8月中國(guó)，此起彼伏的政策新動(dòng)向，成為樓市最令人關(guān)注的關(guān)鍵詞。
當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)圈人士還在聚焦于8月8日福建率先公布“閩八條”——《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》時(shí)，3天后的湖南，再度發(fā)聲。
就在8月11日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)名為《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”)，明確規(guī)定將從政府回購(gòu)普通商品房用做保障房源、異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目資本金監(jiān)管減半等五方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“這一次的政策，最大變化在于政府將一改新建保障房的方式，取而代之的是回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房，用作保障房源，從而打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。”湖南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
更微妙的表述是，“各地可以結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。”
保障房源將從新建改為回購(gòu)
棚改，是2014年中國(guó)房地產(chǎn)最熱門的話題。就像剛剛閉幕的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)與學(xué)者陳淮之間的爭(zhēng)鋒，成為最熱門話題。
而在湖南，“湘五條”首先提出的就是關(guān)于安置房源的來(lái)源方式改變。按照《意見(jiàn)》，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受國(guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。
鼓勵(lì)被征收對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償，政府支持被征收對(duì)象到市場(chǎng)上購(gòu)房。“過(guò)去，住房保障這塊更多是以新建保障房源為主，一般位置相對(duì)較遠(yuǎn)，配套并不完善，安置戶接受度并不算太好。而另一方面，市場(chǎng)也有大量庫(kù)存的普通商品房存在。”前述住建廳負(fù)責(zé)人稱。
而在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動(dòng)的前提下，通過(guò)政府回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進(jìn)。
來(lái)自住建廳的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，湖南省計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)134.19萬(wàn)戶，其中城市棚戶區(qū)改造107.76萬(wàn)戶，國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造和國(guó)有墾區(qū)危房改造26.43萬(wàn)戶。據(jù)介紹，湖南省城市棚戶區(qū)改造涉及約450萬(wàn)人，占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。
但并非所有的商品房都將是政府回購(gòu)目標(biāo)。“并不是所有的房子都可以用來(lái)回購(gòu)，我們有一個(gè)基本原則是適當(dāng)面積。保障性住房套型面積是國(guó)家規(guī)定的，但各地方政府可以根據(jù)實(shí)際情況回購(gòu)后經(jīng)改造再行分配。“
異地購(gòu)房者，可申請(qǐng)公積金貸款
從即日起，符合條件的“異地”購(gòu)房者，也可以申請(qǐng)住房公積金貸款了。
8月11日印發(fā)的湘建房[2014]144號(hào)文明確：住房公積金繳存人在繳存地以外的省內(nèi)其他市州購(gòu)買自住住房的，可向購(gòu)房所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款；無(wú)房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過(guò)本人住房公積金月繳存額。
“這意味著，在益陽(yáng)或者常德繳存公積的的市民，如果要來(lái)長(zhǎng)沙買房子，現(xiàn)在也可以向我們來(lái)申請(qǐng)住房公積金貸款了。”
據(jù)長(zhǎng)沙住房公積金管理中心歸集處處長(zhǎng)沈有成介紹，“異地”公積金貸款其實(shí)并非新政策，在2013年3月份之前曾有過(guò)先例，此后公積金“新政”實(shí)施，異地公積金貸款的政策也就暫停了。而隨著昨日湖南省住建廳五條新政的印發(fā)，這一政策重新得以恢復(fù)。
據(jù)悉，異地公積金申請(qǐng)通常以省為界。在長(zhǎng)沙買房，一般情況下，湖南省內(nèi)的異地公積金是可以申請(qǐng)使用的，但是因?yàn)榘l(fā)放公積金貸款的額度要求等條件并不完全一致，更具體的要求要和申請(qǐng)當(dāng)?shù)氐墓e金中心問(wèn)詢核實(shí)。通常而言，異地公積金辦理周期更長(zhǎng)，樓盤開(kāi)發(fā)商是否愿意接受，也需要溝通落實(shí)。
“無(wú)房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過(guò)本人住房公積金月繳存額。”這一條款，則完完全全是新出臺(tái)的政策。在沈有成看來(lái)，這一條惠民政策的出臺(tái)，無(wú)論是對(duì)于無(wú)房的農(nóng)民工、就業(yè)大學(xué)生，或是由于棚改而需要重新租賃住房的無(wú)房戶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是福音。
“省廳下發(fā)的新政策已經(jīng)收到，由于公積金政策的實(shí)施牽涉到方方面面，因此，具體操作細(xì)則還需要進(jìn)一步研究。我們的調(diào)研組已經(jīng)下去了，細(xì)則出臺(tái)之后還會(huì)另行公布。”沈有成說(shuō)。
住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可提前申請(qǐng)《預(yù)售許可證》
“這一次政策很猛。”晨曦地產(chǎn)副總經(jīng)理謝棟說(shuō)，但具體實(shí)施仍然要看細(xì)化政策。
按照《意見(jiàn)》規(guī)定，信用等級(jí)評(píng)定為A級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或采用住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)項(xiàng)目，資本金監(jiān)管比例減半。建設(shè)項(xiàng)目總投資達(dá)到25%以上的項(xiàng)目，施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，可辦理《商品房預(yù)售許可證》。
“資本金監(jiān)管比例減半和提前辦理預(yù)售許可證都是有前提的，就必須是信用等級(jí)評(píng)定為A級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或采用住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)項(xiàng)目。”上述住建廳負(fù)責(zé)人稱。“也是為了避免出現(xiàn)因新開(kāi)工量驟降而帶來(lái)未來(lái)一到兩年內(nèi)供應(yīng)不足，引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲。”
但業(yè)界也將其視為湖南省加快住宅產(chǎn)業(yè)化的舉措之一。“這很明顯是為了推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。”華盛麓峰集團(tuán)董事長(zhǎng)羅勁松說(shuō)。
就在4月15日，《湖南省人民政府關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式簽發(fā)，明確提出，到2015年湖南省住宅部品部件規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值年均增長(zhǎng)18%以上，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值400億元以上。
羅勁松預(yù)計(jì)，接下來(lái)還將陸續(xù)有配套細(xì)化政策出臺(tái)。前述住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，省級(jí)政策暫時(shí)不會(huì)再出，“但是《意見(jiàn)》中明確各地政府可以依據(jù)實(shí)際情況制定具體實(shí)施辦法。”他同時(shí)表示，目前湖南省6000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，有100余家為A級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)。
而在長(zhǎng)沙，資本金監(jiān)管比例優(yōu)惠已經(jīng)實(shí)際實(shí)施。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)歐陽(yáng)學(xué)海表示，長(zhǎng)沙和湖南在房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)級(jí)上有一定區(qū)別，長(zhǎng)沙市獲得誠(chéng)信金牌稱號(hào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在獲得稱號(hào)一年后可以享受“免控項(xiàng)目資本金”的優(yōu)惠。
“從2014年1月1日開(kāi)始，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金與農(nóng)民工工資保障金合并監(jiān)管，占比30%的農(nóng)民工工資保障金是不能減免的。”歐陽(yáng)學(xué)海說(shuō)。
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