在多地先放風(fēng)后否認(rèn)的多次試探后，濟(jì)南終于打響了取消限購(gòu)的第一槍。濟(jì)南多位地產(chǎn)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者證實(shí)，7月9日晚間接到相關(guān)部門(mén)的口頭通知，限購(gòu)政策7月10日零時(shí)起全面取消。
“濟(jì)南既然被允許放開(kāi)，也就意味著實(shí)行限購(gòu)的47城中，絕大部分都有資格放開(kāi)了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱(chēng)。
不過(guò)很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大氣候下，取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響不大，樓市能否回暖還要看銀行的“臉色”。由此可見(jiàn)，冀望取消限購(gòu)來(lái)扭轉(zhuǎn)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷局勢(shì)，恐怕要事與愿違。
“目前限貸政策沒(méi)有做出調(diào)整，這仍是影響購(gòu)房者買(mǎi)房的關(guān)鍵因素。”山東最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江7月11日對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
口頭傳達(dá)
7月9日下午4時(shí)左右，濟(jì)南將于7月10日零時(shí)起全面取消限購(gòu)的消息甚囂塵上。7月10日上午，濟(jì)南市房管局的工作人員率先證實(shí)了這一消息。
10日上午，本報(bào)記者在濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局交易大廳看到，前來(lái)咨詢(xún)和等待辦理多套房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的市民明顯增多，咨詢(xún)窗口被圍得水泄不通。幾名工作人員不斷向前來(lái)辦理業(yè)務(wù)的市民解釋?zhuān)?ldquo;濟(jì)南從10日起取消限購(gòu)，無(wú)論是否有濟(jì)南戶(hù)口，不管之前買(mǎi)過(guò)幾套房，都可以隨便買(mǎi)房了。”
一位工作人員告訴本報(bào)記者，雖然沒(méi)有下發(fā)正式文件，但10日晚上該消息已經(jīng)被確認(rèn)并傳達(dá)下來(lái)，由工作人員向市民做出解釋。
同時(shí)，取消限購(gòu)的消息7月9日晚上同樣以口頭傳達(dá)的方式傳達(dá)給了房地產(chǎn)企業(yè)。
“對(duì)我們來(lái)說(shuō)這是個(gè)利好消息。”幾個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員無(wú)一不向記者表達(dá)著“激動(dòng)”的心情。當(dāng)天上午，記者走訪(fǎng)了幾家樓盤(pán)的售樓處發(fā)現(xiàn)，他們大都在醒目的位置擺出了取消限購(gòu)的提示。
庫(kù)存“壓力山大”
“目前限購(gòu)涉及四十多個(gè)城市，這些城市均出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
事實(shí)上，高庫(kù)存也一直困擾著濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)。
克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，自2013年3月以來(lái)，濟(jì)南存銷(xiāo)比持續(xù)走高。截至2014年6月底，濟(jì)南普通商品住宅庫(kù)存697萬(wàn)平方米，按照月均成交量41萬(wàn)平方米計(jì)算，存銷(xiāo)比高達(dá)16.9個(gè)月，而這還沒(méi)有包含濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的供應(yīng)量。
更為嚴(yán)峻的是，濟(jì)南上半年樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)慘淡，據(jù)大智慧通訊社最新統(tǒng)計(jì)，今年上半年，濟(jì)南市商品住宅成交量?jī)r(jià)齊跌，銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比跌幅均超過(guò)30%。
濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份濟(jì)南住宅網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)分別為：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。
不僅僅是濟(jì)南，高庫(kù)存和低去化率已經(jīng)成為許多二三線(xiàn)城市的頑疾。
易居研究院報(bào)告顯示，截至5月底，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，去化周期超過(guò)16個(gè)月，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。而溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷(xiāo)比已超過(guò)20個(gè)月，庫(kù)存面臨著“壓力山大”的窘境。
