昨天是杭州限購(gòu)政策放松的第一天，所有人都盯著主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)的市場(chǎng)反應(yīng)。結(jié)果，從截至昨晚9點(diǎn)的透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)成交106套，較前一天增長(zhǎng)32套，余杭區(qū)成交129套，較前日多65套，而蕭山只成交了17套，比前日還少了22套。

 

雖然只增長(zhǎng)了32套，但昨日主城區(qū)樓市成為絕對(duì)的焦點(diǎn)，不少上千萬(wàn)元的豪宅在解限第一時(shí)間成交放量。截至昨晚8點(diǎn)半，主城區(qū)單價(jià)40000元、 140方以上的豪宅共成交了17套，其中，武林壹號(hào)簽約6套，總價(jià)約1.6億元，其中最貴的一套550方，總價(jià)5000萬(wàn)元，一次性付款；濱江城市之星簽約6套，總價(jià)超過(guò)9600萬(wàn)元；綠城蘭園簽約4套，總價(jià)超過(guò)3600萬(wàn)元；綠城云棲玫瑰園簽約1套404方的中式大宅，總價(jià)2300多萬(wàn)元。此外， 主城區(qū)昨日140方以上的大戶型房源成交也同時(shí)看漲，坤和和家園簽約5套，總價(jià)3800多萬(wàn)元；新湖武林國(guó)際公寓簽約4套，總價(jià)2900多萬(wàn)元；此外，凱旋門(mén)、十方別墅、濱江紫金府、金隅江城府、綠城之江1號(hào)、綠城麗江公寓、雅戈?duì)栁飨缪┑葮潜P(pán)都有1套簽約量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些豪宅一天的成交額就超過(guò)了4億。

 

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，此前一周（7月21日-27日），主城區(qū)成交的千萬(wàn)級(jí)豪宅僅為3套，而昨天一天的成交量就超過(guò)過(guò)去好幾周的總量。與此同時(shí)，也有統(tǒng)計(jì)顯示，大戶型壓貨較多的濱江集團(tuán)在解限第一天成為最大的贏家，截至昨天下午5點(diǎn)，城市之星、武林壹號(hào)、萬(wàn)家星城、紫金府等樓盤(pán)一共入賬2.63億元，占杭州主城區(qū)當(dāng)日成交總金額的六成多。

 

對(duì)于昨天主城區(qū)的豪宅放量，業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的意見(jiàn)是，很可能都是之前因限購(gòu)，購(gòu)房者只能與開(kāi)發(fā)商簽線下協(xié)議（這種線下交易的方式，主要是一些未滿足購(gòu)房條件的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間簽訂相關(guān)的約定購(gòu)房協(xié)議），一旦解限，這些房源立刻“轉(zhuǎn)正”，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，還不能算限購(gòu)放松后產(chǎn)生的“增量”。

 

不過(guò)，也有項(xiàng)目借機(jī)促預(yù)定成功的。昨天，武林外灘借主城區(qū)140方以上戶型解限之際，推出了一口價(jià)活動(dòng)，215方的精裝住宅一口價(jià)43000元/平米，據(jù)了解，此前該樓盤(pán)215方戶型的在售均價(jià)為50000多元/平米，總價(jià)1000萬(wàn)元/套起，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的描述，活動(dòng)一推出當(dāng)晚就有兩套定出。廣宇相關(guān)工作人員透露，來(lái)下定的客戶主要是之前來(lái)看過(guò)、對(duì)房源有興趣但沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)的人，聽(tīng)說(shuō)解限了，而且有優(yōu)惠，所以決定下單。

 

與主城區(qū)相比，昨天余杭區(qū)129套的成交量較前一天增長(zhǎng)更加明顯，漲了一倍多，創(chuàng)7月份單日成交量新高。從具體成交看，昨天共有53個(gè)樓盤(pán)有成交量，幾乎是全面開(kāi)花，不過(guò)從面積段來(lái)觀察，幾乎還是以剛需小戶型為主。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能是短暫的放量現(xiàn)象，是否能就此形成支撐市場(chǎng)向上的沖力， 還有待時(shí)間驗(yàn)證。與此相對(duì)的是，截至昨晚，透明售房網(wǎng)顯示，余杭區(qū)新建商品房可售套數(shù)為49898套，比27日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又增加了1638套，其中住宅41264套，也比27日增加1624套，預(yù)計(jì)庫(kù)存去化周期大概在15個(gè)月左右，壓力還是不小的。

 

讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)余杭區(qū)的成交量能持續(xù)增長(zhǎng)有保留意見(jiàn)的原因還有蕭山的表現(xiàn)。由于蕭山提前一周就釋放了解限的消息，早在上周就出現(xiàn)過(guò)短暫的成交量大漲情況，7月21日蕭山限購(gòu)放松消息傳出當(dāng)日，蕭山成交122套，比前一天增長(zhǎng)了近100套，不過(guò)隨后的一周里日成交量始終維持在三四十套的水平，并沒(méi)有大幅波動(dòng)的跡象，而到了昨天，成交量跌至17套，解限效應(yīng)并不明顯。按當(dāng)?shù)匾恍╅_(kāi)發(fā)商分析，上周一出現(xiàn)的突然放量多少有幾個(gè)樓盤(pán)正好首開(kāi)或降價(jià)促銷的原因，在解限消息放出之前就有積累，正好在上周這個(gè)時(shí)間點(diǎn)簽約，接下來(lái)的市場(chǎng)走向才是真正反映解限政策是否對(duì)市場(chǎng)有促動(dòng)的關(guān)鍵。

 

限購(gòu)松綁首日，一個(gè)今年來(lái)最大規(guī)模的土地城市論壇在杭州召開(kāi)了。昨天，在由余杭區(qū)人民政府主辦的杭州同城化發(fā)展論壇上，余杭2014年讀地手冊(cè)首發(fā)，其中收錄了余杭區(qū)內(nèi)的40宗成熟地塊，吸引了80余家開(kāi)發(fā)商代表到場(chǎng)。

 

據(jù)了解，繼去年土地市場(chǎng)大熱之后，今年上半年余杭區(qū)土地成交額同比下降了39%，其中值得關(guān)注的是，成交面積達(dá)到118公頃，幾乎與主城區(qū)相當(dāng)，只是成交額相差近5倍，可見(jiàn)土地價(jià)格還是有明顯差距。此次在解限首日便召開(kāi)推介會(huì)，難免格外引人注目，這次會(huì)議不僅匯集了包括余杭區(qū)國(guó)土局、區(qū)教育局、區(qū)衛(wèi)生局等在內(nèi)的職能部門(mén)，各大在杭開(kāi)發(fā)商也派代表參加，把握一級(jí)土地市場(chǎng)解限后的風(fēng)向。

 

根據(jù)前天公布的消息，從昨天開(kāi)始，余杭區(qū)的限購(gòu)是全部松綁。所以在昨天的會(huì)上，余杭區(qū)副區(qū)長(zhǎng)李紅良也是信心十足地表示，這次政策松綁能享受到最大利好的首選余杭，余杭區(qū)會(huì)是主城區(qū)溢出需求的最大受益者，而杭州的同城化趨勢(shì)將成為余杭樓市最具吸引力的紅利。

 

也正因?yàn)橛羞@樣的底氣，所以昨天余杭區(qū)2014年的讀地手冊(cè)一下子拋出了40宗可出讓成熟地塊，涵蓋了未來(lái)科技城、臨平新城、北部新城、崇賢新城等眾多熱門(mén)新興板塊，這其實(shí)也是向在場(chǎng)的各家開(kāi)發(fā)商伸出了橄欖枝。面對(duì)解限當(dāng)口，眾多與會(huì)開(kāi)發(fā)商代表除了對(duì)是否拿地態(tài)度謹(jǐn)慎之外，對(duì)政策松綁提振的市場(chǎng)大環(huán)境還是相對(duì)樂(lè)觀。江蘇新城浙江公司總經(jīng)理吳亞春就表示，雖然解限對(duì)于大部分是首套置業(yè)的剛需項(xiàng)目影響不大，但增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今后拿地的選擇更大了，產(chǎn)品可以做得更豐富。“之前鑒于市場(chǎng)限購(gòu)的實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)商拿來(lái)的地塊只能做討好剛需市場(chǎng)的小戶型，不敢做太多其他戶型產(chǎn)品，解限之后，尤其是余杭市場(chǎng)徹底放開(kāi)，開(kāi)發(fā)商就可以做各類產(chǎn)品了。”

 

和余杭情況類似的還有蕭山。在上周蕭山率先透露限購(gòu)放開(kāi)消息后，第二天就發(fā)布了最新的7宗土地出讓公告，此舉立刻引人與解限政策做聯(lián)想。雖然隨后相關(guān)部門(mén)澄清，這些地塊是原來(lái)就規(guī)劃好的，否認(rèn)與限購(gòu)松綁有關(guān)聯(lián)，但也從側(cè)面反映出市場(chǎng)的敏感度。

 

