日前，國土資源部等部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確要求在實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之時(shí)，要將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上建筑物納入登記發(fā)證工作范圍內(nèi)。
這是國家各部委層面成立不動產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組以來，首次五部委聯(lián)合發(fā)文，標(biāo)志著集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作步入新的階段和高度。
被社會高度關(guān)注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，很多時(shí)候被狹義地理解為“房地統(tǒng)一”或房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)改革。國土部相關(guān)人士介紹，我國最大的不動產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)，此項(xiàng)工作是農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，也是建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容。
這項(xiàng)工作的推進(jìn)也著實(shí)不易，全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，其中涉及了巨大的財(cái)力、人力、物力耗費(fèi)。與此同時(shí)，在測量土地之時(shí)各地的差異很大，農(nóng)村人口眾多，親緣關(guān)系復(fù)雜，為確權(quán)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出了很大挑戰(zhàn)。
避免政策一刀切
今年已經(jīng)過半，不論是中央還是地方，涉及不動產(chǎn)登記工作的各項(xiàng)進(jìn)程都在緊鑼密鼓趕制之中。
五部委的《通知》指出，加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證，是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，深化農(nóng)村改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。也可以避免增加群眾負(fù)擔(dān)，減少重復(fù)建設(shè)和資金浪費(fèi)，這樣也可以進(jìn)一步提高政府行政效能和監(jiān)管水平。
《通知》也同時(shí)提出，要以服務(wù)和支撐登記發(fā)證工作為切入點(diǎn)，兼顧建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；其次，要考慮到各地情況千差萬別，為避免政策“一刀切”，各地在制定政策和指導(dǎo)意見時(shí)，應(yīng)以化解矛盾、應(yīng)發(fā)盡發(fā)為原則。
在權(quán)屬調(diào)查和糾紛處理工作中，要充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，建立健全農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作機(jī)制。
清華大學(xué)教授蔡繼明表示，首先，農(nóng)村的宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)，第一步需要測量土地大小，不同的村莊、農(nóng)戶的土地差異較大，而且土地的邊界并不明確，就算按照較為精細(xì)的比例尺也難以準(zhǔn)確測量，因此容易因?yàn)橥恋氐臏y量產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致工作進(jìn)展困難。
“其次，在農(nóng)村宅基地問題上也存在確權(quán)的難題，隨著人的生老病死，祖輩留下的宅基地在理論上該收歸國有，但是地方的習(xí)俗與傳統(tǒng)大量導(dǎo)致一個(gè)宅基地由兒輩甚至孫輩繼承的問題，這也導(dǎo)致了確權(quán)工作的難度較大。”蔡繼明表示。
即便如此，五部委的通知也表明，農(nóng)村農(nóng)地確權(quán)要做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)，立足長遠(yuǎn)。各地要優(yōu)先選擇房地合一地區(qū)開展房地一體的登記發(fā)證試點(diǎn)，為全面鋪開工作積累經(jīng)驗(yàn)。
確權(quán)經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算
為了推動這一工作，組織、制度、資金的保障是環(huán)環(huán)相扣的?！锻ㄖ芬矎?qiáng)調(diào)了需要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，保障經(jīng)費(fèi)落實(shí)，各級集體土地確權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導(dǎo)小組繼續(xù)發(fā)揮效力。
其表示，要發(fā)揮各級集體土地確權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導(dǎo)小組作用，充分依靠各級黨委、政府，各級國土資源部門要牽頭負(fù)責(zé)，與同級財(cái)政、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)部門密切合作，確保宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作推進(jìn)。
為了保障經(jīng)費(fèi)落實(shí)，相關(guān)地方政府要按照2013年、2014年中發(fā)1號文件要求，將確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要存在兩個(gè)問題：第一就是部門之間的協(xié)調(diào)管理。原來由住建部、國土部、農(nóng)業(yè)部等部門多頭管理，而現(xiàn)在則是由國土部牽頭成立了專門的不動產(chǎn)登記局來完成這項(xiàng)工作，原先多頭管理時(shí)存在的利益割裂的問題得到了協(xié)調(diào)。
地方現(xiàn)在也沿著這個(gè)路徑，建立由國土部門牽頭的協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，得以把權(quán)能完善，接著才是推動工作。
“當(dāng)然，外界可能認(rèn)為，這是一場土地盛宴，農(nóng)民的土地登記之后，可以進(jìn)行交易，可能會形成農(nóng)村的土地交易市場，一些小產(chǎn)權(quán)房也會得以轉(zhuǎn)正，這個(gè)估計(jì)需要運(yùn)行一段時(shí)間，國家也會相應(yīng)跟蹤盯緊政策的落地，但有些結(jié)果也不會像外界說的那樣，例如小產(chǎn)權(quán)房，其本身的性質(zhì)沒有改變，也不會帶來變相轉(zhuǎn)正的說法。”楊認(rèn)為。
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