?房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年的走勢(shì)，將呈先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在歷經(jīng)4、5兩個(gè)月市場(chǎng)銷售遇冷后，6月下旬多個(gè)售樓處銷售出現(xiàn)了小幅上升態(tài)勢(shì)。很多市民關(guān)注樓市的價(jià)格動(dòng)態(tài)，并在這次市場(chǎng)波動(dòng)中關(guān)注：樓市是不是從此一蹶不振?是不是有拐點(diǎn)出現(xiàn)?從濟(jì)南樓市多年的發(fā)展態(tài)勢(shì)軌跡看，筆者認(rèn)為9月份后樓市再度走強(qiáng)的可能性依然存在。

房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的必然性

樓市價(jià)格的堅(jiān)挺所具備的客觀條件是最不容忽視的。城市居民住房的剛性需求，是支持房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行的條件之一。每個(gè)項(xiàng)目的剛需銷售都有80%的占有率。從價(jià)格上分析，自住型商品房?jī)r(jià)格基本上封住了同一地段純商品房樓盤的最低價(jià)格空間，目前自住型商品房的價(jià)格也并沒有大的變動(dòng)。這表明，純商品房的價(jià)格會(huì)有波動(dòng)，但底線不會(huì)突破同一地段的自住型商品房?jī)r(jià)格。

從城市居住發(fā)展角度看，城市居民住房人均面積現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于低水平，這是支持房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌的另一個(gè)條件。按照國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的城鎮(zhèn)居民住房標(biāo)準(zhǔn)，到2020年要達(dá)到人均35平方米的水平。從現(xiàn)在到2020年還有6年時(shí)間，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必然有大量的擴(kuò)大住房面積的需求，這可以算作是剛需。住建部政策研究中心主任秦虹最近在一次會(huì)議上表示，按照人均35平方米的目標(biāo)計(jì)算，中國(guó)還有60%的住房需求來自新型城鎮(zhèn)化，她提醒說，要高度關(guān)注新就業(yè)、新定居城鎮(zhèn)人群的剛性住房需求。

濟(jì)南陽(yáng)光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)田杰佳認(rèn)為：今年前3個(gè)月的市場(chǎng)還不錯(cuò)，4月份開始受GDP低于預(yù)期的影響造成了市場(chǎng)的的觀望，一直延續(xù)到6月底。我認(rèn)為下半年的樓市供應(yīng)在七八月份乃至9月的上旬都會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，有可能在9月中旬以后會(huì)有一定增量。

對(duì)于區(qū)域的價(jià)值，我認(rèn)為熱點(diǎn)區(qū)域就是價(jià)值區(qū)域，綜合配套全的大盤的市場(chǎng)價(jià)值和未來升值空間是很大的，因?yàn)闈?jì)南市場(chǎng)穩(wěn)定，人口量還有很多的空間，地段決定價(jià)值，以北京為例3環(huán)到5環(huán)距離約8公里，價(jià)格從8萬到2萬多，所以建議老百姓不僅是選好房子，更要更多的考慮房屋的價(jià)值，因?yàn)榉孔泳褪俏覀兗彝サ拇蟛糠仲Y產(chǎn)買房子不僅是買個(gè)戶型、買個(gè)園林、買個(gè)品牌，更多的要考慮未來升值性，包括：教育、配套、鄰里關(guān)系、交通等等。

東西兩大熱點(diǎn)區(qū)域，熱度不減

縱觀城市發(fā)展脈絡(luò)，CBD(中央商務(wù)區(qū))之旁，必然是CLD(中央生活區(qū))，CLD將憑借CBD強(qiáng)大的發(fā)展利好，成為整個(gè)城市中最優(yōu)越的居住區(qū)域。“如今的濟(jì)南奧體CBD已炙手可熱，位于其旁側(cè)的唐冶新區(qū)，憑借絕佳的生態(tài)資源，及未來規(guī)劃集行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、生態(tài)居住、金融、交通、旅游為一體的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城，成為這兩年關(guān)注的市場(chǎng)板塊”，由銀豐地產(chǎn)集團(tuán)鼎力巨獻(xiàn)的銀豐唐郡項(xiàng)目對(duì)于唐冶片區(qū)未來的發(fā)展信心滿懷。今年下半年他們開啟3#地塊荷花園，正將【學(xué)府公園、洋房住區(qū)】的升級(jí)新品推向市場(chǎng)，不失為整個(gè)濟(jì)南的置業(yè)首選。

