即便是在國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的當(dāng)下，溫州樓市依舊顯得有些“執(zhí)拗”。

    上半年各地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，溫州成了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下跌的“獨(dú)苗”。溫州房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了將近三年。

    這個(gè)此前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)，如今卻不時(shí)曝出跑路、跳樓或者破產(chǎn)的新聞。在追因的過(guò)程中，一個(gè)數(shù)字或許可以回答上面的問(wèn)題。

    據(jù)悉，溫州中小企業(yè)大概有70%與房地產(chǎn)有關(guān)系，有的買(mǎi)樓，有的入股投資房地產(chǎn)。地產(chǎn)市場(chǎng)縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，導(dǎo)致銀行縮小這些企業(yè)的信貸規(guī)模，“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)。更為嚴(yán)重的是，由于不少企業(yè)之間的互聯(lián)互保模式，導(dǎo)致這樣的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)還在繼續(xù)。

    當(dāng)前，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”這一重大課題中，通過(guò)溫州樓市透視這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，可以發(fā)現(xiàn)它背后的企業(yè)資金沉淀于樓市等折射的意義。

    2014年已經(jīng)過(guò)半，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也走完了上半場(chǎng)，在這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)，我們對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)的再回眸和再調(diào)查，希望能找到對(duì)于其他地方的鏡鑒意義。

    跑路、跳樓或破產(chǎn)，自2011年以來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)溫州便被這幾個(gè)關(guān)鍵詞充斥。而互保聯(lián)保所引發(fā)的資金鏈斷裂現(xiàn)象已經(jīng)成為困擾當(dāng)?shù)卣块T(mén)的難題。

    溫州下屬轄區(qū)金融辦人士張明（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在經(jīng)常要下去調(diào)研，了解企業(yè)情況，為企業(yè)制定化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對(duì)當(dāng)?shù)匾患抑菩镜馁Y金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機(jī)，貸款超過(guò)億元，為其擔(dān)保的企業(yè)也超過(guò)十家，其中有幾家已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題。

    “這家企業(yè)其實(shí)還算好處理的，屬于資可抵債，我們建議它出售一些資產(chǎn)，先活下來(lái)。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基于實(shí)際情況，爭(zhēng)取銀行支持，引導(dǎo)企業(yè)互救自救。

    而溫州房?jī)r(jià)方面，在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)資金鏈問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵等背景下，近三年同比連續(xù)下跌，跌幅超過(guò)30%。當(dāng)?shù)囟辔徽耸勘硎?，如何盤(pán)活沉淀在房地產(chǎn)的資金是最大難題。

    據(jù)記者了解，溫州中小企業(yè)大約有70%與房地產(chǎn)有關(guān)系，有的買(mǎi)樓，有的入股投資。地產(chǎn)市場(chǎng)縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，銀行會(huì)縮小這些企業(yè)信貸規(guī)模，這也使得 “棄房”（借款人因房屋市值低于銀行貸款余額而放棄還款）現(xiàn)象在溫州出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類(lèi)“棄房”案例595例。

    房地產(chǎn)沉淀大量資金/

    當(dāng)?shù)匾晃粦?yīng)急轉(zhuǎn)貸公司老總也感嘆生意難做，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司提供的是正規(guī)的轉(zhuǎn)貸，利率不超過(guò)法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應(yīng)仍沒(méi)有結(jié)束，也不敢貿(mào)然幫企業(yè)應(yīng)急轉(zhuǎn)貸。一旦銀行對(duì)企業(yè)抽貸，走入法院保全和訴訟程序，錢(qián)幾乎不可能回來(lái)，不要說(shuō)第一權(quán)益人，能排上號(hào)就不錯(cuò)了，因此企業(yè)資金也因?yàn)殚e置產(chǎn)生大量成本。

    2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創(chuàng)下歷史新低。但在民間借貸危機(jī)、中小企業(yè)資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此后一直呈上升態(tài)勢(shì)。

    截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款余額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個(gè)百分點(diǎn)，1~2月連續(xù)“雙升”之后，3月份實(shí)現(xiàn)“雙降”。但4月份不良貸款率又環(huán)比上升了0.16個(gè)百分點(diǎn)。

