28日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》。報(bào)告指出，2014年上半年，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段，。值得一提的是，一直被認(rèn)為只升不降、最安全的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，上半年銷售面積跌幅卻最為明顯。

 

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，全國(guó)住房成交量萎縮明顯，庫(kù)存水平繼續(xù)提升。

 

在新建商品住房待售面積大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售量與銷售額卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

 

數(shù)據(jù)顯示，2013年12月底，中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年6月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至35917萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%。在此同時(shí)，2014年1至2月，中國(guó)商品住房銷售面積為9377萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-1.2%；商品房銷售額為5985億元，同比增長(zhǎng)-5%。2014年1至6月，中國(guó)商品住房銷售面積為42487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長(zhǎng)-9.2%。

 

“本輪調(diào)控與此前不同的是，是由市場(chǎng)自發(fā)力量形成，它表明市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)短期調(diào)整不可避免。”倪鵬飛說(shuō)。

 

倪鵬飛指出，從全國(guó)看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。從一二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結(jié)構(gòu)過(guò)剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期。

 

值得一提的是，被認(rèn)為最穩(wěn)定的一線城市住房銷售量跌幅最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，40個(gè)重點(diǎn)城市住房銷售面積為16327萬(wàn)平方米，同比下降10.8%(全國(guó)-7.8%)。其中，一線城市為1870萬(wàn)平方米，同比下降22.5%；二線城市為11993萬(wàn)平方米，同比下降9 .7%；三線城市為2464萬(wàn)平方米，同比下降5.3%。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說(shuō)明在市場(chǎng)降溫時(shí)，一線城市成交量下滑的速度更快。他認(rèn)為，市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)在三季度會(huì)繼續(xù)延續(xù)，這一方面會(huì)鞭策房企加大降價(jià)促銷的力度，另一方面也會(huì)加快地方政府救市的節(jié)奏。

 

嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于供給過(guò)多、住房需求嚴(yán)重不足的大量三四線城市，應(yīng)主要通過(guò)市場(chǎng)作用消化庫(kù)存，促進(jìn)住房供求再平衡。同時(shí)，地方政府也應(yīng)促進(jìn)市場(chǎng)消化現(xiàn)有庫(kù)存，并根據(jù)部分城市市場(chǎng)發(fā)展特征及變化狀況做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范措施。