2014年是陸家嘴租賃物業(yè)入市增量較多的一年。正是在租賃收入的帶動(dòng)下，公司上半年業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)。陸家嘴7月30日披露的中報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.11億元，同比增長(zhǎng)14.18%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.72億元，同比增長(zhǎng)16.48%。根據(jù)公司計(jì)劃，未來在營(yíng)物業(yè)出租率要達(dá)到90%。
房產(chǎn)銷售收入下滑
從各項(xiàng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)看，上半年陸家嘴的物業(yè)租賃收入出現(xiàn)增長(zhǎng)，但土地和房產(chǎn)銷售收入有所下滑。
上半年陸家嘴營(yíng)業(yè)收入來源中，物業(yè)租賃及服務(wù)性收入占比為78%，物業(yè)銷售收入占比為22%。具體來看，包括持股50%及以上的投資公司在內(nèi)，陸家嘴物業(yè)租賃收入年度計(jì)劃(含預(yù)收款)不低于23億元，實(shí)際完成13.28億元，同比增加21%。其中合并報(bào)表范圍內(nèi)收入計(jì)劃不低于16億元，實(shí)際完成8.1億元，同比增加19%。
相比之下，公司土地和房產(chǎn)銷售收入(含預(yù)收款)年度計(jì)劃不低于26億元，實(shí)際完成10.82億元，同比減少22%。其中，辦公物業(yè)銷售收入計(jì)劃不低于5.8億元，實(shí)際完成2.2億元，同比減少12%；房產(chǎn)銷售收入計(jì)劃不低于20.2億元，實(shí)際完成8.62億元，同比減少25%。公司物業(yè)管理及服務(wù)性收入年度計(jì)劃不低于7.5億元，實(shí)際完成3.5億元，與去年同期持平。
值得注意的是，公司上半年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.78億元，同比下降825.76%。公司稱是由于土地購(gòu)置與項(xiàng)目建設(shè)支出增加。公司項(xiàng)目開發(fā)投資支出年度計(jì)劃不超過40億元，上半年實(shí)際支出25億元，同比增加136%。
陸家嘴表示，上半年整體住宅市場(chǎng)觀望氣氛濃烈、成交量萎縮態(tài)勢(shì)明顯，在此形勢(shì)下，公司把控銷售節(jié)奏，根據(jù)不同產(chǎn)品受政策影響相關(guān)性的差異，分別制定銷售策略，助推住宅產(chǎn)品銷售穩(wěn)步入市。到年末，公司在營(yíng)物業(yè)面積將達(dá)到142萬平方米，其中可租賃物業(yè)面積120萬平方米。
未來將提升出租率
按照公司披露的數(shù)據(jù)，上半年主要在營(yíng)物業(yè)平均出租率仍維持在較高水平。其中，辦公物業(yè)平均出租率為89%，商鋪物業(yè)平均出租率為99%，會(huì)展物業(yè)平均出租率為71%，酒店物業(yè)和住宅物業(yè)的平均出租率分別為67%和88%。
根據(jù)中報(bào)，陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)分批投入運(yùn)營(yíng)以來，5號(hào)樓的出租率已達(dá)88%，2號(hào)樓的出租率約為28%，7號(hào)樓(商業(yè)中心)的出租率約為36%。資料顯示，陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)總建筑面積約45萬平方米，分別由5棟甲級(jí)商務(wù)寫字樓和1棟配套商業(yè)中心組成，其中辦公物業(yè)約為30萬平方米，配套商業(yè)面積約為1.5萬平方米。
按照陸家嘴的計(jì)劃，下半年公司將繼續(xù)促進(jìn)核心產(chǎn)品市場(chǎng)化營(yíng)銷業(yè)績(jī)，在營(yíng)物業(yè)至年末的出租率要達(dá)到90%；繼續(xù)推進(jìn)包括陸家嘴公館、天津海上花苑、天津河濱花苑以及天津河庭花苑西塊一期、浦江鎮(zhèn)涵云雅庭等住宅產(chǎn)品的銷售。
從上半年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來看，仍然保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。高緯環(huán)球發(fā)布的報(bào)告顯示，盡管第二季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有65000平方米的新增供應(yīng)入市，但市場(chǎng)平均空置率僅在一季度5.9%的基礎(chǔ)上抬升了20個(gè)基點(diǎn)。具體來看，第二季度上海共有三幢新建寫字樓入市，分別為位于黃浦市場(chǎng)的企業(yè)天地5號(hào)、金外灘國(guó)際廣場(chǎng)，以及位于竹園市場(chǎng)的陸家嘴世紀(jì)金融中心二號(hào)樓。
根據(jù)高緯環(huán)球的統(tǒng)計(jì)，陸家嘴區(qū)域目前是上海租金水平最為昂貴的區(qū)域，甲級(jí)寫字樓(含頂級(jí))的平均租金達(dá)到10.88元/平方米/天，靜安市場(chǎng)則以10.37元/平方米/天的平均租金位列其后。高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰認(rèn)為，上海中心城區(qū)的寫字樓供應(yīng)高峰將在2015年至2017年間到來，未來市場(chǎng)將很可能形成強(qiáng)者壟斷的局面。
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