10年最低，廣州放開限購(gòu)的呼聲越來(lái)越大，南沙會(huì)否成為第一個(gè)放松限購(gòu)亦是炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。資深房產(chǎn)專家申格聯(lián)認(rèn)為廣州現(xiàn)在不可能放開限購(gòu)，至于南沙會(huì)不會(huì)是第一個(gè)放開限購(gòu)的區(qū)域，他表示現(xiàn)在處于敏感時(shí)期，廣州市政府應(yīng)該不會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)放開，即使放開，也不會(huì)有很大的效果。高級(jí)分析師肖文曉也表示“在年底有局部調(diào)整的可能，但是全面開放的可能性很小。” 取消限購(gòu)肯定是一個(gè)趨勢(shì)。但是廣州作為房?jī)r(jià)高需求強(qiáng)的一線城市肯定比佛山、濟(jì)南這些城市放開的時(shí)間會(huì)后一點(diǎn)，而且不一定能一次性取消，可能是分階段進(jìn)行。肖文曉還表示，整個(gè)限購(gòu)還是比較嚴(yán)密的，但當(dāng)從中也可以有很多地方可以“做文章”，如，是否可以考慮降低外來(lái)購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的要求，是否可以允許外來(lái)人員買二套房，對(duì)于普通住宅繼續(xù)限購(gòu)，對(duì)于非普通住宅先放開等措施，分步分階段來(lái)實(shí)行，對(duì)于市場(chǎng)的沖擊溫和一點(diǎn)，而且也能給政府留下觀察的時(shí)間。相對(duì)于前兩者的保守預(yù)測(cè)，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)政策“一切皆有可能”。但是一線城市，廣州還是選擇時(shí)機(jī)的問(wèn)題。今年廣州樓價(jià)下降的不是特別多，大概在10%左右，郊區(qū)和外圍降了20%，中心區(qū)沒有怎么降。在這種情況下，是市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)過(guò)程，還沒有完全的結(jié)束。如果現(xiàn)在放開，馬上量?jī)r(jià)提升，黃韜認(rèn)為反而對(duì)市場(chǎng)不利，而且導(dǎo)致很大的誤導(dǎo)市場(chǎng)。對(duì)于廣州是否會(huì)放開限購(gòu)，黃韜表示“感覺上沒有那么快，至于什么時(shí)候來(lái)，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。”另外，黃韜和申格聯(lián)都認(rèn)為，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制還沒有建立起來(lái)是廣州等一線城市現(xiàn)在還沒放開限購(gòu)的另一重要原因。稅制改革里的房產(chǎn)稅定下來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是很有作用的。肖文曉補(bǔ)充表示，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素還是客觀存在，只是因?yàn)楝F(xiàn)在短期的市場(chǎng)環(huán)境把它抑制住。即使這一次大家說(shuō)放開限購(gòu)、限貸，市場(chǎng)上沒有動(dòng)作出來(lái)，政府來(lái)說(shuō)也不能掉以輕心，該做的工作還是要做，保障房要建，該推的地還要推，政府應(yīng)該有更加審慎的態(tài)度看市場(chǎng)的調(diào)控。

“金九銀十”廣州樓市或企穩(wěn)三位專家分析廣州短期內(nèi)不能放開限購(gòu)，年底或有小松動(dòng)，對(duì)于廣州樓市各個(gè)方面應(yīng)該也會(huì)有所影響。黃韜預(yù)測(cè)9月、10月樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”成交旺季廣州的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定，成交量會(huì)逐步上升。目前整個(gè)樓市市場(chǎng)出現(xiàn)焦灼狀態(tài)，買房人也處于觀望狀態(tài)，但隨著各地取消限購(gòu)的風(fēng)聲傳出和實(shí)行措施等信號(hào)放出，接下來(lái)下半年就算限購(gòu)不放開，市場(chǎng)也會(huì)逐步的好轉(zhuǎn)，但是也不會(huì)爆升，是價(jià)穩(wěn)量升的態(tài)勢(shì)。肖文曉表示如果廣州放開限購(gòu)，樓市量和價(jià)都會(huì)上升。廣州作為一線城市，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口，很多廣州市民對(duì)于廣州樓市未來(lái)的信心還是有的，所以如果放開限購(gòu)肯定會(huì)有更多人買房，價(jià)格也會(huì)隨之上升。同時(shí)肖文曉提醒，“金九銀十”，普通消費(fèi)者應(yīng)慎重考慮是應(yīng)該買還是要繼續(xù)等下去。申格聯(lián)認(rèn)為廣州的需求還是以自住需求為主，限購(gòu)政策對(duì)已廣州樓市影響不大，成交量少是因?yàn)橐恍┩稒C(jī)需求被遏制。開發(fā)商也在保持一定適度的供應(yīng)。至于價(jià)格也沒有跌，只是開發(fā)商在變相打折。申格聯(lián)認(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)，廣州樓市是進(jìn)入了拐點(diǎn)。

放寬入戶制度對(duì)樓市影響如何？廣州房地產(chǎn)除了本身特別明顯的調(diào)控政策，如限購(gòu)，很多人認(rèn)為最近放寬入戶限制的政策也是針對(duì)樓市限購(gòu)出臺(tái)的調(diào)整。但三位專家認(rèn)為，放寬入戶限制并不是專門針對(duì)樓市限購(gòu)而出臺(tái)的，需要分兩部分看待這個(gè)政策。放寬入戶政策，第一方面是因?yàn)閺V州需要引進(jìn)大量人才。對(duì)于一個(gè)改革開放前沿城市來(lái)說(shuō)，廣州需要保證城市活力，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，就得引進(jìn)更多的青壯年，特別是高級(jí)技工等勞動(dòng)力。另外引進(jìn)來(lái)各地人才或會(huì)有較高收入，就等于增加了這個(gè)城市的購(gòu)買能力和消費(fèi)能力，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展也是有很大的拉動(dòng)。第二方面是農(nóng)村戶口變城鎮(zhèn)戶口。廣州作為一線城市，城市人口規(guī)模必須要達(dá)到一定的程度。申格聯(lián)認(rèn)為“戶籍政策對(duì)于房?jī)r(jià)或者成交量有影響，當(dāng)影響不大。”最后，克爾瑞廣州高級(jí)房?jī)r(jià)分析師肖文曉總結(jié)說(shuō)，廣州作為改革開放前沿城市，包容能力還在，但經(jīng)濟(jì)的吸引力沒有以前那么大，廣州需要進(jìn)行二次的改革、二次開放。只有在整體的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下多下功夫，才能讓廣州的樓市更有吸引力。