“自住型商品房”（以下簡稱自住房）的出現(xiàn)，一度被認(rèn)為是找到了北京樓市調(diào)控難、房價高的“七寸”。而做出如此判斷，其依據(jù)在于自住房供應(yīng)規(guī)模、定價機制和覆蓋范圍。2014年北京市共建設(shè)5萬套自住房，大約占市場成交規(guī)模的50%。2013年9月1日至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地塊的項目近50宗；在定價方面，自住房按照比同地段、同品質(zhì)商品住房價格低30%且不高于22000元/平方米的水平來確定；在準(zhǔn)入條件上，與之前的經(jīng)濟適用住房和限價房不同的是，自住房面向所有符合條件在京購房的人群，包括非戶籍人群，特別是住房需求急迫的“夾心層”。

 

但是，近期有很多媒體報道，已經(jīng)進(jìn)入搖號程序的4個自住房項目出現(xiàn)了不同程度的“棄購”問題。據(jù)筆者調(diào)查，自住房出現(xiàn)一定比例的“棄購”有以下幾個原因。首先，自住房盡管比同地段、同品質(zhì)商品住房價格低30%，但與經(jīng)濟適用住房和限價房等傳統(tǒng)的保障房相比還是較高，而其供應(yīng)對象卻涵蓋了之前經(jīng)濟適用住房和限價房所覆蓋的等待保障人群。這部分人群（合計約40萬戶）中很多是低收入人群，沒有購買自住房的支付能力，只不過有這樣的搖號機會。

 

其次，自住房基本上集中在5環(huán)以外，甚至是郊縣，配套不成熟，在很多中簽者看來并非理想的購房區(qū)域。而且，今年下半年還有4萬多套自住房上市，提供選房的機會很多，中簽合意住房的概率比現(xiàn)在大。而且，在購買條件上也有諸多限制，如有的項目不接受公積金和商業(yè)組合貸款，有的項目要求6成首付，這也限制了剛性需求購買力的釋放。

 

另外，很多業(yè)內(nèi)人士和媒體認(rèn)為，當(dāng)前北京樓市下滑之快超預(yù)期，對購買自住房也產(chǎn)生很大沖擊，而事實也確實如此。盡管自住房項目在土地出讓之時已經(jīng)通過“限房價”（按低于同區(qū)域、同品質(zhì)商品房價30%來定價）確定了售價水平，但近幾個月，由于項目周圍二手住房價格同比連續(xù)下降（今年累計跌幅在10%左右），而且未來繼續(xù)下降的預(yù)期很強，這讓有的自住房售價與周邊二手住房價格的差降到了10%以內(nèi)。如果未來二手房價格繼續(xù)下降，不排除自住房價格高于同區(qū)域二手房價格的現(xiàn)象，這也讓很多中簽者選擇“棄購”。

 

但是，自住房因上述原因而被部分“棄購”并不值得過分渲染。因為商品住房項目也會因為購買能力問題、配套問題和觀望原因而出現(xiàn)前期“蓄客”放棄選房，甚至是退房的問題。筆者認(rèn)為，具有價格優(yōu)勢的自住房之所以出現(xiàn)“棄購”，最大的問題是其操作模式?jīng)]有遵循市場化原則。“限房價”的前提下“競地價”，其實是在土地出讓時便確定好了未來自住房的銷售價格，這顯然是假定未來周邊商品房價格還會上漲，或者至少保持穩(wěn)定。事實上，這明顯違背了房價市場化波動的規(guī)律，而直接決定未來售價水平也與自住房市場化操作的初衷有悖。

 

此外，主流開發(fā)商爭相進(jìn)入北京樓市后，地王不斷被刷新。在此背景下，自住房采取“限房價、競地價”的出讓模式，事實上是在房價一定的情況下，讓開發(fā)商來爭奪土地資源。各開發(fā)商則是根據(jù)政府限定的房價水平，結(jié)合自己最低利潤水平，測算能夠給出的最高土地出讓價格。競地價的結(jié)果是，不僅開發(fā)利潤水平被壓縮和鎖定，而且自住房在未來進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，其降價空間也沒有，不能隨行就市。

 

筆者認(rèn)為，北京的自住房與共有產(chǎn)權(quán)住房還存在很大差距，合理的做法應(yīng)該是將土地“招拍掛”樓面地價按一定比例（如30%）折讓，折讓額就是政府產(chǎn)權(quán)額，而未來房價在隨行就市的基礎(chǔ)上減記折讓額，這就是購房者產(chǎn)權(quán)額，這就建立起了政府和購房者產(chǎn)權(quán)共有的住房供應(yīng)模式。事實上，這一做法遵循土地出讓和自住房銷售完全市場化的原則，折讓的樓面地價在房價中扣除，絲毫不影響土地和自住房的市場化定價和市場化分配，也不影響開發(fā)商的利潤水平和老百姓的預(yù)期，還能做到隨行就市，也是一種可以長期堅持的新住房類型。