中國住房市場長期拐點尚未出現(xiàn)，短期下跌不可避免；居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤；供求形勢由供不應求向結構性過剩轉變，房價可能進入2至3年的調(diào)整期；住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會加速提升。

 

全國樓市出現(xiàn)結構性過剩成交量萎縮

 

2014年上半年大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，全國樓市進入結構性過剩階段。

 

短期市場供應量過大，大中城市房價由全線上漲到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，剌激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后將集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。經(jīng)歷了2013年大中城市房價上全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，房價下跌面快速擴大，但跌幅還很有限。2014年1月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月，房價環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。目前的房價跌幅較小，相對于上年同期，僅有溫州一個城市出現(xiàn)房價同比下跌，其它城市均未跌破上年同期價格。

 

全國樓市出現(xiàn)結構性過剩，成交量萎縮庫存水平攀升。2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結構性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。

 

2014年1至2月，中國商品住房銷售面積為9377萬平方米，同比增長-1.2%；商品房銷售額為5985億元，同比增長-5%。2014年1至6月，中國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比增長-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%。銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。

 

2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年6月底，中國新建商品住房待售面積增加至35917平方米，同比增長25%。

 

住房市場步入低速增長期，住房投資增速下滑。中國住房產(chǎn)業(yè)由高速增長期進入低期增長期。隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。2014年1至2月，中國商品住宅開發(fā)投資額為5426億元，同比增長18 .4%。2014年1至6月，中國商品住宅開發(fā)投資額為28689億元，同比增長率降至13.7%。

 

房價短期下跌難以避免調(diào)整期持續(xù)2至3年

 

居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。

 

房價是否會出現(xiàn)崩盤這主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點或逆轉?？傮w來看，由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，但已經(jīng)進入結構性過剩時代。短期內(nèi)的市場主動調(diào)整不可避免，但還不會進入持續(xù)的衰退與蕭條。

 

關于人們改善居住條件的動力，目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場不僅僅意味著G D P增長和地方財源，它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到30平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。中小戶型公寓樓仍是當前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的渴望仍很迫切。因此，在可以預見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結構性調(diào)整。

 

另一方面，從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。大城市病集中爆發(fā)將使當?shù)氐母辉ｋA層家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力。但又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

 

供求形勢由供不應求向結構性過剩轉變，房價短期調(diào)整不可避免。

 

2008或2011年的市場調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導致。如2008年的金融危機沖擊，2011年的大中城市限購沖擊。本輪市場調(diào)整與2008或2011年的市場調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成的，它表明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩轉變。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長導致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三四線城市住房出現(xiàn)結構性過剩。從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結構過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2至3年的調(diào)整期。

 

住房市場調(diào)整趨勢確立地方政府調(diào)控更趨靈活

 

2014年上半年全國各類城市住房市場在無嚴厲宏觀調(diào)控政策進一步干預的背景下進入了自主調(diào)整階段，住房投資、新開工面積及住房銷售量價等主要指標均出現(xiàn)了持續(xù)下跌或增速回落，調(diào)整趨勢確立。導致上半年各類城市住房市場調(diào)整的主要原因是短期供求狀況的轉變，住房供給增加及需求不足導致庫存不斷增加，住房存銷比不斷攀升。

 

下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)的大背景下，住房市場調(diào)控將繼續(xù)關注中長期制度建設，同時在“分類指導”和“雙向調(diào)控”思想指導下，地方政府進行局部調(diào)控的自主空間擴大，調(diào)控政策也將更趨于靈活。

 

一線城市和熱點二線城市松綁限購的可能性不大，信貸支持增加會促進主要指標回升但幅度不大。下半年一線城市和熱點二線城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對商品住房市場沖擊影響，購房者觀望態(tài)度不會有太大轉變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加；住房供給方面，開發(fā)商受前期銷售低迷影響資金趨緊，下半年推盤入市量會加大；住房調(diào)控政策方面，供給偏緊狀況長期仍較為顯著的基本特征決定這些城市放松限購的可能性不大，信貸支持等市場調(diào)控政策或成為這些城市主要“微刺激”政策。需求、供給和調(diào)控政策三大因素共同決定了下半年這些城市住房市場調(diào)整將會持續(xù)，但是受信貸支持增加的影響主要指標會有所回升。

 

其它二線城市和熱點三線城市松綁限購的范圍會逐步擴大，住房市場調(diào)整趨勢將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場的二線城市和熱點三線城市住房市場在限購松綁的帶動下會有所回升，但是多年來隨著供給的不斷增加住房需求逐漸得以滿足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場的主要特征。下半年在限購松綁的作用下剛性需求和投資投機性需求會有所回升，但是在住房市場供求趨于均衡投資投機回報下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二線城市和熱點三線城市住房市場調(diào)整趨勢仍將繼續(xù)，但是主要指標下行或增速回落幅度會有所收窄。

 

大量三四線城市住房市場繼續(xù)發(fā)展的瓶頸為供給偏多需求有限，房價合理回歸帶動的預期合理回歸將促進這些城市住房市場調(diào)整趨勢繼續(xù)。下半年對土地財政過度依賴的三四線城市地方政府將通過更多形式加強對住房市場的刺激，但是供給偏多需求有限仍將是這些城市住房市場發(fā)展的主要問題，在供求機制作用影響下住房價格的逐步合理回歸也將帶動這些城市購房者預期的合理回歸，而合理預期又會促進這些城市住房市場的繼續(xù)調(diào)整。

 

房企兩極分化態(tài)勢明顯寡頭格局正在形成

 

在2014年上半年雖然房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然：萬科年中銷售額突破千億，恒大銷售面積也接近千萬平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠高于整體市場的負增長水平，其中部分房企2014年上半年的銷售額與銷售面積增速甚至高于2013年同期增長水平，逆市增長勢頭強勁。2014年上半年銷售額最多同時也是銷售面積最大的七家千億級房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團、恒大集團、保利集團、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達集團。無論是銷售額還是銷售面積，這七家龍頭房企近幾年業(yè)績的增長勢頭都保持穩(wěn)健。雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些寡頭企業(yè)帶來預期之中的突飛猛進，2012與2014上半年市場下行的不利環(huán)境也并未對其造成明顯的負面影響。而處于第一梯隊之外，中小型規(guī)模的房企則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、世紀金源、首創(chuàng)置業(yè)、遠洋地產(chǎn)等業(yè)績均下滑明顯；旭輝、陽光城等周轉速率較快的房企則實現(xiàn)了業(yè)績的較快增長。

 

在房地產(chǎn)市場整體交易規(guī)?？s減的同時大型龍頭企業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績增長率，這也就意味著小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市場促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，行業(yè)集中度急速提升。在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。然而隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強度已逐步升級；尤其進入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效率差的房企更會加速失去其賴以生存的市場空間。相比于小型房企，大型寡頭在融資、拿地、開發(fā)、產(chǎn)品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢，而處于下行中的市場更會加劇強者更強、弱者更弱的馬太效應。因此，在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多小型房企無可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場的寡頭格局正在形成。