    張明說(shuō)，不良貸款中又有很大一部分集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，如何盤(pán)活這部分資金具有相當(dāng)?shù)碾y度。

    溫州市市長(zhǎng)陳金彪認(rèn)為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業(yè)家理念有關(guān)，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業(yè)家急功近利，希望投資回報(bào)更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢(qián)，因此就造成資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。

    “由于世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展、國(guó)家政策調(diào)整，特別是房地產(chǎn)政策，使得很多資金沉淀在房地產(chǎn)，這樣一來(lái)，造成企業(yè)資金流動(dòng)性減弱，資金鏈、擔(dān)保鏈就出問(wèn)題，導(dǎo)致一部分成為不良貸款。”陳金彪說(shuō)。

    據(jù)人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，溫州89%的家庭個(gè)人和59.67%的企業(yè)參與其中，規(guī)模高達(dá)1100億元；大約40%的民間借貸資金沒(méi)有進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域。

    當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于溫州新增樓盤(pán)供應(yīng)少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地產(chǎn)，2011年初，本屬三線城市的溫州房?jī)r(jià)就已經(jīng)超過(guò)了北京、上海等一線城市。

    他進(jìn)一步表示，政府在2010年開(kāi)始加快土地供應(yīng)，很多溫州企業(yè)家看到商機(jī)，逐漸脫離主業(yè)，將錢(qián)投入地皮和房產(chǎn)，這也使得溫州瞬間冒出很多小開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商往往背后有幾十個(gè)甚至幾百個(gè)股東。

    一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商也證實(shí)了上述說(shuō)法，他表示，其中的錢(qián)很多來(lái)自銀行貸款，比如一個(gè)閥門(mén)廠從銀行貸出5000萬(wàn)元，可能只有2000萬(wàn)元真正投入到了實(shí)體，其余3000萬(wàn)元都用來(lái)買(mǎi)地皮了。

    溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)溫州商品房均價(jià)達(dá)33289元/平方米的歷史高點(diǎn)，2013年降至22644元/平方米，降幅達(dá)32%。2014年1月，溫州商品房均價(jià)滑至19374元/平方米。

    張明介紹說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌直接導(dǎo)致抵押物縮水，加之目前的高利息現(xiàn)狀，一些企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業(yè)還會(huì)與其他幾家企業(yè)存在互保聯(lián)保關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)便開(kāi)始一環(huán)一環(huán)地蔓延。

    盤(pán)活資金遭遇難題/

    2013年全年，溫州擁有抵押物權(quán)的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計(jì)21.86萬(wàn)套，總市值約4067.09億元。在抵押房產(chǎn)中，普通住房的抵押數(shù)最多，全市共有17.7452萬(wàn)套，高檔住房有1.3932萬(wàn)套，商業(yè)用房2.1516萬(wàn)套。

    另外，房地產(chǎn)價(jià)值縮水也使得“棄房”在溫州出現(xiàn)。上述房產(chǎn)中介人士表示，房?jī)r(jià)走高時(shí)，一套豪宅購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)值往往超過(guò)600萬(wàn)元，而目前市值可能不足300萬(wàn)元，還不及貸款總額。

    浙江省溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文還表示，溫州“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)較早，目前依然存在。

    2013年，溫州銀監(jiān)分局曾對(duì)當(dāng)?shù)?ldquo;棄房”現(xiàn)象做過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類(lèi)“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元。其中，因個(gè)人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法償還貸款，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。

    即便進(jìn)入法院拍賣(mài)程序，拍賣(mài)低成功率也使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)嫁接至金融領(lǐng)域。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2013年溫州市被執(zhí)行房產(chǎn)司法網(wǎng)拍平均每次參拍人數(shù)為4.1人，首拍成功率低于5%。

    為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房產(chǎn)拍賣(mài)協(xié)作紀(jì)要，規(guī)定溫州市范圍內(nèi)的司法拍賣(mài)房產(chǎn)可辦理銀行貸款，從而切實(shí)解決買(mǎi)受人融資難題，降低買(mǎi)受人參與司法網(wǎng)拍門(mén)檻。

