在樓市下行的情況下，即便是目前全國房價(jià)最堅(jiān)挺的廈門，土地市場也出現(xiàn)了分化。

 

區(qū)域分化加劇

 

在8月7日廈門舉行的一場土地拍賣會上，近年來廈門出讓的最小地塊——翔安區(qū)2014XP04商住地塊，被廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“海晟地產(chǎn)”)以5.18億元競得，樓面價(jià)12634.15元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)57.93%，晉升翔安區(qū)新地王。

 

該地塊占地面積1.7萬平方米，總建筑面積僅4.1萬平方米，拍賣起價(jià)3.28億元，起拍樓面價(jià)8000元/平方米，共吸引了招商、建發(fā)等9家房企參與競拍，現(xiàn)場競拍激烈，最終由海晟地產(chǎn)奪得。值得注意的是，該地塊所在區(qū)域已經(jīng)誕生了4幅地王，最高樓面價(jià)紀(jì)錄一路刷新。

 

而在其后拍賣的另一幅地塊中，今年來擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014 TP02商住地塊，總建筑面積達(dá)到33.43萬平方米，起拍叫價(jià)達(dá)到26.41億元，但只有兩家企業(yè)領(lǐng)牌入場。在拍賣開始后，房企紋絲不動，尷尬場面持續(xù)了近5分鐘，最終因無人應(yīng)價(jià)而流拍。

 

這也是自2010年11月以來，時(shí)隔近4年，廈門首度出現(xiàn)住宅土地流拍。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎對《第一財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》說，此次兩個(gè)地塊競拍“冰火兩重天”，說明雖然大家仍看好廈門這樣的熱點(diǎn)城市，但在資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力下，企業(yè)更愿意拿小面積的、位置比較好的地塊，而位置不是特別好的、面積很大、需要資金量很多的地塊，則不被開發(fā)企業(yè)看好。

 

“流拍凸顯了開發(fā)企業(yè)資金的壓力。所有的開發(fā)商融資平均成本都在15%以上。沒有錢就干不了大事。”王崎說，小地塊雖然單價(jià)高，但大家都喜歡，因?yàn)橘Y金壓力小，可以慢慢做出一些精品。他認(rèn)為，在目前土地市場轉(zhuǎn)冷的情況下，政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變思路，將大地塊“化整為零”，體量小總價(jià)低，這樣更利于企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃和規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

 

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析，目前樓市下行的情況下，房企拿地愈加謹(jǐn)慎，分化已經(jīng)不僅在城市之間了，城市內(nèi)部不同區(qū)域、不同屬性的土地也在分化，根源還是市場漲幅放緩，各種風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，很多房企現(xiàn)在擔(dān)憂土地價(jià)格過高，影響后續(xù)開發(fā)。但對于優(yōu)質(zhì)地段的小幅地塊，還是比較熱衷去“搶”。此類地塊的優(yōu)勢是總價(jià)相對低，未來開發(fā)潛力大。目前房企資金面比較緊張，但依然需要獲取優(yōu)質(zhì)地塊以求擴(kuò)張，此類地塊的獲取，并不會構(gòu)成太大的壓力。而且此類產(chǎn)品，未來也容易打造成小而精的企業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

 

地方國企托市

 

在土地市場下行的情況下，一些地方政府迫于稅收和土地財(cái)政的壓力，往往會采取讓地方國企“托市”的措施，比如推出優(yōu)質(zhì)地塊、降低起拍價(jià)格，炒熱土地市場，刺激樓市回暖。

 

8月6日，鄭州一塊城鎮(zhèn)住宅用地在網(wǎng)上進(jìn)行拍賣，編號為50759529的企業(yè)最終以52430萬元競得，溢價(jià)率128.65%，折合每畝1614萬元，樓面價(jià)達(dá)16143.46元/平方米，成為鄭州新的雙料“地王”。

 

拿下“地王”項(xiàng)目的開發(fā)商并不是品牌實(shí)力房企，而是當(dāng)?shù)匾患覈蟹科?mdash;—鄭州國投置業(yè)有限公司。該公司成立于2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準(zhǔn)成立，于2005年10月在鄭州市工商局登記注冊的國有獨(dú)資公司。

 

無獨(dú)有偶，在廈門，今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王，也都出現(xiàn)了當(dāng)?shù)貒蟮纳碛?。此次奪得翔安新地王的海晟地產(chǎn)也是福建當(dāng)?shù)匾患覈?。而在此?月14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩塊地塊都以不低的溢價(jià)率成交。當(dāng)?shù)胤科髲B門國貿(mào)天地房地產(chǎn)有限公司在數(shù)百輪激烈競爭中，最終以總價(jià)319600萬元競得集美區(qū)J2014P01地塊，樓面價(jià)為13135.5元/平方米，溢價(jià)率64.4%。該價(jià)格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066.37元/平方米的樓面價(jià)，成為集美區(qū)新地王。

 

此前4月23日上午，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中位于翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿(mào)控股有限公司以總價(jià)5.8億元奪得，樓面價(jià)12000元/平方米，溢價(jià)率達(dá)50%。

 

王崎對本報(bào)分析，今年以來，廈門出讓的地塊中，除了世貿(mào)和保利是來自全國品牌房企，其他拿地企業(yè)都是當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚的國企。廈門本土的國有地產(chǎn)企業(yè)十分強(qiáng)大，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的一半以上，這在全國都是少有的。在土地市場下行的情況下，本土國企可以出來托市，可以有效保證出讓地價(jià)的平穩(wěn)。

 

“國企的領(lǐng)導(dǎo)都是政府任命的，叫他托市能不托嗎？”王崎說，通過地方國企托市，理論上市場不會大滑坡，價(jià)格也就降不下來，即使虧也虧不到哪里去，可能過兩年地價(jià)上升之后又可以賺回來。

 

嚴(yán)躍進(jìn)說，一些地方政府在土地出讓過程中，確實(shí)可以暗示此類國企積極拿地，從而借國企力量來為樓市注入一針強(qiáng)心劑。張大偉則稱，其他企業(yè)可能資金壓力都不小，但當(dāng)?shù)貒筚Y金實(shí)力雄厚，這也是它們能出來拿地的一個(gè)原因。