近來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)部分城市樓市價(jià)格開(kāi)始回落、住房銷售萎縮、地方政府的土地交易減少，不僅各地方紛紛加快放松樓市調(diào)控，而且市場(chǎng)對(duì)樓市形勢(shì)之判斷及爭(zhēng)論更是十分喧囂。無(wú)論是對(duì)樓市形勢(shì)的爭(zhēng)論,還是一些地方政府悄悄放松樓市調(diào)控政策，如果不是站在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在邏輯法則上來(lái)思考，那么調(diào)控放松不可能收到效果，相關(guān)爭(zhēng)論會(huì)誤入歧途。

當(dāng)前不少地方政府變著法兒放松樓市調(diào)控政策，樓市限購(gòu)政策在多地已悄然“松綁”，“低首付”、“特價(jià)房”等刺激性營(yíng)銷方式頻現(xiàn)，江蘇《常州日?qǐng)?bào)》近日更在頭版頭條位置登出一篇《我市目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》，且標(biāo)題以超大字號(hào)標(biāo)出。所有這些，當(dāng)然是希望能促使房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。但不知這些地方政府官員想過(guò)沒(méi)有，在過(guò)去十多年房?jī)r(jià)一路高歌上漲時(shí)，那些調(diào)控的政策起了多少作用？既然那時(shí)候“亢奮”的房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控政策出臺(tái)而回歸理性，那房?jī)r(jià)下跌時(shí)調(diào)控政策放松又能有多少作為呢？更何況，當(dāng)前樓市價(jià)格調(diào)整、銷售萎縮，完全是市場(chǎng)因素使然，而非政策調(diào)控的結(jié)果。

至于那些重彈的老調(diào)，什么住房市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是如何重要、對(duì)居民財(cái)富占比是如何高，所以對(duì)當(dāng)前樓市的持續(xù)低迷，政府可以采取全面取消限購(gòu)，激活投資性住房需求的方式，讓樓市重新活躍起來(lái)，則無(wú)異于使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到十多年前的老路上去。這些政策行為及救市的言論，既沒(méi)有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，更沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的內(nèi)在邏輯。

須知，導(dǎo)致當(dāng)前樓市調(diào)整最為根本的原因，是金融市場(chǎng)條件發(fā)生了根本性的變化。即互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(zhǎng)導(dǎo)致市場(chǎng)融資成本全面上升及信用風(fēng)險(xiǎn)的增加。不僅住房市場(chǎng)無(wú)法再獲得低成本融資，銀行也改變了對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)及預(yù)期，所以銀行主動(dòng)收縮了對(duì)樓市信貸。而地方政府調(diào)控放松是不會(huì)改變當(dāng)前銀行這種選擇的。

而以往十幾年的經(jīng)歷證明，以投資性需求造成的經(jīng)濟(jì)繁榮，一定會(huì)導(dǎo)致巨大的泡沫。如果在這種泡沫生成過(guò)程中同步提高了生產(chǎn)力，即使泡沫破滅，同樣會(huì)讓經(jīng)濟(jì)陷入困境，但不久還是會(huì)復(fù)蘇，如19世紀(jì)美國(guó)和英國(guó)的鐵路泡沫及2000年的網(wǎng)絡(luò)泡沫。反之，如果這個(gè)巨大泡沫僅是以過(guò)度的信用擴(kuò)張?jiān)趪?yán)重超支未來(lái)，僅是惡性的財(cái)富轉(zhuǎn)移，那么這種短暫繁榮的結(jié)果只能是泡沫破滅、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)突然中止及衰退，除了給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成極大的震蕩與傷害，不會(huì)有別的。如上世紀(jì)九十年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅及2008年美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅便是如此。

