近段時(shí)間西安氣溫“高燒”不退，房地產(chǎn)市場也同樣熱浪滾滾，而促使房地產(chǎn)市場熱浪形成的主因無非就是“限購松綁”和“高庫存”。從種種數(shù)據(jù)顯示來看，高庫存已然成為我國房地產(chǎn)市場最主要的問題之一。無論是一線城市還是二、三線城市，房地產(chǎn)庫存量持續(xù)加大已是不爭的事實(shí)。

早在今年6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院公布了《5月份新建商品住宅庫存報(bào)告》，從中可以清楚明了的看到，在所監(jiān)測的全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個(gè)城市存銷比超過20個(gè)月。也就是說，這些城市的新建商品住宅至少需要20個(gè)月才能賣完。此外，存銷比超過16個(gè)月的城市數(shù)量則達(dá)到了20個(gè)。 

隨后不久，西安市房管局的備案數(shù)據(jù)也顯示：截至7月初，西安市商品房存量約3000多萬平方米，住宅存量也有1700萬平方米左右。 

庫存量數(shù)據(jù)接二連三的公布，房地產(chǎn)圈內(nèi)從此不再清凈，專家、學(xué)者，包括媒體們都在忙著算“存銷比”、算“去化周期”。在這個(gè)時(shí)候，好像唯獨(dú)最直白的數(shù)字才能抒發(fā)多數(shù)人心中的火氣和焦躁。同樣，數(shù)字也是證明“房地產(chǎn)市場存貨很多，銷售很慢”的最簡單說辭。 

就西安樓市目前的庫存量去化問題，算法不一，說法也不一。有人說去化周期至少15個(gè)月，也有人說，加上沒有備案的城改項(xiàng)目，西安樓市去化周期怎么著都得20——30個(gè)月。什么意思呢，就是說，從現(xiàn)在開始，西安的所有開發(fā)商都不要再開新房源，光現(xiàn)有的就足夠未來兩年多來賣。 

其實(shí)大家心里都明白，目前西安樓市7000元左右的均價(jià)，相對于其他二、三線城市而言已經(jīng)算是很平穩(wěn)的了。在上半年的六個(gè)月中，西安樓市有四個(gè)月銷售同比下降，兩個(gè)月銷售同比增長，均屬市場正常變化，總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 

但即便如此，不得不承認(rèn)的是，在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，“去庫存”仍將是西安樓市的主旋律。

可能有人會(huì)說，庫存量那么多，那就別開發(fā)了先賣現(xiàn)成的唄，現(xiàn)實(shí)操作中卻并非如此簡單。土地、人工、建筑、融資等成本的不斷提高，導(dǎo)致房價(jià)下行缺乏動(dòng)力，樓市的庫存壓力逐漸加大。而與此同時(shí)，供應(yīng)量過大、過于集中，房價(jià)過快上漲，加上前期成交集中釋放帶來的需求斷檔等等原因都將再次促使庫存問題“變本加厲”嚴(yán)重化。 

早先就曾有業(yè)內(nèi)人士指出：“房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存”，高庫存問題也將引發(fā)資金的占用成本無限增加。試想，當(dāng)房子積壓賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢必受此拖累，資金鏈遲早會(huì)出問題，而與此同時(shí)跟房地產(chǎn)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈都將面臨“滅頂之災(zāi)”。房地產(chǎn)“多米諾骨牌效應(yīng)”一旦出現(xiàn)，后果不堪設(shè)想。 

“以價(jià)換量”、“全民營銷”，深諳此道的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“自救”中不停變換營銷策略，希望以此規(guī)避“量價(jià)齊跌”這個(gè)最可怕的局面出現(xiàn)。從今年的西安房地產(chǎn)市場銷售來看，明里優(yōu)惠、暗里降，送面積、送物業(yè)費(fèi)、送車位，包括老帶新有獎(jiǎng)、親朋好友介紹有獎(jiǎng)、來訪者介紹有獎(jiǎng)、同行介紹有獎(jiǎng)，打電話、發(fā)短信、上門推介等等全民營銷、全方位出擊。此外，小企業(yè)依附大企業(yè)尋求庇護(hù)，企業(yè)之間土地轉(zhuǎn)讓拆減壓力，大企業(yè)積極轉(zhuǎn)型布局多元化發(fā)展……市場的問題讓市場自己來解決才是王道。 

與此同時(shí)，政府也在積極想辦法救市，各地差異化的限購松綁就是政府積極救市的表率，西安也不甘落后，7月底緊急出臺的“60平方米以下住宅不限購”政策讓許多剛需購房者看到希望，但這個(gè)希望沒維持多久就再次被“觀望、觀望、繼續(xù)觀望”淹沒，于是，業(yè)內(nèi)再次寄希望于依然堅(jiān)挺的限貸政策早日松動(dòng)，以及首付、房貸利率優(yōu)惠盡早松口等等。 

可以說，在庫存高壓下，西安樓市如何破局?是目前眾開發(fā)企業(yè)最鬧心的難題。還好沒有“大起大落”總體依然平穩(wěn)發(fā)展的西安樓市依舊信心十足，加上西安作為西北中心城市，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、人口吸納能力，以及外來人口、高校畢業(yè)生等穩(wěn)定增長的人口因素，都使得西安潛在的購房需求不斷增長，再加上各種降價(jià)促銷和政策利好因素的撬動(dòng)，相信，未來一段時(shí)期內(nèi)，高庫存將不再是西安樓市最主要的問題所在。