“北京應(yīng)全面取消自住型商品房。它就是一個調(diào)控的怪物，四不像。”北京市政府特約監(jiān)察員、全國人大代表方志遠在金隅匯星苑搖號現(xiàn)場向記者表示。 

北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創(chuàng)悅都匯700個中簽家庭共認購296套，棄購率超過50%。

7月14日，金隅匯星苑相關(guān)負責(zé)人向記者透露：“由于棄購率較高，金隅匯星苑將再次啟動搖號工作。”首創(chuàng)悅都匯也表達了類似想法。面對攀升的棄購率，參與自住型商品房建設(shè)的多位開發(fā)商向記者表達了同樣的看法，未來是否繼續(xù)進行自住型商品房建設(shè)，取決于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。自去年9月份以來，若想在北京拿住宅用地，必須承接部分自住型商品房任務(wù)。北京市土地整理儲備中心對此給予了官方回復(fù)：“目前供地政策不變，下半年依然會推出自住型商品房地塊。”

北京世聯(lián)行執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖認為自住型商品房只是一個過渡性政策，“恒大御景灣和金隅匯星苑、匯景苑位于北京市朝陽區(qū)，位置還算不錯，銷售壓力會小一些，其余項目均在北京通州、大興、順義、房山，甚至平谷等郊區(qū)縣，這些領(lǐng)域棄購率高，最終必然會造成部分購房者回流到市場商品房領(lǐng)域。”

棄購的后果

7月14日，記者分別來到金隅匯星苑和首創(chuàng)悅都匯現(xiàn)場踩點，金隅匯星苑地理位置尚佳，周邊樓盤均價高達45000元/平方米，匯星苑銷售價22000元/平方米；首創(chuàng)悅都匯位于大興區(qū)南六環(huán)外，荒草叢生，周邊樓盤約22000元/平方米，其首創(chuàng)悅都匯銷售13000元/平方米。

“自住型商品房屬于特殊的商品房，也需要付出不菲的資金，對戶型、居住環(huán)境等自然會挑剔。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志告訴記者。首創(chuàng)悅都匯不遠處就是珠江四季悅城，該樓盤擁有“零首付”樓盤加“降價險”加“無理由退房”的等各項優(yōu)惠，首創(chuàng)悅都匯自住型商品房不接受組合式貸款，也就是說首付較周邊商品房大幅提高，有的戶型甚至超過了60%，這些門檻是不少購房者接受不了的。

中簽者大規(guī)模地逃離，給開發(fā)商帶來巨大的壓力，一位參與自住型商品房建設(shè)的開發(fā)商給記者算了一筆賬，自住型商品房多是配套地塊，以土地出讓金30億元、融資成本7%~8%計算，每一年的融資成本2.1億-2.4億元，平均下來每個月約1750萬-2000萬元，“自住型商品房的銷售價格、銷售額是固定的，但土地成本、融資成本、建安成本、營銷成本、管理成本又是不能缺少且固定的，所以自住型商品房只能壓縮銷售周期，快速去化、快速周轉(zhuǎn)，較高的棄購率會給開發(fā)商帶來巨大壓力，因為如果不能快速回籠資金，開發(fā)商就無法把現(xiàn)金反饋到土地市場領(lǐng)域。”劉春巖分析，高棄購率會造成大量自住型商品房進入閑置階段。

數(shù)據(jù)顯示：2013年9月1日至今，北京市共推出61宗住宅用地，其中含自住型商品房地塊的項目近50宗，“自住型商品房”和“普通住宅用地”捆綁在一起已是常態(tài)，自住型商品房吃錢，與商品房部分必須高價出售形成一對矛盾。這讓北京土地，漸顯冷意，7月15日，孫河北甸西村地塊以46億元高價起拍，至今無人響應(yīng)。

相比金隅匯星苑和首創(chuàng)悅都匯高棄購率，即將入市自住型商品房的房企壓力更大，公開數(shù)據(jù)顯示：已經(jīng)有12個自住型商品房項目正在進行聯(lián)網(wǎng)審核，這些準入市的自住型商品房項目合計供應(yīng)套數(shù)約1.5萬套。“我們錯過了最佳推出時機。以后每個月都有兩三個項目推出，導(dǎo)致后面的項目關(guān)注度大不如前，密集的推出導(dǎo)致各個項目之間存在性價比競爭，從申請量供需比初步測算，如果不能拿出地段、價位上的賣點，即便是自住型商品房也會存在銷售壓力。”北京紫峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位人士向記者分析。

方志遠建議：“自住型商品房既不是商品房也不是保障房，它只是政府將部分當(dāng)期土地出讓收入以補貼形式給予購房人，同時用開發(fā)商拿地綁定這件事情，對增值部分又需要逐步收回，其實還是用土地把政府和居民綁架了，與其把精力花在建設(shè)自住型商品房領(lǐng)域，不如踏踏實實地多建設(shè)一些公租房。”

都在賠本

按照北京市政府的設(shè)想，自住型商品房政策是穩(wěn)定房價長效機制之一，即形成高端有純商品市場，中段有支撐（自住型商品房），低端有保障（保障房）的調(diào)控結(jié)構(gòu)。

北京市國土資源局一位內(nèi)部人士也給記者算了一筆賬：“供地模式中，總體上土地開發(fā)成本約占土地出讓總價的90%（其中拆遷成本占60%），而自住型商品房的土地供應(yīng)量太大，要想平衡土地財政的整體生態(tài)情況，就需要提升北京純商品房的土地樓面價，結(jié)果還是提升了純商品房的樓面價。”

在這樣的土地結(jié)構(gòu)中，自住房的售價倒是大幅向下了，但是為了拉平收益，旁邊的商品房“被高端，被豪宅”也就成為不得已的選擇了。顯然，目前豪宅預(yù)售價解禁與此有一定關(guān)系。

“自住型商品房已經(jīng)納入新建商品房銷售系統(tǒng)，因為自住型商品房價格不會高于2.2萬元/平方米，所以自然會造成北京樓市新建商品房銷售價格下降，但由于純商品房土地樓面地價攀升，造成豪宅房企，不得不提高售價，2014年北京豪宅市場將會出現(xiàn)巨大壓力。”劉春巖表示。豪宅很豪，但在2014年，豪宅看起來不太好賣。

北京市政府原來計劃將逐步減少經(jīng)適房、兩限房等產(chǎn)權(quán)型保障房，形成公租房、自住型商品房和普通商品房并立的三元格局，但7月16日北京市住建委相關(guān)人士向記者透露，考慮到現(xiàn)實的復(fù)雜性目前并不會減少經(jīng)適房、兩限房，對于自住型商品房的產(chǎn)權(quán)回購還正在研究中。