近期，持續(xù)了半年多的銀行個人住房按揭貸款收緊的局面有所緩解，但住房金融市場存在的問題不可能就此解決。針對今年以來各地普遍出現(xiàn)的商業(yè)銀行提高住房貸款利率、延緩貸款發(fā)放周期等房貸緊縮現(xiàn)象，5月份以來，央行和銀監(jiān)會相繼表態(tài)，要求商業(yè)銀行要“大力支持首套住房需求”。根據(jù)筆者近期的調(diào)研，目前商業(yè)銀行個人住房貸款“審批-發(fā)放”周期從過去的2-3個月縮短到1個月左右，部分城市商業(yè)銀行個人住房貸款利率上浮幅度有所回調(diào)，這對于加快開發(fā)商資金回籠、消化庫存來說有很大幫助。

    住房貸款市場

    只是階段性回暖

    但是，筆者認為，個人住房貸款緊縮局面的緩解，很大程度上是銀行資金面階段性寬松所致。隨著銀行半年末考核時點過去、銀行短端資金來源成本趨勢性下調(diào)、定向?qū)捤韶泿耪叩膶嵤?、存貸比監(jiān)管政策的調(diào)整等等，7月份以來，銀行資金面趨于寬松。在國家監(jiān)管部門連續(xù)喊話的壓力下，銀行階段性改善了對于個人住房抵押貸款的政策。

    值得注意的是，個人住房貸款市場回暖只是階段性的回暖，而非趨勢性的回暖。對于商業(yè)銀行資產(chǎn)組合來說，目前個人住房貸款仍舊是“最不賺錢”的業(yè)務(wù)之一，個人房貸利率最高也不到8%，而小微企業(yè)貸款、消費貸款、信托等資產(chǎn)收益目前仍可以達到10%以上；其次，不像企業(yè)貸款，個人住房貸款無法給銀行貢獻結(jié)算存款，也就無法緩解銀行未來可能再次出現(xiàn)的存貸比爆表問題，未來新增個人住房貸款空間仍舊有限；再次，個人住房貸款短則10年，長則30年，屬于銀行最長期限的資產(chǎn)，而近年來，銀行資金來源卻越來越趨于短期化，甚至通過超短期的理財產(chǎn)品來“滾動”。這樣的話，個人住房貸款增加發(fā)放，必將會惡化銀行的流動性風(fēng)險，這是銀行未來面臨的最主要風(fēng)險；最后，個人住房抵押貸款屬于期限長的表內(nèi)貸款，是占用銀行資本最大的業(yè)務(wù)，而且未來還可能會隨著風(fēng)險的暴露而增加銀行的資本占用和壞賬撥備，相比小微、中小企業(yè)、消費貸款、同業(yè)等期限短、收益高的資產(chǎn)來說優(yōu)勢不再。

    銀行緊縮個人住房貸款

    是大趨勢

    因此，未來銀行緊縮個人住房貸款，甚至“拋棄”個人住房貸款是大趨勢。讓我們疑惑的是，如果站在15年前，即“房改”開始的時間節(jié)點上看，彼時個人住房貸款被認為是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在對待個人住房貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度上，銀行之所以在一前一后出現(xiàn)如此大的反差，直接源于樓市未來將步入大周期下行階段?？梢酝评?，目前銀行發(fā)放的任何一筆個人住房抵押貸款，都有可能在未來隨著房價下行而成為不良貸款。因此，對于以盈利為取向的商業(yè)銀行來說，貸款資產(chǎn)組合中調(diào)減、甚至拋棄個人房貸業(yè)務(wù)是理性的選擇。更何況，目前銀行可選貸款業(yè)務(wù)中，有比個人住房貸款收益更高的產(chǎn)品可選，因此，在風(fēng)險加大和收益率相對下降的情況下，商業(yè)銀行只好以提高個人房貸利率來緩沖不利，這也是為何監(jiān)管部門不斷喊話，但個人住房貸款利率仍舊難回優(yōu)惠利率水平的原因。