現(xiàn)在還有一種似乎被廣泛認(rèn)可的觀點(diǎn)，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整既不同于2008年的美國(guó)，也不同于二十年前的日本，中國(guó)樓市所處階段是調(diào)整期，但不會(huì)崩盤。這樣的話等于沒(méi)有說(shuō)，根本就沒(méi)有證明什么事情。世界上根本就沒(méi)有兩片相同的葉子，豈能有個(gè)完全相同的重大事件？從任何一個(gè)角度來(lái)比較，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然可以找到許多與美國(guó)和日本不同的東西?？墒?，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，為何金融危機(jī)會(huì)一次又一次的發(fā)生？就在于每一次金融危機(jī)所表現(xiàn)的形式、所誘發(fā)的原因都是各不相同。也正因?yàn)檫@種不同，絕大多數(shù)人往往都是每次金融危機(jī)的事后諸葛亮。再說(shuō)，面對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，人類的理性都是有限的或無(wú)法預(yù)測(cè)的。還有，盡管不同國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅或金融危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索不同，但有一條是相同的：如果以過(guò)度的信貸擴(kuò)張吹大的房地產(chǎn)，其泡沫破滅就是必然的，而且這種房地產(chǎn)泡沫破滅一定會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)及整體經(jīng)濟(jì)的衰退。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)在法則，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家可違背。

因此，現(xiàn)在最緊要的問(wèn)題，并非要對(duì)我國(guó)樓市的周期性調(diào)整爭(zhēng)出什么結(jié)果，而是先要對(duì)當(dāng)前的樓市形勢(shì)有個(gè)準(zhǔn)確的判斷。只有這樣，政府才有可能做出正確決策，并找到真正化解當(dāng)前樓市危機(jī)的有效政策，進(jìn)而將房地產(chǎn)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)及成本降到最低限度。

以筆者管見(jiàn)，對(duì)當(dāng)前樓市的基本判斷，至少應(yīng)建立在以下幾個(gè)基點(diǎn)上：

首先，我國(guó)樓市仍是個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這不僅在于20%以上的城市家庭持有兩套以上住房，而且在于當(dāng)不少城市的住房銷售急劇下降時(shí)，其價(jià)格則不下調(diào)。在這樣的市場(chǎng)上，住房投資者出價(jià)一定高于住房消費(fèi)者，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所謂的“剛性需求”及“改善性需求”基本上都是無(wú)效的需求。如果希望以調(diào)控放松而不調(diào)整價(jià)格，要釋放這些住房需求根本不可能。

其次，以信貸過(guò)度擴(kuò)張推動(dòng)的住房投資市場(chǎng)是不可持續(xù)的，要讓這個(gè)市場(chǎng)回到健康發(fā)展道路，由投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)型是必然的。但在這轉(zhuǎn)型過(guò)程中，或住房市場(chǎng)周期性調(diào)整過(guò)程中，住房供求關(guān)系會(huì)嚴(yán)重失衡。面對(duì)這種失衡，只能通過(guò)價(jià)格不斷地回歸理性才能讓住房消費(fèi)需求釋放，人為地干預(yù)，結(jié)果只能南轅北轍。現(xiàn)在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府及住房投資者不愿意認(rèn)可這種市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型及調(diào)整，總想以人為意志來(lái)對(duì)抗市場(chǎng)內(nèi)在法則。這種觀念不改，住房市場(chǎng)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)及成本將大增，房地產(chǎn)崩盤的概率也會(huì)上升。

復(fù)次，任何住房市場(chǎng)價(jià)格及政策調(diào)整都是一場(chǎng)重大的利益博弈過(guò)程。如果不能夠厘清這些利益關(guān)系，同樣也無(wú)法正確判斷樓市基本形勢(shì)。

總而言之，樓市泡沫破滅是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤，既取決于不同的地方樓市泡沫的吹大程度，也取決于政府對(duì)樓市調(diào)整的干預(yù)程度。對(duì)樓市的周期性調(diào)整人為干預(yù)越多，房地產(chǎn)崩盤的概率就越高。