近日，杭州市住房保障與房屋管理局(下簡稱“杭州市住保局”)官方網(wǎng)站掛出一則《關(guān)于萊蒙水榭春天項目配建公共租賃住房折現(xiàn)評估的中標公告》，兩家房產(chǎn)評估公司中標，對萊蒙水榭春天1#及4#樓間第三層12套成套住房(總建筑面積550平方米)及6個地下車位進行折現(xiàn)評估。
錢江晚報記者了解到，這12套成套住房及6個地下車位，實際上是萊蒙水榭春天的配建保障房。
2011年杭州實現(xiàn)土地競拍新政，當土地出讓價超過封頂價時將進入配建保障房的競標。但每個項目配保房所占比例有高有低，最少的項目竟只有約100平方米配保房，無法獨立為一個單元，這為配保房的設(shè)計、建設(shè)和管理帶來了新的難題。而杭州正嘗試用回購折現(xiàn)、將資金進一步用于保障房建設(shè)的辦法，來解決這一難題。
萊蒙水榭春天正是因為配建面積較小而采用了折現(xiàn)回購的方式。作為杭州保障房第一個折現(xiàn)項目，它引發(fā)了關(guān)注。
萊蒙水榭春天
將成首例配保房折現(xiàn)樓盤
2013年的杭州土地市場可謂熱鬧非常，盡管主城區(qū)設(shè)置了溢價率49%封頂?shù)年P(guān)卡，仍然有7塊地在競拍時溢價率突破49%，進入競拍配建保障房環(huán)節(jié)。而萊蒙也正是在去年5月21日，溢價49%以13505元/m2的樓面價拿下奧體板塊水榭春天項目這塊地。
不過與需要配建幾千平方米保障房的樓盤不同，萊蒙水榭春天的配建面積僅為550m2，按照保障房面積在50m2以下的規(guī)定，10多套房子不足以獨立成棟。那么這些保障房要建在哪里呢？記者在萊蒙水榭春天的樓書上看到這樣的房源——在1號樓和4號樓之間連接的商鋪樓上，有小小的幾層，置業(yè)顧問告訴記者，這些就是原本規(guī)劃保障房的位置，原打算建12套。
但是，記者在售樓處發(fā)現(xiàn)，沙盤上并沒有樓書中標注的配保房房源，而1號樓、4號樓施工也都還在較早階段，中間連接的商鋪根本未見，無法判斷保障房是否存在。而當記者以購房者身份再次追問保障房一事時，置業(yè)顧問告訴記者，無論是1號樓、4號樓還是其他樓的購房者都不用考慮小區(qū)有配建保障房，因為這些保障房已經(jīng)由評估公司進行評估，開發(fā)商將對這些房源進行回購。
這些話與7月17日，杭州市住保局官網(wǎng)出現(xiàn)的《關(guān)于萊蒙水榭春天項目配建公共租賃住房折現(xiàn)評估的中標公告》剛好吻合：經(jīng)2014年7月11日現(xiàn)場投標，市國立公證處現(xiàn)場公證，確定以下兩家評估公司為萊蒙水榭春天項目配建公共租賃住房折現(xiàn)評估公司，1、浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司，中標評估費用為5000元。2、浙江恒信房地產(chǎn)土地評估有限公司，中標評估費用為4000元。
記者致電杭州市住保辦，相關(guān)工作人員坦言，萊蒙水榭春天的確是目前杭城第一個嘗試進行配保房折現(xiàn)的樓盤，目前評估細節(jié)都還在討論，還需半個月才能有明確的結(jié)果。當記者致電萊蒙水榭春天項目負責人詢問目前評估進度時，對方拒絕了采訪。
不過，兩家評估公司都向記者承認，的確已經(jīng)對萊蒙水榭春天配建保障房的房源進行了評估。其中一家評估公司的項目負責人表示，評估報告還在擬定，但是價格不會按照商品房的均價來計算，尤其考慮到房源原本要建造的位置，在采光、景觀等各個方面都不是最好，同時得房率也不高，價格會比現(xiàn)在的商品房成交均價20000元/m2要低不少。
配建面積僅100m2
首開田園項目也考慮折現(xiàn)回購
配保面積小，無法獨立成棟，甚至只有兩三套房，的確給開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計帶來了困難。
業(yè)內(nèi)人士表示，設(shè)計樓房時，每棟樓幾梯幾戶，戶型如何都必須統(tǒng)一，否則不僅影響美觀，甚至會影響建造。而將小面積配保房進行折現(xiàn)回購，這種配保房處理方式相對比較靈活。
去年拍地溢價率49%的地塊中，除了淮礦拍地時正好溢價率49%，不需要配建保障房外，與萊蒙水榭春天一樣需要配建保障房的樓盤還包括濱江、世茂在華家池拍下的地塊，首開在田園、石橋拍下的兩個地塊，以及杭政儲出[2013]29號商業(yè)地塊。其中首開田園項目的配建面積僅為100m2，比萊蒙水榭春天的550m2更加尷尬。
“其實我們當初就考慮了與政府協(xié)商，能否將這100m2配保房面積異地重建。”首開杭州公司負責人表示，首開兩個地塊的配建面積都不算大，石橋項目2650m2的配建面積已經(jīng)被他們規(guī)劃為一棟6層的洋房，但田園項目配建面積太小，配保房只有兩三套，他們曾考慮將某棟樓的頂層縮建來滿足配保面積，但更希望能折現(xiàn)回購。
同樣，記者了解到，由雙冠控股、永安期貨、財通證券共同拿下的杭政儲出[2013]29號商業(yè)地塊，也需要配建700平方米的保障房，之前也與相關(guān)部門商議過回購事宜。“我們也在考慮以何種方式更好地解決這個問題，目前我們的規(guī)劃書還沒有上交，如果這種折現(xiàn)方案可行，一定會考慮。”一位負責人向記者透露。
此前杭州市相關(guān)部門接受錢江晚報記者采訪時曾表示：對于“折現(xiàn)”，有幾種方式在研究探討。其中一種方案是，讓評估公司參照自身樓盤售價以及周邊一手、二手房價格，綜合得出評估價，開發(fā)商按此評估價回購，資金直接進入財政賬戶，專用于保障房建設(shè)維護?，F(xiàn)在看來，萊蒙水榭春天正是保障房折現(xiàn)的第一塊試驗田。
盡管首個折現(xiàn)回購的案例已經(jīng)出現(xiàn)，但大多數(shù)需大面積配建保障房的開發(fā)商表示，還是會按照規(guī)定建設(shè)保障房。三墩某配有9000m2保障房面積的樓盤負責人告訴記者，他們已經(jīng)規(guī)劃好了一棟180套的保障房樓，設(shè)計方案已上報。該負責人認為，若進行保障房折現(xiàn)，保障房的價值不可與商品房同日而語，如何評估回購價，會是開發(fā)商選擇是否折現(xiàn)回購的關(guān)鍵。
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