行至今日，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期的觀點(diǎn)基本已成各界共識(shí)，“購(gòu)房窗口期”是否已經(jīng)來(lái)臨成了購(gòu)房人關(guān)注的話題。

繼年初延續(xù)2013年翹尾行情后，全國(guó)樓市自4月開(kāi)始踏入下行通道。

近日，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫做客直播訪談，在分析樓市現(xiàn)狀、回顧調(diào)控歷史之后認(rèn)為：“2008年錯(cuò)過(guò)了， 2011年錯(cuò)過(guò)了， 2014年又給了大家一次抄底的機(jī)會(huì)。”

現(xiàn)狀：7月房?jī)r(jià)明顯走低

任啟鑫表示，從今年5月開(kāi)始很多項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，7月份有了比較明顯的下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式進(jìn)行促銷，比如分期首付，加大第三方折扣或團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠力度等等。這些跡象表明，合適的購(gòu)房機(jī)會(huì)正在到來(lái)。

但是在高端住宅市場(chǎng)的走勢(shì)方面，任啟鑫贊同高端項(xiàng)目經(jīng)常呈現(xiàn)獨(dú)立行情的觀點(diǎn)，任啟鑫認(rèn)為高端項(xiàng)目的成交量和成交價(jià)受政策層面的影響較小?？們r(jià)超過(guò)三千萬(wàn)的高端項(xiàng)目，今年上半年依然呈現(xiàn)出了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

主要因?yàn)槌叨隧?xiàng)目通常稀缺性非常明顯，客戶群相對(duì)穩(wěn)定，受市場(chǎng)整體波動(dòng)的影響較小。

原因：自住房入市是首因

談到本輪樓市下行的原因，任啟鑫表示市場(chǎng)變化之快，引起了亞豪的分析興趣：“4月還沒(méi)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)這么差， 5月發(fā)現(xiàn)怎么會(huì)這樣，6月徹底低點(diǎn)了，7月基本上就完全扭曲了。”

任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房項(xiàng)目的入市是促使北京樓市快速進(jìn)入下行通道的首要原因。

自住型商品房4月份正式推出，鎖定了三四十萬(wàn)人規(guī)模的購(gòu)房客群。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市年均整體成交量在十萬(wàn)套左右，而自住房的入市讓三四十萬(wàn)人進(jìn)入觀望狀態(tài)，使剛性購(gòu)房需求量大幅下降。

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其次，限貸政策也是一個(gè)重要原因。第二次貸款的首付比例高達(dá)70%，對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，都是難以承受的，改善性購(gòu)房需求在這個(gè)環(huán)節(jié)受到了壓抑。

同時(shí)，上半年大部分金融機(jī)構(gòu)資金量不充裕，導(dǎo)致按揭審批、放款速度放緩，也對(duì)房地產(chǎn)銷售造成一定影響。

預(yù)測(cè)：下半年房?jī)r(jià)有波動(dòng)，但不會(huì)大幅降低

“小幅波動(dòng)會(huì)存在，但是下半年未必會(huì)再出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格大幅度的降低。”任啟鑫對(duì)下半年樓市做出以上判斷。

在任啟鑫看來(lái)，首先是土地成本決定了北京樓市的下行空間有限。其次從供應(yīng)量來(lái)看，四環(huán)內(nèi)供應(yīng)量稀少，價(jià)格下降的可能性不大。新城區(qū)里相對(duì)成熟區(qū)域的供應(yīng)量也不多，同樣不存在價(jià)格大幅下降的先決條件。

從歷史水平來(lái)看，經(jīng)歷2011年的去庫(kù)存之后，北京樓市庫(kù)存水平一直處于相對(duì)低位，目前大概是九萬(wàn)套左右，距離十萬(wàn)套以上庫(kù)存量的歷史高位還有一段距離。再?gòu)拈_(kāi)發(fā)企業(yè)的角度來(lái)看，任啟鑫認(rèn)為企業(yè)也存在觀望心態(tài)，對(duì)土地市場(chǎng)的觀望。企業(yè)若采用降價(jià)跑量政策實(shí)現(xiàn)回款后，必然將資金投入新一輪的土地購(gòu)買，在目前土地價(jià)格未出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，這將意味著有可能花更多的錢卻買到較差的地，高價(jià)地意味著高售價(jià)，在目前的市場(chǎng)條件下，高售價(jià)意味著高銷售難度，同時(shí)意味著企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。

基于這種認(rèn)識(shí)，任啟鑫認(rèn)為，下半年房企采用大幅降價(jià)的方式來(lái)進(jìn)一步刺激銷量的可能性較小。

同時(shí)任啟鑫判斷：“中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)一定是上漲的，明年可能就會(huì)漲了。”因此，任啟鑫建議，在目前窗口期已經(jīng)到來(lái)的情況下，購(gòu)房人可以根據(jù)自身需求進(jìn)行置業(yè)。