7月末,越來(lái)越多的改善型樓盤(pán)開(kāi)始步入市場(chǎng)。作為限價(jià)令松綁的延續(xù),單價(jià)破4萬(wàn)元的項(xiàng)目開(kāi)始增多,甚至還有個(gè)別總價(jià)近千萬(wàn)的樓盤(pán)再現(xiàn)了“日光”舊景。于是,單價(jià)、總價(jià)均較高的中高端改善樓盤(pán)在冷清的北京樓市中悄然興起。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),8月份可能開(kāi)盤(pán)的32個(gè)新盤(pán)中,有一半是改善型項(xiàng)目。而上周新開(kāi)盤(pán)的千萬(wàn)級(jí)別項(xiàng)目北五環(huán)亞奧·金茂悅項(xiàng)目更是以現(xiàn)房姿態(tài)面世,被傳一小時(shí)內(nèi)就銷(xiāo)售3億元。再加上二手房成交量的明顯回升,近期樓市的一些新變化似乎都印證著購(gòu)房窗口打開(kāi),購(gòu)房人觀望在逐步消退,開(kāi)始理性抄底。

 

真的是這樣嗎?北京青年報(bào)記者日前探訪了多處中高端項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn),樓市的回暖遠(yuǎn)未像公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)那般耀眼。大部分中高端的改善項(xiàng)目雖然對(duì)外報(bào)出了較高的價(jià)格,但實(shí)際上,在每個(gè)售樓處現(xiàn)場(chǎng),看房人都可以坐下來(lái)和銷(xiāo)售員好好“砍砍價(jià)”。一些電商機(jī)構(gòu)甚至與開(kāi)發(fā)商合作推出了為購(gòu)房人提供首付貸款的金融服務(wù),再加上名目繁多的各類(lèi)優(yōu)惠,大部分改善型樓盤(pán)為了達(dá)成交易,實(shí)際上都以相對(duì)低價(jià)或降價(jià)的姿態(tài)被推入了市場(chǎng)。“無(wú)折扣不買(mǎi)房”已經(jīng)在買(mǎi)房人中間形成了共識(shí)。

 

調(diào)查

 

多個(gè)改善型樓盤(pán)扎堆入市 售樓處報(bào)價(jià)都能“坐下來(lái)談”

 

在各大房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站,可以找到大量新盤(pán)入市的信息,不難發(fā)現(xiàn),改善型的中高端項(xiàng)目,從7月底就開(kāi)始形成了新盤(pán)扎堆的現(xiàn)象。也正是在大量同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)下,如何打動(dòng)買(mǎi)房人自然成了開(kāi)發(fā)商的重中之重。北京青年報(bào)記者在隨買(mǎi)房人實(shí)地探盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn),面對(duì)高總價(jià)的改善型項(xiàng)目,無(wú)論售樓員如何介紹自身優(yōu)勢(shì),真正能打動(dòng)購(gòu)房人的仍是售樓員口中的“價(jià)格可以坐下來(lái)聊一聊”。

 

上周末,北青報(bào)記者和準(zhǔn)備賣(mài)小換大的趙女士一同前往保利融創(chuàng)·楓丹壹號(hào)項(xiàng)目看房,與許多改善型項(xiàng)目一樣,楓丹壹號(hào)的售樓處內(nèi)醒目地?cái)[著周?chē)貎r(jià)的比照?qǐng)D,似乎在提醒著看房人,項(xiàng)目的售價(jià)僅相當(dāng)于地價(jià)的水平。負(fù)責(zé)接待講解的項(xiàng)目售樓員小孔(化名)表示,項(xiàng)目在售戶型從兩居三居到聯(lián)排別墅都有。對(duì)于趙女士感興趣的145平方米三居,她報(bào)出了600萬(wàn)元總價(jià),折合每平方米的價(jià)格超過(guò)了4萬(wàn)元。

 

對(duì)于這樣的價(jià)格,在看到趙女士明顯猶豫后,小孔連忙表示,“您可以先看看樣板間,價(jià)格我們可以坐下來(lái)談。”

 

在看過(guò)樣板間,確認(rèn)趙女士確實(shí)有買(mǎi)房意愿后,小孔在項(xiàng)目的戶型圖上開(kāi)始計(jì)算真實(shí)的價(jià)格。她以一套七層的145平方米三居室為例,單價(jià)約39986元/平方米,實(shí)際價(jià)格為576萬(wàn)元,而后她又表示,項(xiàng)目方還給出了額外的優(yōu)惠,折扣之后,扣除電商的優(yōu)惠和付款方式的優(yōu)惠,小孔實(shí)際給趙女士的報(bào)價(jià)為558萬(wàn)元,相比最早600萬(wàn)元的價(jià)格,低了近50萬(wàn)元。

 

類(lèi)似價(jià)格可以“聊一聊”的情況在改善項(xiàng)目集中的亦莊區(qū)域十分普遍。不久之前這個(gè)區(qū)域曾因?yàn)槌墙?middot;海梓府推出過(guò)28800元/平方米起的特價(jià)團(tuán)購(gòu)房而被認(rèn)為打開(kāi)了降價(jià)窗口。如今,當(dāng)記者來(lái)到與海梓府緊鄰的亦莊·金茂悅時(shí),發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目即將新推出的樓座均價(jià)已經(jīng)突破了4萬(wàn)元/平方米。