采訪中魯商國(guó)鳳凰城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱：“2014年下半年，濟(jì)南市將維持高供應(yīng)量的局面，預(yù)計(jì)下半年商品房住宅供應(yīng)約為600萬方(上半年存量約200萬㎡)，其中唐冶新區(qū)、華山、工業(yè)北路沿線、西客站、高新區(qū)將成為供應(yīng)主力。以魯商鳳凰城為代表的剛需及改善型樓盤，位于濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域——唐冶新區(qū)，根據(jù)歷城區(qū)政府發(fā)展規(guī)劃，唐冶新區(qū)將承載東部居住區(qū)功能，與高新區(qū)合為經(jīng)典的“中央商務(wù)區(qū)(CBD)+中央居住區(qū)(CLD)”組合，也是歷城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。同時(shí)，各大開發(fā)商紛紛看好唐冶未來發(fā)展的潛力，拿地?zé)崆楦邼q，預(yù)計(jì)下半年將有2-3個(gè)新項(xiàng)目入市，供應(yīng)量將大幅增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。目前唐冶片區(qū)客戶對(duì)兩房及小三房產(chǎn)品需求量很大。在大量需求之下，唐冶片區(qū)房?jī)r(jià)比2013年大幅上漲了近千元。隨著濟(jì)南人口的不斷膨脹，唐冶新區(qū)未來的升值潛力也是不可估量的。區(qū)域內(nèi)歷城區(qū)體育公園、歷城區(qū)體育中心、歷城區(qū)政務(wù)中心、全運(yùn)會(huì)賽馬場(chǎng)、圍子山公園、蟠龍山公園，共同組成區(qū)域的大配套。”

據(jù)記者獲悉，今年下半年，魯商鳳凰城將會(huì)率先推出11號(hào)樓，戶型區(qū)間為90-140㎡。社區(qū)內(nèi)配套有歷城二中、60畝私屬園林，社區(qū)南部配套的銀座商業(yè)也已動(dòng)工。預(yù)計(jì)在未來2年內(nèi)，唐冶新區(qū)配套設(shè)施將全面落實(shí)，同時(shí)，公交車也將于下半年開通，為住戶的衣食住行創(chuàng)造了充分的便利條件。

下半年西客站片區(qū)供應(yīng)井噴

西客站片區(qū)作為2014年熱點(diǎn)區(qū)域，如今已達(dá)鑫苑世家公館、外海中央花園、恒大雅苑、龍湖名景臺(tái)等近十個(gè)住宅項(xiàng)目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，前六個(gè)月，濟(jì)南市槐蔭區(qū)的西客站片區(qū)住宅供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了103萬平方米，下半年，未來西客站片區(qū)的供給量新增供應(yīng)量還會(huì)全線增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年下半年住宅潛在供應(yīng)量在500萬平米左右，西客站片區(qū)再成供求熱點(diǎn)，躋身一線熱點(diǎn)區(qū)域，未來片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化。