盡管有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“濟(jì)南這么做(取消限購(gòu))開(kāi)了個(gè)很壞的頭”，但更多的輿論傾向于取消限購(gòu)，“那些從長(zhǎng)期來(lái)看已經(jīng)沒(méi)有必要保留限購(gòu)的城市，現(xiàn)在是取消的最佳時(shí)機(jī)，取消限購(gòu)將可以省下一筆監(jiān)管成本。”
“一些地方政府放松限購(gòu)政策，以穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)，看起來(lái)是‘水到渠成’。”房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明分析說(shuō)，結(jié)合今年上半年樓市來(lái)看，各城市成交數(shù)據(jù)與去年相比都有所回調(diào)。
“實(shí)際上，目前依靠房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)的投資投機(jī)需求已大幅減少。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局科研所數(shù)據(jù)質(zhì)量研究室主任余根錢(qián)表示，受限制的投資投機(jī)需求就更少了，取消限購(gòu)只能使受限制的需求釋放出來(lái)，因此作用很弱。
“可以預(yù)期，大多數(shù)二三線(xiàn)城市都會(huì)緊隨其后，中央的限購(gòu)政策或?qū)⒚鎸?shí)亡。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，今后限購(gòu)政策很可能只會(huì)在一線(xiàn)城市和1000萬(wàn)人口以上的城市存在，而其他城市都將逐步取消。
不過(guò)，取消限購(gòu)對(duì)于需要貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能并不能解決實(shí)質(zhì)的問(wèn)題。
“房貸政策不調(diào)整，我們還是干著急。”剛剛結(jié)婚不久戶(hù)口尚在外地的小劉在交易大廳對(duì)記者說(shuō)，一大早興沖沖趕過(guò)來(lái)，想看看房貸政策是不是也隨著取消限購(gòu)松動(dòng)了，結(jié)果得到的答復(fù)是“相關(guān)貸款政策和之前相比沒(méi)有變化”。
“我們倆都剛剛畢業(yè)，買(mǎi)房子只能靠貸款，光取消限購(gòu)有啥用?”小劉無(wú)奈地說(shuō)。
“目前影響銷(xiāo)售最關(guān)鍵的因素還是房貸政策，取消限購(gòu)還在其次。”濟(jì)南一位不愿具名的小型房地產(chǎn)企業(yè)老板李先生對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，他們公司開(kāi)發(fā)的是小戶(hù)型，針對(duì)的都是剛性需求，而這一塊購(gòu)房者大都需要貸款。
“限購(gòu)與限貸相比，限貸對(duì)市場(chǎng)的影響作用更大，因?yàn)橘?gòu)房者買(mǎi)房子需要錢(qián)，房貸不松綁，僅放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用并不會(huì)很大。”在李先生看來(lái)，限購(gòu)全面放開(kāi)只是打開(kāi)了第一道大門(mén)，“限貸令”的存在仍一定程度上將部分購(gòu)買(mǎi)人群擋在了門(mén)外。
李先生告訴本報(bào)記者，目前濟(jì)南首套房貸款為基準(zhǔn)利率上浮5%，二手房首付60%、在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%的政策仍在執(zhí)行。至于購(gòu)買(mǎi)第三套住房者，多家銀行表示無(wú)法貸款。此外，非濟(jì)南市戶(hù)籍人群申請(qǐng)貸款仍有納稅或繳納社保年限限制。
“目前二套房的首付六成比例、 三套房停貸等政策， 都增加了市民的購(gòu)房成本。”在朱江看來(lái)，如果在信貸政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性購(gòu)房的信貸優(yōu)惠政策，對(duì)促進(jìn)成交將有更實(shí)質(zhì)的意義。
事實(shí)上，房貸業(yè)務(wù)目前對(duì)銀行而言吸引力并不大。一個(gè)佐證是，在濟(jì)南，之前在售樓處辦公的銀行信貸人員，現(xiàn)在已經(jīng)大都撤出售樓處。
據(jù)在線(xiàn)金融搜索平臺(tái)融360分析，目前來(lái)看，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足。“目前5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，而5年期的存款利率已‘一浮到頂’至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來(lái)源，房貸的存貸差較小，對(duì)銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行要為未來(lái)樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)埋單。”
可見(jiàn)，監(jiān)管層的喊話(huà)并沒(méi)有真正調(diào)動(dòng)起銀行做房貸的積極性。在線(xiàn)金融搜索平臺(tái)融360日前發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)信貸收緊態(tài)勢(shì)在央行“喊話(huà)”后只是稍有緩解。
“值得注意的是，雖然有一些商業(yè)銀行出現(xiàn)8 .5折利率，但由于條件苛刻，符合放貸條件者甚少。”上述報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)房貸寬松可能性不大。
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