從7月10日放開限購到今天正好一個月。在經歷短暫的因補簽導致的簽約量暴增后，濟南樓市日簽約量很快就回落到相對平穩(wěn)的狀態(tài)。分析人士認為，從目前看，受限貸政策、市場供需以及開發(fā)商普遍較重的銷售任務等因素影響，未來一個時期通過合理的營銷策略快速走量仍是開發(fā)商的普遍選擇，成交量不會猛漲，房價更不會報復性反彈。
補簽潮暴露限購漏洞
統(tǒng)計數據顯示，濟南新房市場并沒有因為限購政策的取消而出現(xiàn)交易量持續(xù)走高的情況。
事實上，記者從多家開發(fā)企業(yè)和代理機構了解到，限購之初出現(xiàn)的網簽量暴增，原因在于此前已和開發(fā)商簽了認購協(xié)議或紙質合同的購房者，在限購政策取消、獲得購房資格后，短期內進行了突擊“補簽”，而各樓盤實際成交量與限購取消前相比并沒有多大變化。
一位資深地產分析人士指出，限購政策取消后大量補簽數據的出現(xiàn)，在某種意義上表明限購政策并沒有限制住有條件的購房人，政策在抑制需求、控制房價方面的作用自然大打折扣，國家統(tǒng)計局發(fā)布的濟南新建商品住宅價格指數此前出現(xiàn)連續(xù)21個月的上漲，累計上漲達11.4%，也就不足為怪了。
漲價多是促銷噱頭
少了一道緊箍咒的市場，會不會出現(xiàn)房價的報復性上漲，是讓購房者最為擔心的問題。不過記者調查發(fā)現(xiàn)，在濟南，購房者大可不必為此擔心。和其他城市一樣，在政策利好背景下，一些前期成交本來就比較好、營銷壓力相對較小的樓盤，在取消限購后，會逐步進行試探性的營銷策略調整，采取削減優(yōu)惠力度和范圍、適當調高銷售單價等方式，和購房者進行博弈。不過，對多數樓盤來說，置業(yè)顧問口中的即將漲價，更多的是一種促銷的噱頭。
在二環(huán)南路附近，一家大型樓盤的銷售價格較6月上調幅度超過200元。但記者發(fā)現(xiàn)，該項目6月份為了完成年中的銷售任務，推出了特別的促銷措施，價格明顯低于此前推售的產品。新推樓座價格盡管比6月高，但也僅僅回歸到該項目的正常價格水平，較6月以前的銷售均價并沒有大的變化。另外幾個近期價格有所調整的樓盤，情況與此類似。
相比之前，取消限購之后各樓盤的來電、來訪量有不同程度的增加，但實際成交量并沒有明顯增長。在少數項目取消此前的大幅度優(yōu)惠時，更多的樓盤卻在趁此機會加大促銷力度。以新東站片區(qū)的某盤為例，該項目上半年實現(xiàn)銷售1500套，成為區(qū)域銷冠。取消限購后，該項目不僅沒有漲價，反而于7月底聯(lián)合10家電商推出起價6000元的千套“限價房”，甚至因此引發(fā)了老業(yè)主的抗議。
業(yè)內人士分析認為，限購政策實施3年，全國房地產市場出現(xiàn)了比較明顯的分化，不同的城市、不同的企業(yè)、不同的項目，在同樣的市場背景下表現(xiàn)完全不同，這樣的分化在限購取消后仍會繼續(xù)，在同一個城市，市場反應較好的項目，可能會適當回調價格，而多數項目仍將堅持快速走量，畢竟大的市場環(huán)境沒有因為限購政策的取消而改變。
價格仍將穩(wěn)字當頭
相比極易被鉆空子的限購，限貸政策的影響無疑更大。盡管四川、福建等地已開始試探性地對限貸政策作出調整，以期促進住房消費，但包括濟南在內，目前大多數城市的限貸政策并沒有松動。受此影響，相當一批有購房打算的準購房族，短期內將難以進入市場。
就濟南當前的新建商品住宅市場而言，絕大多數產品面積在144平方米以下，供應和成交均以雙首置業(yè)者為主。經過去年相對火熱的交易之后，相對于數百萬平方米的供應量，市場需求不足短期內并不會改變。今年下半年，包括中海·華山瓏城、榮盛·錦繡瀾灣等項目在內，還將有多個全新項目進入市場，綠地、恒大、中海、龍湖、天鴻、南益等企業(yè)的持續(xù)在售樓盤也會推出新品，市場供應量會進一步增加，供大于求的市場形勢將進一步延續(xù)。
記者了解到，在經歷去年的熱銷后，不少開發(fā)企業(yè)都調高了今年的銷售指標，個別開發(fā)企業(yè)的年度任務甚至較去年翻了一倍。不利的市場形勢，沉重的營銷任務，逼得部分企業(yè)在6月份以“割肉”之舉沖擊半年目標。而按照慣例，大多數企業(yè)的年度銷售指標主要靠下半年完成，以某一線企業(yè)為例，上半年任務僅20億元，將近70%的指標放到了下半年，后面幾個月的壓力之大，足以想象。
分析人士因此認為，受限貸政策、供需狀況以及銷售任務等因素影響，以價換量仍將是未來幾個月開發(fā)企業(yè)的普遍選擇，因取消限購而大幅上調價格的可能性并不存在。相比較而言，大企業(yè)、大項目面臨的壓力更大，其成交情況對市場的影響也更明顯，受這些項目的影響，即便有個別項目漲價，也不會影響大局。從目前看，濟南房價仍將以穩(wěn)為主，甚至不排除部分月份統(tǒng)計數據會小幅下跌。中國指數研究院發(fā)布中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數報告顯示，濟南新建商品住宅價格繼6月環(huán)比下跌0.43%后，7月跌幅繼續(xù)擴大，環(huán)比下跌0.84%。
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