    同時(shí)將比照新建商品房買(mǎi)賣(mài)，在全國(guó)范圍內(nèi)率先創(chuàng)設(shè)司法拍賣(mài)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)登記制度，有效解決銀行對(duì)被執(zhí)行房產(chǎn)拍賣(mài)成交后產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移過(guò)戶，不能辦理抵押登記，提前向買(mǎi)受人發(fā)放抵押貸款存在信貸風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，切實(shí)保障銀行“零風(fēng)險(xiǎn)”、買(mǎi)受人“零負(fù)擔(dān)”。

    陳金彪介紹說(shuō)，溫州市通過(guò)“四把剪刀”來(lái)大幅化解不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，通過(guò)司法重組，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，處置資產(chǎn)，不允許其擴(kuò)散；企業(yè)自身資質(zhì)好，一時(shí)資金鏈緊張，政府給予積極引導(dǎo)，幫助其轉(zhuǎn)型升級(jí)等。

    陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資產(chǎn)，但更希望有第五把剪刀出來(lái)，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。“房地產(chǎn)健康發(fā)展對(duì)溫州不良貸款化解，對(duì)溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有緊密關(guān)系。第五把剪刀，差異化的房地產(chǎn)政策，國(guó)家能夠推出的話，資金鏈相對(duì)來(lái)說(shuō)就能夠緩解，那實(shí)體經(jīng)濟(jì)就能得到資金的供血，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就能更快復(fù)蘇。”

    經(jīng)濟(jì)筑底回升跡象顯現(xiàn)/

    7月初，由農(nóng)業(yè)部副部長(zhǎng)陳曉華率領(lǐng)的國(guó)務(wù)院督查組行至溫州，督查組先后主持召開(kāi)專題匯報(bào)會(huì)以及座談會(huì)，其中金融和房地產(chǎn)是最主要的兩項(xiàng)內(nèi)容。

    陳曉華說(shuō)，溫州開(kāi)改革之先河，在發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面走在全國(guó)前列。溫州也是最受關(guān)注的地區(qū)之一，希望溫州進(jìn)一步加大政策落實(shí)力度，努力取得更大成效，確保實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。

    在處置金融風(fēng)波的第三個(gè)年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎(chǔ)上各推出十條支持溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)的升級(jí)版措施，助推溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)的趕超發(fā)展。

    其中包含加大不良金融資產(chǎn)處置力度，各級(jí)法院要盡量壓縮金融債權(quán)案件審理周期，推行金融擔(dān)保物權(quán)直接實(shí)現(xiàn)機(jī)制，支持民間資本參與銀行不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，強(qiáng)化執(zhí)行、破產(chǎn)程序和銀行不良資產(chǎn)核銷(xiāo)的銜接等內(nèi)容。

    “雙十條”升級(jí)版強(qiáng)調(diào)“四大突出”，分別是突出企業(yè)分類(lèi)幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴(kuò)大信貸規(guī)模要求；突出工作量化目標(biāo)。

    溫州銀監(jiān)分局局長(zhǎng)趙秀樂(lè)表示，溫州銀行業(yè)將積極對(duì)接上級(jí)行帶來(lái)的政策，及時(shí)深化細(xì)化措施，保持合理信貸增量，力爭(zhēng)新增銀行業(yè)融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。

    目前，溫州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)筑底回升跡象，溫州經(jīng)信委給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，經(jīng)信委監(jiān)測(cè)的15大行業(yè)中，9個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)較快，其中利潤(rùn)總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業(yè)利潤(rùn)增幅均在25%以上。

    即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對(duì)擔(dān)保鏈和房地產(chǎn)價(jià)值縮水等問(wèn)題，目前并沒(méi)有最行之有效的辦法。而針對(duì)擔(dān)保鏈問(wèn)題，主要是優(yōu)先處置被擔(dān)保企業(yè)，因?yàn)殂y行也是上市公司，有績(jī)效考核。對(duì)于擔(dān)保企業(yè)，主要是希望他們“以時(shí)間換空間”，履行法律責(zé)任，同時(shí)解決好資金難題。