    其實，從全球商業(yè)銀行資產(chǎn)選擇來看，不管在樓市上升時期，還是樓市下降時期，圍繞住房的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是銀行資產(chǎn)包里的重要選擇之一，這主要源于住房資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益穩(wěn)定、風(fēng)險相對較小、抵押物有保障、部分區(qū)域的房產(chǎn)長期具有升值潛力等。但是，我國之所以在當(dāng)前出現(xiàn)銀行“不待見”個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，如果與其它國家相比的話，最大的區(qū)別和問題就在于個人住房貸款業(yè)務(wù)的流動性太差，導(dǎo)致這一業(yè)務(wù)上述優(yōu)勢在新的市場形勢下反而成為劣勢。

    由于貸款不流動，再加上過去幾十年基本堅持優(yōu)惠的貸款利率，個人住房貸款在提高老百姓資金杠桿的同時，事實上也在發(fā)揮著給開發(fā)商低成本融資的作用，按揭貸款一直占據(jù)銀行資金來源40%左右的份額。過去的幾十年內(nèi)，特別是房改以來的15年，房價上漲收益的絕大部分被開發(fā)商和購房者分享。對于商業(yè)銀行來說，盡管也能夠獲得貸款收益，但相比房價上漲收益來說，小巫見大巫。更委屈的是，由于貸款期限長、不流動，在房價進入下行通道后，房價下行的所有風(fēng)險基本上都讓商業(yè)銀行承擔(dān)了。也就是說，在整個個人住房貸款周期上，商業(yè)銀行風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配。另外，在我國，由于沒有個人破產(chǎn)的法律，再加上法院在裁決經(jīng)濟案件時，往往保護被告人的基本住房需求。因此，即便銀行為保護債權(quán)而有權(quán)收回抵押房屋，但在實踐中也難以通過拍賣來保全債權(quán)。

    設(shè)法讓個人住房貸款

    流動起來

    如果個人住房貸款能夠流動的話，特別是可以將其證券化，發(fā)行以未來資產(chǎn)現(xiàn)金流收益為基礎(chǔ)的證券，并可以隨時將其出售給市場投資機構(gòu)，尤其是在流動性風(fēng)險突出或預(yù)期房價下行時。這樣的話，就可以有效地消除銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)上收益和風(fēng)險嚴(yán)重不匹配的情況。更重要的是，通過資產(chǎn)證券化，銀行不僅能夠參與房價上漲收益的分配，而且還能調(diào)倉來規(guī)避下跌風(fēng)險的損失，這事實上改觀了銀行目前“分享小收益、承擔(dān)大風(fēng)險”的局面，特別是解除了銀行對于“未來可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險”的顧慮，銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性也會高很多。

    另外，即便個人住房貸款不能證券化，但如果我國能夠建立像美國“兩房”（房利美和房地美）類似的政府支持的金融機構(gòu)，購買商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款，那么銀行可以將現(xiàn)有的存量個人住房貸款通過貸款二級市場出表，大大緩解銀行存貸比壓力、資本占用壓力、流動性風(fēng)險壓力；另一方面，也可以極大地緩解銀行在未來可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險的顧慮，銀行在發(fā)放新的住房貸款上的積極性也將會提升很多。事實上，美國住房金融的主體——儲貸協(xié)會之所以在上世紀(jì)80年代紛紛破產(chǎn)，利率市場化后個人住房貸款利率與市場化的存款利率“倒掛”和流動性風(fēng)險是罪魁禍?zhǔn)?。而美國之所以建立?ldquo;兩房”為主的二級房貸市場，目的是為適應(yīng)金融市場新形勢，創(chuàng)新住房金融供應(yīng)模式。目前，我國面臨著與美國80年代儲貸危機前類似的局面，不管是實施抵押貸款證券化，還是建立二級市場，讓個人住房貸款流動起來刻不容緩。 （李宇嘉 作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）