受信貸整體仍未放寬、市場預(yù)期不穩(wěn)等影響，7月份全國房地產(chǎn)市場仍未走出低谷。雖然成交量小幅回升，但房價仍未止住跌勢。

 

房價連續(xù)3個月下跌

 

繼5月份、6月份百城房價連續(xù)下跌后，7月份這一跌幅則繼續(xù)擴(kuò)大。

 

根據(jù)中指院發(fā)布的百城房價指數(shù)，7月份全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，跌幅擴(kuò)大0.31%。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲。其中北京、上海等十大城市全部環(huán)比下跌、且跌幅超過全國。

 

據(jù)悉，今年以來，受信貸收緊、市場預(yù)期不穩(wěn)等影響，市場整體下行趨勢明顯。政策環(huán)境方面，中央著力推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，地方調(diào)整更趨靈活。部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場平穩(wěn)運行。供應(yīng)方面，迫于庫存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業(yè)績；在市場信息更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對市場反應(yīng)更加敏感，促銷項目增多且價格下調(diào)幅度擴(kuò)大。需求方面，消費者仍然預(yù)期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。

 

下半年，隨著限購放松城市個數(shù)增多，短期內(nèi)可刺激市場成交回升。雖然放松限購無法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場回升的關(guān)鍵要素。

 

成交小幅回暖

 

成交方面，7月份雖然各地限購令放松蔚然成風(fēng)，但住宅市場成交表現(xiàn)仍然差強(qiáng)人意。無論是新房還是二手房市場，盡管環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅回升，但仍處于今年以來月度低位，較去年成交水平更是下滑明顯。可見，限購取消對市場影響較為有限，在目前政策環(huán)境趨好但信貸環(huán)境尚未明顯好轉(zhuǎn)的前提下，以價換量消化庫存仍是市場主策略，市場筑底有望加速。

 

從新房市場來看，中原監(jiān)測的全國40個重點城市，7月份新建住宅合計成交1690萬平方米，雖然環(huán)比上升7%，但同比降幅仍達(dá)到13%。對比今年以來月度成交水平，7月份成交量僅好于今年2月份以及6月份，較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。

 

分各線城市來看，一、二線城市表現(xiàn)較差，三、四線城市相對較好。一線城市7月份成交量較去年月均值大幅下挫近三成；而二線城市雖然較6月份成交有所起色，但較去年月均水平下挫約兩成。相對而言，三、四線城市環(huán)比增幅最大達(dá)10%，且較去年月均值降幅小于一、二線城市。

 

從二手房市場來看，根據(jù)中原地產(chǎn)估測，7月份6大城市（京滬廣深津蓉）二手住宅成交面積為337萬平方米，雖然環(huán)比6月份增長8%，但仍處于歷史低位。與新房同為今年以來月度成交量的第三低位，且較去年月均成交面積大幅回落41%。

 

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。6月份至7月份成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價。預(yù)期后市特別是二線城市下調(diào)房價的項目將明顯增加，整體市場在第三季度依將處于以價換量過程中。

 

“限購松綁難以拉動市場成交，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果難以拉動市場成交。此外，在多地相繼‘放松限購’之后，個別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。后續(xù)市場的走勢依然依賴信貸的變化。”張大偉表示。