采訪中鑫苑世家公館營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)做出了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，認(rèn)為：住房需求呈均衡化，量?jī)r(jià)交換或加速，三季度有望筑底復(fù)蘇。“目前住宅市場(chǎng)整體已進(jìn)入均衡發(fā)展階段，人口的數(shù)量和增加率成為影響住宅需求量的主要因素，基于未來人口的住房需求，將成為未來市場(chǎng)增加的主要驅(qū)動(dòng)力;在住宅銷售市場(chǎng)低迷已經(jīng)持續(xù)了近半年后，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將出現(xiàn)改觀，在年度銷售指標(biāo)的壓力下，上市房企促銷力度將會(huì)加大，地方調(diào)控政策的松動(dòng)已經(jīng)暗流涌動(dòng)，中央層面的流動(dòng)性定向松動(dòng)也已浮出水面。因此，預(yù)計(jì)在經(jīng)過7、8月傳統(tǒng)淡季后，在供應(yīng)增加、促銷策略、政策松動(dòng)的大環(huán)境下，9、10月住宅銷售有望出現(xiàn)回升。同時(shí)，預(yù)測(cè)西客站片區(qū)大盤競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)高位維持，住宅供應(yīng)欲將井噴。展望下班年西客站片區(qū)市場(chǎng)情況，持續(xù)升溫，品牌房企比拼軟實(shí)力將成為焦點(diǎn)問題。從目前發(fā)展形勢(shì)和政府的政策導(dǎo)向看，西客站片區(qū)的潛力值得期待。“高鐵”、“金融”和“文化藝術(shù)”等已經(jīng)成為濟(jì)南西部標(biāo)志性的關(guān)鍵詞，隨著濟(jì)南“西進(jìn)”策略的深入，新的城市發(fā)展制高點(diǎn)正在逐步形成，高水準(zhǔn)的前瞻規(guī)劃、現(xiàn)代化的建設(shè)理念、開放性的城市建設(shè)、讓西部新城散發(fā)出蓬勃的生機(jī)與活力。鑫苑世家公館項(xiàng)目作為鑫苑置業(yè)在濟(jì)南開發(fā)的第五個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于臘山河生態(tài)景觀軸與小清河景觀帶交匯處，地處西客站片區(qū)的生態(tài)居住區(qū)的中心位置;項(xiàng)目緊鄰西二環(huán)，坐擁二環(huán)西路高架橋，距離二環(huán)高架匡山下橋口僅1公里左右，距北園高架青島路下橋口僅1.5公里，開車15分鐘通達(dá)全城，項(xiàng)目配套建設(shè)幼兒園、初中，加上南鄰地塊配建的小學(xué)，讓鑫苑世家公館項(xiàng)目輕松實(shí)現(xiàn)5分鐘步行學(xué)習(xí)圈，為西客站片區(qū)內(nèi)唯一12年一站式教育大盤，2014年上半年，兩房三房產(chǎn)品仍在市場(chǎng)中占據(jù)牢牢的主力位置，鑫苑世家公館一期推出的79-119㎡全明通透戶型備受客戶青睞。”

風(fēng)景這邊猶好

市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定樓市的量?jī)r(jià)關(guān)系，長(zhǎng)清片區(qū)隨著輕軌、高速等道路建設(shè)，得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)得以最大化展現(xiàn)，未來重點(diǎn)的發(fā)展方向之一。長(zhǎng)清樓市主要是以魯商常春藤、中建長(zhǎng)清湖、恒大綠洲為代表的三足鼎力的局面，下半年預(yù)計(jì)有15萬方住宅放量，預(yù)計(jì)可占長(zhǎng)清全部市場(chǎng)的75%。以魯商常春藤為例，作為園博園畔八年成熟大盤，上半年樓市遇冷，但在區(qū)域內(nèi)依然占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位，同比去年僅有小幅下降，相比于市區(qū)樓盤表現(xiàn)較為優(yōu)異。而作為長(zhǎng)清大學(xué)城最成熟的社區(qū)，魯商常春藤深耕在此8年，一直是長(zhǎng)清人們置業(yè)首選樓盤，而隨著輕軌開建、銀座商城即將強(qiáng)勢(shì)入駐以及園博園的即將開放，區(qū)域未來會(huì)更加美好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年的走勢(shì)，將呈先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在盛夏短暫的歇息后，房?jī)r(jià)的秋季攻勢(shì)會(huì)隨時(shí)到來。所以趁著各種優(yōu)惠活動(dòng)盛行的這個(gè)夏季，出手收房的確是個(gè)明智之舉。