 

“其實(shí)不是我們漲價(jià)了,而是之前海梓府的特價(jià)房噱頭的意味太濃,28000元/平方米的特價(jià)房只有幾套,一般購(gòu)房人還買(mǎi)不到。”對(duì)于項(xiàng)目漲價(jià)的疑慮,接待記者的金茂悅售樓員解釋道,實(shí)際海梓府的簽約價(jià)格在36000元/平方米左右,而金茂悅作為區(qū)域內(nèi)主打綠色科技住宅、精裝修品質(zhì)更高的項(xiàng)目,即將加推的五期產(chǎn)品報(bào)價(jià)雖然突破了4萬(wàn)元/平方米,但實(shí)際上與6月份開(kāi)盤(pán)的四期產(chǎn)品價(jià)格差距并不大。

 

售樓員給記者算了一筆賬,最受歡迎的161平方米四居室,單價(jià)約42000元/平方米,總價(jià)約為676萬(wàn)元,相比前一期3.8萬(wàn)元左右的價(jià)格上漲明顯。但實(shí)際上,這個(gè)價(jià)格同樣是可以談的。售樓員表示,新加推的產(chǎn)品進(jìn)一步加大了促銷(xiāo)力度,除了與網(wǎng)站合作的5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元優(yōu)惠外,還有一個(gè)9.5折的優(yōu)惠,這樣算下來(lái)折后的價(jià)格約為633萬(wàn)元,便宜了40多萬(wàn)元。再加上開(kāi)盤(pán)當(dāng)天根據(jù)付款方式還將有不同的折扣,預(yù)計(jì)總價(jià)相比報(bào)價(jià)能降低50萬(wàn)元,單價(jià)約合在3.9萬(wàn)元/平方米,與此前的售價(jià)差距不小。

 

發(fā)現(xiàn)

 

改善型買(mǎi)房受困二套房高首付

 

電商配合項(xiàng)目推出首付分期或首付貸款

 

除了價(jià)格上的直接讓利,還有許多項(xiàng)目明里暗里為購(gòu)房人打通了各個(gè)限制渠道。

 

在朝陽(yáng)區(qū)某項(xiàng)目售樓處,一位售樓員給前來(lái)咨詢的北青報(bào)記者認(rèn)真地算著經(jīng)濟(jì)賬,135平方米的三居室,全下來(lái)約700萬(wàn)元,由于前來(lái)買(mǎi)房的多是改善型置業(yè),因此按照現(xiàn)行政策,首付往往需要達(dá)到70%。“現(xiàn)在沒(méi)那么多錢(qián)也沒(méi)關(guān)系,我們可以做首付分期。”售樓員拿著筆在樓書(shū)上算著:700萬(wàn)的房子,開(kāi)盤(pán)時(shí)可以先交30%的首付,即210萬(wàn)元;剩余的40%,也就是280萬(wàn)元,可以在之后的一年時(shí)間里交齊即可。

“如果我不想賣(mài)現(xiàn)在的房子,但又拿不出這么多首付款怎么辦?”對(duì)于此問(wèn)題,以往售樓員都會(huì)無(wú)奈地表示很遺憾,但現(xiàn)在關(guān)于二套房繞開(kāi)最低七成首付的規(guī)定卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī):“我們和某網(wǎng)站有合作,網(wǎng)站會(huì)為我們的購(gòu)房人提供一些金融產(chǎn)品,以幫助應(yīng)付首付不足的情況。像我們最終和網(wǎng)站電商談的是,他們能給我們的客戶最高90萬(wàn)元的首付貸款,需要購(gòu)房人每年還款的利息約三萬(wàn)元。”

 

以這套總價(jià)700萬(wàn)的房子為例,按照二套房政策,首付要490萬(wàn),而開(kāi)發(fā)商的首付款可以分期再加上類(lèi)似電商的首付款貸款后,大大減輕了改善型購(gòu)房人的首付壓力。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,當(dāng)前樓市中,一些主流房產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站電商都推出了類(lèi)似的金融產(chǎn)品,意在為購(gòu)房人提供貸款資金方面的支持。值得注意的是,根據(jù)開(kāi)發(fā)商與電商的合作方式不同,每個(gè)項(xiàng)目能給予買(mǎi)房人的首付貸款額度和還款利息的點(diǎn)數(shù)也各有不同,暫時(shí)并沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。而有的項(xiàng)目通過(guò)電商提供的首付貸款甚至打出了零息的旗號(hào)。

 

除了與電商的合作之外,開(kāi)發(fā)商也在積極改變策略,拉動(dòng)銷(xiāo)售。東亞新華就在近期宣布旗下全國(guó)所有樓盤(pán)推出首付分期策略。

 