對(duì)此，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，判斷土地市場(chǎng)會(huì)立刻回暖還有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，畢竟目前更多開(kāi)發(fā)商的燃眉之急是消化庫(kù)存，對(duì)于拿地，在謹(jǐn)慎的態(tài)度指導(dǎo)下，地塊位置、發(fā)展前景以及價(jià)格都是需要詳加考慮的要素。

 

市公積金二套房首付率先降至六成

 

銀行房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)

 

“限購(gòu)”已經(jīng)松綁，“限貸”還會(huì)遠(yuǎn)嗎？還真不好說(shuō)。不過(guò)昨天，市公積金二套房貸款政策率先作出最新調(diào)整，首付由原先的七成變?yōu)榱?，即日起開(kāi)始執(zhí)行。而銀行商業(yè)貸款方面，還未見(jiàn)到任何松動(dòng)跡象。

 

市公積金二套房首付調(diào)至六成

 

昨天，記者從杭州市公積金中心工作人員處了解到，使用市公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房，首付成數(shù)已調(diào)整為六成，不過(guò)需要滿足如下條件：現(xiàn)有住房建筑面積在140方以下或者現(xiàn)有住房建筑面積在140方以上、但同一戶籍內(nèi)人均住房建筑面積低于34.68平方米的家庭。

 

而在此之前，市公積金中心對(duì)于二套房購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定為：1、符合貸款基本條件，且職工家庭（借款人、配偶）未使用公積金貸款或公積金貸款已還清；2、職工家庭（借款人、配偶、未成年子女）現(xiàn)有人均住房建筑面積低于本市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上年度平均水平（注：2013年杭州市人均住房建筑面積為34.68平米），并且符合國(guó)家二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；3、第二套住房公積金貸款首付比例不低于70％。

 

記者同時(shí)詢問(wèn)了浙江省公積金中心，對(duì)方工作人員表示，二套房首付比例仍為七成，沒(méi)有任何變化。

 

銀行房貸政策未見(jiàn)變化

 

銀行商業(yè)貸款方面，記者昨天從杭州房貸發(fā)放量最大的兩家銀行工行和建行得到的信息是：目前執(zhí)行的政策還是首套房基準(zhǔn)利率，個(gè)別評(píng)級(jí)高的客戶可能會(huì)拿到9.5折利率；而二套房則依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10％的底線。節(jié)奏上看起來(lái)明顯滯后于限購(gòu)松綁政策出來(lái)之后，市中心豪宅項(xiàng)目的成交速度和金額。

 

對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，雖然現(xiàn)在已經(jīng)具備了買(mǎi)房資格，但最后能不能買(mǎi)得起房，還必須面對(duì)一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，那就是銀行給你提供的按揭貸款成本和限制并未改變。記者從建設(shè)銀行某支行了解到，目前他們執(zhí)行的房貸政策依然是首套房基準(zhǔn)利率，二套房嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的利率政策，三套房則干脆拒絕，銀行不提供房貸支持。

 

這基本上是目前杭州市房貸按揭價(jià)格執(zhí)行的“底部”了。其余股份制銀行，要么干脆不做房貸業(yè)務(wù)，如果做的話，利率水平也只會(huì)多不會(huì)少。部分股份制銀行甚至實(shí)行首套房1.1倍的利率政策。

 

限貸“硬杠子”要等央行來(lái)抽

 

“限購(gòu)政策出臺(tái)后，要反饋到房貸政策上，時(shí)間上確實(shí)會(huì)有滯后。”中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究員客座研究員董希淼認(rèn)為，畢竟限購(gòu)和限貸之間并沒(méi)有直接聯(lián)系，限購(gòu)令的頒布主體是地方政府，而銀行一切金融政策的發(fā)布機(jī)構(gòu)則是央行。因此，杭州市各家銀行短時(shí)間還不會(huì)調(diào)整限貸政策。

 

“估計(jì)限購(gòu)松綁的執(zhí)行范圍還要進(jìn)一步擴(kuò)大，且松綁程度還要加大。如果房?jī)r(jià)還是沒(méi)有什么變化，限貸政策才會(huì)有所松動(dòng)。不過(guò)這些硬杠子都要等央行來(lái)抽。”董希淼預(yù)測(cè)。

 

實(shí)際上，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，在其經(jīng)營(yíng)的各種信貸業(yè)務(wù)中，個(gè)人按揭貸款總體金額大，個(gè)體償貸行為好，違約現(xiàn)象少，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)類業(yè)務(wù)項(xiàng)目，性價(jià)比要優(yōu)于車貸和消費(fèi)型貸款。