對(duì)此,東亞新華營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬介紹說(shuō),此次東亞新華推出的首付分期策略具體細(xì)節(jié)可表述為,客戶購(gòu)買(mǎi)東亞新華全國(guó)所有住宅類(lèi)產(chǎn)品可先付總房款的10%,購(gòu)買(mǎi)其他辦公類(lèi)產(chǎn)品,可先付總房款的20%,其余首付款在一年內(nèi)付清即可。賈玉鵬表示,此次政策調(diào)整意在通過(guò)降價(jià)、讓價(jià)的方式加快下半年樓盤(pán)的去化速度,提高周轉(zhuǎn)率。

 

開(kāi)發(fā)商看法

 

任務(wù)壓力逼迫加速出貨

 

無(wú)論是項(xiàng)目?jī)r(jià)格“有的談”,還是開(kāi)發(fā)商聯(lián)合電商推出各種金融信貸服務(wù),其最終目的都是促成交易。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志就直言,上半年的成交慘淡讓許多房企在下半年都面臨更艱巨的出貨任務(wù)。

 

即將推出第五期產(chǎn)品的亦莊·金茂悅距離第四期產(chǎn)品的推出僅時(shí)隔兩個(gè)月,而旗下的望京·金茂府、亞奧·金茂悅等也都沒(méi)有停頓,推出了僅剩的樓王戶型。北京方興地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者透露,之所以全線產(chǎn)品都在加推,就是因?yàn)?013年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)亮眼,導(dǎo)致今年的任務(wù)格外的重。為了完成目標(biāo),不但旗下產(chǎn)品都沒(méi)有采取捂盤(pán)策略,而且新一期加推后的價(jià)格也沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

 

由于去年市場(chǎng)行情火爆,許多項(xiàng)目今年初都制定了較高的業(yè)績(jī)目標(biāo),但市場(chǎng)溫度的急轉(zhuǎn)直下后,留給各個(gè)項(xiàng)目沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)間僅剩下最后半年了。

 

兩周前,位于海淀區(qū)上地板塊的改善型項(xiàng)目華潤(rùn)·萬(wàn)橡府因?yàn)?ldquo;日光”而備受關(guān)注。華潤(rùn)北京大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)管理部助理總經(jīng)理秦江對(duì)北青報(bào)記者證實(shí),萬(wàn)橡府本打算今年只開(kāi)這一期,但同樣因?yàn)闃I(yè)績(jī)壓力迫使他在三季度再次加推一棟樓。

 

秦江表示,萬(wàn)橡府作為華潤(rùn)·橡樹(shù)灣的后期,原始地價(jià)很便宜,而與項(xiàng)目一公里左右距離的合景泰富地塊,在2013年拿地的樓面地價(jià)接近4.9萬(wàn)元/平方米,將打造成價(jià)格超過(guò)9萬(wàn)元的高端項(xiàng)目。而萬(wàn)橡府原本也可以待價(jià)而沽,比鄰地王定價(jià)。但考慮到業(yè)績(jī)壓力,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)摸底后發(fā)現(xiàn),5.8萬(wàn)元每平方米的精裝修價(jià)格是購(gòu)房人接受的區(qū)間,因此項(xiàng)目不但意外地獲得了“日光”,預(yù)計(jì)新加推樓座的定價(jià)也會(huì)在5.8萬(wàn)元/平方米左右,力求快銷(xiāo)。

 

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)

 

二手房成交升溫　購(gòu)房窗口期逼近

 

不難看出,新房市場(chǎng)的成功交易都是建立在開(kāi)發(fā)商讓利的基礎(chǔ)上的,這樣的讓利有的是真刀真槍的降價(jià),有的則是明里暗里的為購(gòu)房人排除買(mǎi)房阻礙。

 

同時(shí),二手房市場(chǎng)成交量也開(kāi)始觸底反彈,被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是增加了房產(chǎn)交易的流動(dòng)性,為“賣(mài)一買(mǎi)一”的升級(jí)置業(yè)提供了可能。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,7月份北京二手房市場(chǎng)累計(jì)成交7872套,環(huán)比上漲22%。這也是繼今年4月份以來(lái),二手房交易連降3個(gè)月下降后的首次大幅回升。

 

對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱(chēng),隨著新房項(xiàng)目入市價(jià)格的不斷調(diào)整,部分項(xiàng)目的定價(jià)已達(dá)到購(gòu)房者心理預(yù)期,使得購(gòu)房者從觀望中轉(zhuǎn)為入市成交。另外,央行6月份的兩次定向降準(zhǔn),預(yù)示著銀行額度將會(huì)略微寬松,資金流動(dòng)面將有所好轉(zhuǎn)。在此情形下,房貸利率高企的市場(chǎng)現(xiàn)狀也將會(huì)逐步得到緩解,得到貸款支持的購(gòu)房者入市,拉升了樓市成交量。

 

另外,任啟鑫也表示,北京政府明確提出,將適時(shí)合理調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的政策利好,這將會(huì)在降低房屋交易的稅費(fèi)的同時(shí)直接刺激二手房交易量。一旦二手房市場(chǎng)復(fù)蘇,改善型買(mǎi)房人就會(huì)加快“賣(mài)舊買(mǎi)新”的步伐,或許將引來(lái)今年樓市的購(gòu)房窗口期,成績(jī)量也有望穩(wěn)定回升。